京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問; 京總您好，看了您對其他粉絲的回答，受益匪淺！感謝京總的分享，想請教京總，您一般不推薦第一次買房的去新區買新房，除了有溢價之外，還有其他的因素嗎？因為我是計劃自住，10年之內肯定不會賣，所以有溢價的情況下，10年的時間應該不會虧吧！因為第一次買房子，家裡人都期望能買新房，我自己也有點新房情節，總覺得花那麼多錢買一個二手房，有點彆扭。感謝京總
A:回答; 你好，感謝信任!為什麼在過去投資新區的新房收益比較可觀，是因為過去是房地產增量時代,也就是造城時代，所有的新區幾乎全是從0開始，增量時代的特點是社會的起點比較低，那個時候新區的價格窪地更受市場歡迎，價格會隨著時間的推進被慢慢填平，發生區域價值的提升帶來更多的增值。
但現在已經進入存量時代，進入存量時代之後，新區經濟不會再像過去，由於建設成本的增加導致未來的價格空間會被逐漸壓縮，如果是溢價嚴重價值不突出的情況下，這個新區價格的阻力位很難突破。當前社會效率在一天天提高，高質量的人群結構會向更高價值的區域聚焦。
從開發商角度來看，在核心區開發樓盤反而比新區的成本更低，更容易攤薄成本。造城的增量時代開發商和購房者的方向是一致的，判斷情緒也是同頻的，但是現在進入存量時代以後，開發商的預期會逐漸悲觀，積極性也在下降。
從宏觀角度看，北京目前的人口處於停滯階段，有購買力的高階人口更會向核心區聚焦，遠郊區的高樓大廈可以速成，但人口是個難題！所有的經濟活動，人口是前提。沒有人口經濟就不會繁榮。
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Q:提問:京總，您好。我的判斷是房市ZC底已現，但市場效果並不明顯。我相應的已經在做置換，要到了5個月的週期。手上的房子需要在2-3月份出售，位置比較好，是北二環的兩居。現在有點兩難：要麼降價儘快出售，要麼再堅持掛市場價等一等。請問您對春節後的成交量怎麼判斷呀？
A:回答:您好,感謝信任!祝新年富貴! 目前的市場處於熱市的前夜,因為沒有實質性的ZC落地,所以成交量並不顯著.
北京的市場上漲特徵是:成交量不斷上漲,成交價逐漸下跌;
比如某小區:有10套同戶型的房子同時在賣,掛牌價是在1000到1050萬之間,現在的市場正處於淡季.房子並不好賣;
所以第一套房子想要快速成交,最有效的方法就是降價,假設第一套房子的最終成交價是980萬,那麼在這個週期980萬就是最新的成交參考價,第二套房子想要成交,必須降到980萬以下的價格.緊接著第三套第四套以此類推;
此時在成交價逐漸下跌的過程中就會出現一個現象;就是成交量不斷增高;在成交量達到一定量級後小區的價格就開始止跌回升,成交量可以說明一切,如果某一個樓盤的成交量突然增多,根據過往的實戰經驗,這個價格回升的週期比較熱門的商圈不會超過半個月,一般的商圈會在一個月左右.
