千萬要注意，購房者最危險的一件事

購房者買房，最危險的三件套已經到來：

一是盲目追求新區。

二是房子大降價、斷供。

三是交房就爛尾。

其中，最危險的一條就是盲目追求新區。

1

千萬要迷信新區。

這是這一次去西安最大的感受。

這是西安的城市框架圖：

西安現在已經是一個40公里x50公里的大城市了。

廣州多少？50公里x70公里。

成都多少？50公里x60公里。

換句話說，以西安的體量而言，現在的城市規模已經非常大了。

但是即使這樣，依然有非常多的人去追求新區。你知道西安規劃了多少個新區嗎？至少有點名氣的、有點概念的，就已經超過15個了。

軟體新城、曲江二期、CID、絲路科技城、灃東新城、灃西新城、秦創原、滻灞新區、港務區、涇河新城、秦漢新城、空港新城、航天新城、常寧新區、高鐵新城……

這麼多的新區，需要多少產業，多少人口，多少配套，多少學校，多長時間才能填滿？

2

千萬不要跟我說，西安連漲了5年，我比你更熟悉。

2021年，西安已經有10個萬人搖了。

中鐵建萬科翡翠國際，3.4萬人搖1074套房。

2021年，西安就已經有超過55萬人次參與搖號。

西安有數萬人參與搖號總價400萬以上的房子。

5年了，透支得太厲害了。

這麼吃偉哥，身體再棒也扛不住啊。

我非常喜歡西安，基本面很紮實。但是一個城市是有邊界的，總面積400平方公里可以理解，總面積600平方公里是可以理解的，但是西安現在規劃面積超過1200平方公里，一個西鹹新區規劃了800多平方公里，快趕得上濱海新區了。

難道不值得懷疑嗎？

濱海新區是什麼樣子？

數棟400米+超高層地標，幾十棟200米至300米超高層建築，900畝、中國內地規模最大的蘭桂坊，思路科學城1165億投資，220平方公里的超大規劃，多少年？多少人？多少產業？

更何況，CID、軟體新城、航天新城、曲江二期已經算是最有潛力的新區了，只要等個5年以上，一切都是沒問題的。但是剩下的新區，大機率都是鬼城，購房者大機率就是炮灰。

3

況且，CID這些還是西安最有價值的新區。

為什麼最有價值？

一是西安高新區自己已經發展了30年了，中間還經歷了3次非常大的變革，91年啟動，03年第二次飛躍，17年左右第三次飛躍，CID就是18年前後開始規劃的。

要知道，高新區是有這個能力推動的，什麼能力？

一是經驗，二是有錢。

先說經驗。

西安的高新區之前也是遭受白眼的，大的產業，好的科技產業，也不願意來這裡落戶啊，窮得叮噹響，西北廢都，人家憑什麼來你這裡吃沙土？

所以，西安高新區能從一窮二白到現在這麼多的高新產業，那是經過了30年的發展，也是多少任領導的努力才換回來的。

因此，CID想發展，哪怕照超經驗，也能發展個七七八八，至少不會掉在地上，至少不會爛尾，至少前期招商不會太差。

再是有錢。

西安去年的GDP是1萬億，其中高新區一個區的產值就是2400多億，佔比將近四分之一，非常猛。

大家不知道這個概念，我就舉個例子吧。

我們鄭州非常牛的一個區，叫做金水區，一年的產值是1400億，合肥的高新區非常牛吧，科大訊飛在，一年的產值也就1400億，武漢的光谷很牛吧，號稱全國6大科技科學城之一，跟中關村、南山、張江、科技城、成都高新並列，也不過2400億，所以你看，同樣是二線城市，同樣是非常牛的區，西安高新區的產值高達2400億，這就是創造新區的能力。

你要知道，造新區是需要錢的。

現在一條地鐵的造價一公里將近10個億，10公里就是百十個億。

那麼，幾十棟地標需要幾百個億？

那麼，道路、地塊平整、管道鋪設需要幾百個億？

那麼，上百萬方的商業、幾十所學校需要多少億？

都是問題，都是錢。

4

所以，當你看完這些新區之後，你就要明白，一個新區的成功多難啊！

首先，你的運氣好。

不能像濱海新區一樣，換了領導、擠了泡沫。

不能像鄭東新區一樣，因為建湖幾個領導下馬。

不能像濱湖新區一樣，環湖規劃廢了。

甚至於，西安的奧體耗資數百億弄全運會。

但是，掙錢了嗎？回本了嗎？招商如何，聽西安當地朋友說，一塌糊塗。所以，你看，一個新區的運氣成分很重要。

其次，你得有錢有經驗。

西安高新區2400億，可以支撐。

再加上前30年的經驗，軟體新城、CID都不會差，也都是高新區的自然外溢，沒有任何的斷裂帶，也有地鐵引進，學校也都差不多，產業也比較靠譜，唯一需要的就是時間，就是穩紮穩打的落地。

但是剩下的，大興新區窮得叮噹響，不是城市方向，也沒有任何的產業，還有個漢城遺址擋著，怎麼發展？怎麼突圍？除了剛需、地緣誰去看？

還有西鹹新區，一下子規劃了800多平方公里的土地，跟天津的濱海新區一樣大，哪怕中央直管，這得多少年啊？再加上這應該是全國唯一的涉及兩個城市的新區，誰來管？誰出錢？誰受益？光是扯皮都耽誤了多少年了。

反正我每年都會去轉一下，變化真的不大。

這樣的新區，你敢賭嗎？

第三，大城市全都飽和了。

CID之後，還有新區？

軟體新城之後，還有新區？

奧體再往東發展？

西鹹新區還能擴大嗎？

城市總有極限，上海這麼大了，也不過2000多萬人口，成都都是成都省四川市了，也不過2000多萬人口，產業就這麼多，一個華為能有多少個總部？一個武漢分部有多牛？一個石家莊分部有多牛？都是未知數。

5

這樣的建議不可多得。

1、最牛逼的新區，只能是經濟實力最強的新區。

就像西安高新區之軟體新城、CID，成都高新區之新川，上海浦東之臨港，武漢東湖之光谷，鄭州鄭東新區之北龍湖。至少靠譜。

跟人一樣，寒門難能出貴子。

城市亦如此。

2、90%的新區必須死。

千萬不要迷信規劃，千萬不要迷信地標，千萬不要迷信高階奢華。

越是實際，反而越安全。

核心就一點，資源有限，給了這裡，剩下的都得餓死，這是沒辦法的，因為資源就這麼多，好資源就這麼多。為什麼騰訊不在深圳，就不能去蘭州？為什麼華為只能去東莞，就不能去西藏？

仔細想一想，一個道理。

3、買房要苟著，買房多看主城。

新區學校大機率都不好，因為要時間，要生源。

新區商業肯定不完善，連人都沒有，還要什麼腳踏車。

新區地鐵肯定不行，因為地鐵太貴了。

所以，與其冒著中獎的心態去買新區，為什麼不去看看主城，不去看看二手，除了房齡可能老點，有點堵車外，其他什麼都是好的，這一點新區完全比不了。