文 / 子木
“春節快樂，恭喜發財，這幾天有空看房嗎？房價在漲，晚了就買不到好房了。”
沒想到大年初一的第一聲問候，來自於一名中介。
出於好奇，我跟小哥攀談了起來，“這幾天買房的人多嗎？”
“多，現在提倡就地過年，留下來的人多，大家走不成親戚，天氣太冷也沒地方可去，很多都來看房了，行情反而比較好”。
中介是樓市的排頭兵，是直接參與市場交易的一批人。而線下門店的客流量，往往要比網上統計的資料，還要精準。
於是我花了一天時間，去跟中介朋友們瞭解了一些情況，結合這段時間的資料，幫大家還原一個真實的春節樓市行情。
如果你有買房計劃，一定要用心讀下去（文中所述，全國各地均適用）。
1
兩個改變
正常來說，春節前後的行情是一年裡最差的。
因為春節大家都忙著過節，走親訪友，根本沒時間買房，售樓處、中介門店也基本都處於暫停狀態。
但透過跟中介朋友的聊天，發現這一傳統行情已被打亂，這段時間：
1、大城市的行情已經開始發酵
2、小地方的行情比去年還要冰冷
這源於疫情對購房行為的改變。
拿北京來說，疫情導致數百萬人口就地過年，正如中介小哥所說，有購房計劃的人們，只能趁這段“無聊”的假期抓緊看房，“小陽春”也被順勢提前了。
就地過年人口增加，相應，返鄉人口急劇下滑，我打聽了一下，春節前，河北大多數三四線城市（北京周邊）的行情，遠不如去年。
三四線樓市很大一部分成交都靠“返鄉置業”驅動，今年又泡湯了，除此之外，三四線小城市的落寞源於，人們的思維習慣的改變。
前段時間，58同城、安居客釋出了一份《2021-2022返鄉置業報告》，在報告中，有一條很重要的資訊：
一線城市返鄉置業的人群佔比達到41.2%，其中超過一半選擇去家鄉省會城市買房。
當小縣小城的售樓處拉滿條幅，歡迎外出人口“返鄉置業”的時候，突然發現人們都跑到了家鄉所在的省會買房安家了。
沒辦法，人們選擇城市無疑兩點：錢和資源。
這個城市能不能帶來更好的工作機會和創業平臺，自家的孩子能不能讀更好的學校，生病了能不能找到更好的醫院。
而對於一線返鄉人群，能承接生活和抱負的，或許只有“省會”，這是一種必然的“返鄉趨勢”。
2
北京引領
接下來我們盤點一線城市春節期間的情況。
按照春節樓市熱度排名，四大一線城市的排名依次為：
北京、上海、廣州和深圳。
北京從去年10月份開始，銀行逐漸放開信貸，買房需求點燃，成交反彈，年底出現翹尾效應。
而春節的“就地過年”政策，加速了小陽春的到來。
貝殼資料顯示，近期北京多個小區創下成交量數月來新高，改善盤最為明顯。
海淀的中介小哥也反映，自己所服務的幾個小區行情明顯好轉，帶看量上升，從去年12月到現在，已經賣出2套二手房。
我在去年強調過，年底的北京，“能上就上”，不然小陽春一來，買房人的選擇空間勢必要壓縮的。
本來能買三房，變成了二房，本來能買中間層，最後變成了頂底樓。
行情走高，賣家說了算，掛牌謊客、不誠心賣的比比皆是，更別說給你砍價了。
北京一直不缺乏購買力，2021年全年二手房成交量達到了19.31萬套，是最近5年的最高點，新房賣出5.7萬套，同樣創造近5年新高。
這背後是經濟和人口的持續雙增長，根據最新統計，北京2021年正式跨越4萬億GDP門檻，2022年還要繼續實施“3個100”市重點工程，小米汽車、京東方健康、豐田燃料電池等相繼落地。
2022年，北京行情大機率還是“先高後低”，如果上半年行情太熱，到了年中會被打擊，收縮信貸限制交易，這也是可見的。
在房價層面，上半年會有一定的漲幅，但幅度不會“出格”，畢竟北京是全國房地產標杆城市，房住不炒貫徹始終。
如果年中嚴控，下半年肯定會回撥，不過很難回到年初的價格。
我在講北京，其實也在講其他一線城市，行情大同小異，只是在細節層面，各自週期不同。
3
行情啟動
上海去年年底出現“翹尾行情”，春節樓市火熱。
2022年1月下旬，全市上新24個新盤，有13個盤實現了“日光”，一個叫華僑城·純水岸的新盤，認購率高達252%。
多個新盤熱銷，也讓上海的新房均價突破了7萬元/平米。
同時二手住宅12月成交達到1.8萬套，環比增加19.3%，恢復至常規水平，也在證明樓市信心已經恢復。
不同於北京的是，上海在2021年年初樓市過於瘋狂，釋放了一大波購買力，同時目前市場實行“三價就低”政策，對購房力的殺傷作用還存在，所以年後的小陽春，會比去年弱一些。
即使如此，上海買房也要打早。
廣州樓市緊跟北上，2021年翹尾，2022年喜迎開門紅。
1月廣州新房網籤9256套，位於近半年第二高位，二手房突破7000套，也突破了近5個月以來最高數值，而且這是在二手房指導價出臺後，行情的反彈。
值得一說的是，廣州2021年GDP超2.82萬億，名義增速跑贏四大一線城市，總量穩居全國前四。
新能源、智慧化等新興產業引領全國，持續帶動人口流入，而且在房地產層面，比深圳更能“留人”。
廣州有二手房指導價壓著，漲幅有限，但要注意的是，廣州市場分化比較嚴重，區域性漲幅會繼續衝高。