何時出手較為合適;樓市上漲週期:分為前期中期和後期; 前期是成交量上漲,成交價下跌.市場變化結果:可選擇的房源比較多，這個時候屬於買方市場。
中期是成交量上漲，市場變化結果:小區的優質房源會被逐漸消化，可選擇的房源不多，剩下的大多是臨街低樓層或者戶型有硬傷。
後期可選擇的房子更少價格更高,北京樓市的特徵是:大漲必調;如果在市場最高點有ZC干預,樓市可能會進入下一個橫盤期;
如果是剛需上車,那麼在市場啟動之前都屬於淘筍的好時機,房源多,價格低,比較合適,沒有必要卡在市場上漲前夜買入,這樣風險性比較大
針對於你的情況,如果以利益最大化做安排:現在處於上漲的前夜,應該是先買後賣,北二環的兩居室市場一旦熱起來是不愁出貨的,可以趕在成交量逐漸增多成交價反彈時出貨,
這個期間建議在目標區域多看看意向房源,瞭解業主的心態變化
重點看看小區有幾種戶型，分別對應的價格段是多少，該價格段內價格有高有低，那麼對應的樓棟、樓層、裝修差別有哪些。要清楚小區內的這些差異。在一個小區情況摸清後，同樣的方式再進行第二個，第三個。
正常情況下，一個版塊可選小區十個左右，並不會浪費很多時間。 完成小區之間的縱向對比後。相同價格段的兩個或幾個小區，差距有哪些，哪些會對以後的升值更有益處，哪些因素可能會影響升值等等。
透過以上的步驟您會發現，其實最後可以選擇的小區非常少，基本也就3—5個小區。 看房的過程中，可以選擇不同的中介，這樣在看房的同時，就可以順便篩選出靠譜中介，找到可以合作的中介，他們可以幫你區重點監控這幾個小區，一旦出現合適房源，只要中介稍做描述，你就可以立刻判斷出這套房市場價大概在多少，是不是筍盤，是否值得立刻去看房談判簽約。這樣你就有了對市場絕對的判斷能力;
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Q:提問:你好京總，你是如何觀察北京一個區域的新房交易市場有無投資價值的，有什麼指標或者竅決或者途徑，並如何分析它有沒有投資的前景？
A:回答:你好，最主要的一個指標就是有價，要分清楚買進價和賣出價，很多人會說那個房子漲價了，或者哪個片區漲的很快，開發商某個樓盤又調價了，但這個都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，而真正意義上的決戰是二手房市場，就是說你真的在二手市場掛牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交週期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手摺價差是多少倍。
這個折價率是很明顯的指標。在一些比較差的板塊，差不多要打到7折左右，有的更多,這些區域的房子買過來就是溢價，絕對不能投資的。
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Q：提問：京總你好，你發的每篇文章我幾乎都全部看完，感謝你分享接地氣的乾貨，今天剛加入星球，首次提問，就是如何進行選盤呢?比如在朝陽和海淀這種區域,有沒有什麼方法論呢?我想學習一下房產方面的知識，謝謝京總。
A：回覆：你好;每個區域每個位置選盤邏輯是不同的，如公寓，住宅，商鋪，寫字樓每一種產品都有自己的選籌邏輯，住宅的話要記住非核心板塊，次級溢位板塊不要選貴婦盤和CEO盤，核心板塊首選品質盤。
比如:朝青漲幅比較可觀的樓盤是逸翠園，天鵝灣，常營漲幅比較可觀的樓盤是金隅麗景園，逸翠園.天鵝灣在朝青板塊屬於品質次新盤，金隅麗景園，逸翠園在常營板塊屬於上車盤，為什麼會出現不同產品反差的現象。
朝青可以說是作為承接國貿比較優質的剛需兼改善板塊，購買力自然不缺，而常營屬於次級溢位板塊，購買力自然沒有朝青優質，所以呈現出的結果是朝青品質樓盤領漲，常營上車盤領漲，買房投資最忌諱矮子裡面拔將軍，當下市場核心區品質次新領漲，溢位板塊上車盤領漲，常營板塊由於配套成熟，所以貴婦盤的漲幅還可以，如果在配套極差的地段，這種盤至少站崗10年以上
朝陽海淀這種區域不缺購買力,所以首選有稀缺性的品質盤
稀缺主要指的有6個方面
一是有稀缺的自然資源，樓盤在這個區域擁有不可複製性，如高階公園、高階體育中心，河流等，這種資源佔有的種類越多越優質，但最起碼不少於三項。
二是有稀缺的商業資源，樓盤的步行半徑內，即500-1000米，能夠解決一切基本需求，高階商場、高階酒店、高階醫療，佔有的多和少對應的同樣是價值的增加
三是稀缺的物業資源，樓盤的物業管理公司，要有長期的管理經驗，好的物業是讓這個樓盤保值的首要因素之一，即便是住上十年二十年，樓盤的品質依然很高。
四是稀缺的口碑資源，樓盤必須具備良好的社會知名度、說起來大家都知道，而且印象是正面的。
五是稀缺的品質資源，屬於商圈內的霸盤，具備一定規模、檔次、形象。在產品創新上有獨特性、不可超越性，無法複製性。屬於區域內所有人改善置換的終極首選目標
六是擁有稀缺的教育資源，學校好不好主要看生源，在往深的說是看家長.結合自己的預算只抓這六點,其他什麼都不要看.
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