2022年1月，房地產市場開局慘淡。
市場層面，供求急速下滑，CRIC重點監測的29個重點城市商品住宅供應面積同、環比分別下降43%和58%，
成交面積環比下降37%，同比跌幅擴至46%
。一方面，春節假期臨近，不少房企放緩供貨節奏，供應低迷一定程度上導致成交大幅下滑。更為主要的是，去年下半年以來市場下行壓力加劇，購房者觀望情緒愈加濃重。
從企業層面來看，1月多數規模房企銷售表現不佳，TOP100房企整體業績不及去年同期和去年月均水平
。預計2月受春節假期影響供應縮量，成交或將持續下行。長期來看，目前行業下行築底過程中，仍會有一定規模的房企面臨負增長困境。
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01 1月業績表現不及去年月均水平
2022年1月，中國房地產市場整體延續了去年下半年以來降溫的趨勢，多數規模房企銷售表現不佳，單月業績同比以及較去年月均水平變動都有明顯下降。1月，TOP100房企實現銷售操盤金額5256億元，單月業績規模同比降低39.6%，較2021年月均水平降低43%。
展望2月，房地產市場仍難言樂觀，成交或將持續下行。受春節假期影響，一、二線城市供應或將明顯縮量，成交也將持續低位執行。三、四線城市返鄉置業或將弱於往年，成交整體回升幅度著實有限，傳統返鄉置業型城市更將面臨較大的考驗。
圖：2019年至2022年1月百強房企銷售規模及同比變動（億元）
資料來源：CRIC
02
行業規模再新高難掩下行，2022年預期負增長
目前，行業下行並真正迎來負增長時代已成為共識。商品房銷售規模經過5年的高位執行之後，將處在下調築底過程中。1月17日，國家統計局公佈了2021年國民經濟執行情況以及房地產行業資料。2021年，房地產業新房銷售和開發投資規模均創新高，分別增1.9%和4.4%。但下半年新開工、土地購置和開發投資均降至冰點，新開工和拿地同比降31%和33%。雖竣工增2%創新高，但難擋整體開工投資同比降14%至4年同期最低。
圖：2016年至2021年全國商品房銷售規模及增速（億元、萬平方米）
資料來源：CRIC、國家統計局
03 企業自救、行業穩預期，保竣工、保交付成為共識
2022年，無論是從房企經營、還是宏觀經濟角度，保竣工、保交付都是勢在必行。企業在流動性壓力下，調動一切資源優先保竣工、保交付，成為盤活資金、改善現金流的重要抓手。目前，恆大、奧園、佳兆業、花樣年等房企都已明確提出“保交付”目標。同時，住建部也已明確2022年將堅決處置房企樓盤逾期交付風險，堅持房住不炒、促進房地產業良性迴圈和健康發展。
這樣的行業背景下，近年來也有越來越多的規模房企開始重視自身“交付力”、“服務力”的提升。提升產品質量管控、完善客戶服務體系，打造更高品質、更人性化、更重視客戶體驗的產品交付環節和交付標準，都有助於提升交付率和交付滿意度，樹立積極的企業品牌、口碑和公信力。
表：部分規模房企提出的“保交付”目標
資料來源：CRIC整理
04 2022年房企融資嚴峻，扭轉信心是關鍵
2022年房企的境內外融資環境依然嚴峻。目前，穆迪、惠譽、標普三大評級機構對房企的信用評級以下調為主，多針對已暴雷或發生違約的房企。而在境外融資環境緊張的同時，房企依然面臨著較大的海外償債壓力。據統計，100家典型房企2022年的境外債權融資到期主要集中在上半年，其中1月份的到期規模高達627億，為近兩年中的最高。此外3月、4月、6月、7月均為境外債權融資的償債小高峰。
此外疊加銷售的疲軟，2022年房企再融資環境可能會更趨於緊張。在此背景下，預計2022年房企出現負面評級或評級下調的可能性依然較高。其中，低信用評級的房企會受到更多影響，主要體現在債券平均期限縮短、平均票面利率居高不下等。當前的行業形勢下，企業應儘可能警惕避免陷入負面信用迴圈。
圖：2021年及2022年境外債權融資發行與到期情況（億元）
資料來源：CRIC
2022年，行業流動性風險持續，但同時收併購機會也在增加。1月6日，承債式併購貸款政策落地，針對出險企業專案的承債式收購，相關併購貸款不再計入“三條紅線”相關指標；1月10日，又有訊息稱央行要求9家國企透過收併購專案資產的方式為11家中高風險房企提供流動性支援。隨著併購融資通道的打通，行業收併購積極性受到調動。加強專案層面的轉讓與兼併收購力度，有望緩解出險房企的資金壓力、防範風險擴大、加快市場壓力出清。
05 樓市開局慘淡供求同比跌幅超4成
2022年1月，房地產市場開局慘淡，供求急速下滑，29個重點監測城市商品住宅供應面積同、環比分別下降43%和58%，成交面積環比下降37%，同比跌幅擴至46%。
一線城市成交再陷低迷，環比下降21%，同比跌幅擴至38%。其中，上海第六批次新房集中入市，成交明顯放量，環比增長43%，同比仍下降8%。北京、廣州成交異常低迷，同比近乎腰斬，深圳同比跌幅更是高達60%。
25個二、三線城市成交跌至低位，同、環比跌幅都在40%以上。受去年同期極高基數影響，僅成都成交同比實現正增長，其餘城市成交均有不同程度的回落。近半二、三線城市成交同比腰斬，杭州、東莞、西安等同比跌幅更是超70%。
春節假期臨近，不少房企放緩供貨節奏，供應低迷一定程度上導致成交大幅下滑；此外，更為重要的原因是市場下行壓力加劇，購房者觀望情緒愈加濃重。
從周度成交資料來看，32個重點監測城市成交持續低位執行。其中，一、二線城市僅上海、成都成交仍保持在高位，其餘城市成交全面走弱。三、四線城市返鄉置業潮難再，連雲港、揚州等傳統返鄉置業型城市成交僅小幅回升。
總結
SUMMARY
2022年，企業融資環境將繼續保持嚴峻，短期內償債壓力仍然較大。流動性壓力下，無論是從房企經營、還是宏觀經濟角度，企業保竣工、保交付成為首要目標。同時，市場危中有機、行業收併購機會增加，當前行業形勢下打通併購融資渠道、調動企業收併購積極性，有望緩解出險房企的資金壓力、防範風險擴大、加快市場壓力出清。
附：2022年1月中國房地產企業銷售排行榜TOP100
