北京樓市：最近兩年，北京有大行情嗎？

大家好，我是京爺，是少有的能夠切入北京房產全流程交易與大資料分析的諮詢師！

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1、提問：京爺，在當前北京房市的情況下，總價400W左右，持有5年以上，暫無學區需要，不自住只考慮升值方面，類似榮豐2008或都市新園的上車盤是否還能入手，哪些小區相對更安全，因為感覺現在學區政策不穩定，請解答。

回答：你好，我認為榮豐2008或都市馨園，可以上車，安全係數還可以，畢竟總價低，跌也跌不到哪兒去。而且，學籍是很多人的剛性需求，在學區不確定性的大背景下，東西城最低總價上車落戶盤的價效比和安全性就體現出來了。總得來說，我比較看好這兩個小區長遠表現。事實上，對於很多非學區板塊的熱點區域來說，只要是最低價位的熱門上車盤，安全性都非常高，買來不怕沒人接盤。詳見星球資料《京爺北京買房十大頂級思維》

2、提問：京爺好，18年的時候在龍湖西區買了一套房子，前幾天問中介，說我那邊的房子下跌了大概百分之五左。目前我和我媳婦都在北邊工作，沒有小孩，家庭年收入100w左右，而且短期內沒有換房的需求。想問一下，龍湖對躍的房子是改繼續持有，還是出手？我自己打算再拿兩年觀望一下，滿五之後再出手，這樣手裡也能攢更多的錢。要是現在賣的話算上中介費、稅費、理財的錢，得虧不少錢，心疼。而且現置換的話，首付只能拿300，二套房子北邊似乎也沒有太多的選擇。

回答：你好，首先，賣是肯定要賣的，這類產品未來升值性也不會太好，所以勇敢一些吧。及時止損要克服心理這一關，但一定要去做。當然因為你們家庭收入尚可，所以倒是可以考慮等一兩年。理論上這一兩年北京應該沒有大行情了，所以倒還是可以稍微等等。不過還是得好好觀察一些市場走勢，如果有放水行情的話，一定要趕緊置換。詳見星球資料《北京這些小區跑輸大盤》

3、提問：京爺好，從樓市的角度，請問您對海淀北、未來科學城、麗澤、通州、亦莊，更看好哪個板塊？

回答：你好，從樓市的角度來看，一個板塊是否有比較大的潛力，關鍵看兩點，一個是上面重視程度，一個是看板塊屬性。對於前者，得重點看規劃、落地，以及是否真金白銀投入；後者，得看板塊屬性是否能帶來大量的、高購買力的人口。基於這幾點，以下是我對這幾個板塊的看法：

海淀北：有規劃，定位也清晰，那就是高新產業，也能自然承接上地西二旗、西北旺的外溢，是完全有潛力的地方。其實，從附近的樓市購買力就可以看出來。

未來科學城：有規劃，但進展似乎有些緩慢，而且目前引進的很多企業都是國企央企，未來向北京外疏解國企央企是大趨勢，所以從樓市的角度看，這裡還是有不少不確定性的。我個人持保守觀望態度。

麗澤：有規劃，進展也相對一般，不過畢竟地段好，未來還是有潛力的，個人認為還可以。

亦莊：有規劃，高薪產業早已聚集，產業也符合北京定位的大方向，教育資源也慢慢豐富，個人還是比較看好。

通州：超級規劃，真金白銀投入，核心板塊，我非常看好，但短期樓市一般。

總得來看，我看好海淀北、亦莊、麗澤，長遠看好通州。可以查詢咱的小程式進行比價，小區和大盤比價，小區與小區比價

4、提問：京爺，你好，這週末成交量怎麼樣？市場情況如何？

回答：你好，這週末整體成交還不錯，價格沒有明顯漲，但低價房源處於快速消耗的狀態；另外，大部分傳統學區板塊熱度相對一般，沒有達到火熱狀態（比如德勝之類的地方只是熱了一小陣子）。總得來看，現在正是一個分水嶺的狀態，大家務必多關注市場。參見星球資料《市場監測》

5、提問：換房也要年底解決嗎？避開小陽春？

回答：你好，半年以後的事情沒法確定，不過季節性的規律至少還是會有的，價格微揚的機率還是較大的。因此，對於換房，我建議是: 1、同時操作，這種屬於無腦操作，沒啥風險，也省心；2、先買後賣，這種需要一些踩點技巧，也考驗心理，也就是買一個能給長週期的房子，然後到小陽春再賣，這種收益會高一些。詳見星球資料《京爺北京買房十大頂級思維》

6、提問：京爺您好，我在積水潭附近上班，媳婦在朝陽上班，計劃買套婚房，雙方父母出錢，1800w以內（不貸款），在東西城考慮一個學區好、生活品質高、離地鐵站近、後面好置換的小區，您給看看哪個小區合適？

回答：你好，學區好、生活品質高、離地鐵站近，這幾個要求，可以看看: 東城崇文大板塊，比如新怡家園、新世界家園、新裕家園、新景家園東區、幸福家園等小區；西城看看中信城、四合上院等小區。詳見星球資料《北京板塊選擇頂級思維》
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