四大一線城市中，行情最遜色的當屬深圳。
我問了一圈，春節深圳很多中介門店都不開門，二手房和新房成交成色不足，成交反彈跡象倒是有，但是比較溫和。
深圳是全國二手房指導價打擊最嚴重的一個城市，現在屬於買賣雙方的最後對抗，不過博弈結果已經出來了：
“賣家不鬆口，買家絕不上車”。
觀望情緒瀰漫在深圳上空，不過這種氛圍正在被逐漸沖淡，因為深圳目前利率已經下降至4.9%，再加上深圳是全國數一數二吸金的城市，下一輪放水勢必會刺激新一輪購買力。
現階段，我建議深圳的購房者著重看新房，二手房可以繼續觀望趨勢，信貸放鬆能不能撬得動市場，3月見分曉。
4
二線分化
接下來我們再來看二線城市行情。
首當其衝的就是蘇州。
前段時間，我就預測2022年，蘇州必迎小陽春，上半年樓市會進入火熱狀態。理由有三：
1、購房力強，經濟增速屢創新高，高於南京、杭州。2、相對長三角城市群，整體房價較低，仍屬於價值窪地。3、蘇州樓市出現全國最低利率。
蘇州中介反映，這段時間帶看量明顯上升，蘇州新房市場已經提前啟動。
春節期間有8成售樓處開門營業，而且不少售樓處已經開始漲價，下調合作佣金，取消跟中介之間的合作。
吳中區、姑蘇區、吳江區、相城區等多個片區均有不少熱銷樓盤取消和降低折扣力度，尤其吳中區，蘇州樾府、悅四季華庭等樓盤的優惠活動全部收回。
這就是樓市，賣家變心速度比你想象的快好幾倍，那些去年還在等著繼續降價的買房者，現在著急也沒用了，蘇州能上即上，能買即買。
隔壁的南京春節期間行情也在回暖，但這個城市去年年初過分消耗購買力，跟上海一樣，雖然會有小陽春，但幅度肯定要比蘇州差一些，個人建議不著急買。
杭州在“準小陽春”之列，但春節這段時間因為疫情嚴重，所以行情不如蘇州。
不過杭州9月份有亞運會加持，這種級別的運動會對房價刺激效果非常明顯，2022年杭州疫情一結束，房價肯定會啟動，如果有購房需求的，這段時間就要準備彈藥了。
武漢，春節期間只有光谷和漢口行情不錯，年後會迎來區域性小陽春，值得注意的是，武漢2021年GDP高達1.77萬億，同比增長12.2%，繼續領跑中部六省。
而且在今年的政府工作報告中，十強城市“增速王”武漢2022年的預期增速是7.5%——跟去年的預期增速10%相比降低了不少，但是相較十強其他（已公佈預期增幅）城市，武漢的數值仍是最高。
不得不說，武漢的人才優勢已經出現，正在持續吸引企業落地，“人口-產業”形成雙向正迴圈，這也是去年創造20多萬套新房成交的原動力。
而湖北外出人口，一多半又回到了武漢生活置業，這兩年表現非常強烈。
其他中部城市，春節期間，除了長沙表現好一些，合肥、鄭州、南昌、太原，行情都很冷淡，都沒有跳出傳統行情週期。
西部城市中，成都行情是最好的，這在去年我已經做過分析，新二手房成交劇烈反彈，“翹尾效應”明顯。
我瞭解到，春節期間，成都大部分中介門店都在營業，紛紛備戰小陽春，市場預期強烈，這段時間能上儘量早上。
重慶春節行情弱於成都，但也很熱鬧，基本所有售樓處都照常開啟，推出了一系列購房福利活動，年味十足，糖畫DIY、寫福字春聯和編中國結等等，論文化活動，川渝全國數一數二。
不過重慶是大庫存市場，去年因為土拍熱了一段時間，激增的購房需求被逐漸吞噬，年後也會出現小陽春，但幅度有限，不著急上車。
對於西安來說，目前依然屬於大漲後的調整期，不用著急買房，主要看2022年年中的行情，再做判斷。至於其他城市，篇幅有限，下期繼續盤點。
5
順勢而為
最後再強調一次。
1、春節期間樓市不熱鬧，不代表沒有小陽春，但如果很熱鬧，那就要趕著上車了。時機不等人，買房就是一場賽跑，跑到後面的就要挨宰。
2、如果2-4月買不到房子的，就別上車了，因為樓市太熱，6-7月很容易出政策調控，房價又會回撥，我不希望你買在高點。
3、之後就要等到下半年市場熱度下來，再做打算。
這幾天很多讀者在後臺送來拜年留言，子木打心底高興，能在有生之年，在平行時空遇到這麼多特別的朋友，實屬人生一大幸事。
同時也祝福大家如虎添翼，財源廣進，子木會繼續耕耘乾貨，陪伴大家買好每一套房，跳過每一個坑。
昨天，一個朋友家的小孩問我，大環境不好，90後工作很內卷，自己很累怎麼辦？
我跟他說，每一代人都有每一代的累，創造價值的過程，一定伴隨著巨大的付出。
當親人都沉浸在過年的狂歡氣氛中時，我會選擇去書房，斟一壺茶，默默開啟電腦寫文章。
別人說我太累，然而我卻樂在其中。因為我想到所寫的文章，可以給大家在春節期間，閒來無事時有可思考的閱讀，提供買房的建議。
累的時候，多想想做這件事為了什麼，自然就輕鬆許多。
內卷的大環境，是經濟週期導致的，是大勢，怪不得任何人，唯一的方法就是提高自己的不可替代性，多在自己的領域有所建樹。
只要跑得快，賽道就是你一個人的。
心態不好時就去看看86版《西遊記》裡的豬八戒，漫漫取經路，很苦，但他扛著一身肥膘，摸爬滾打逗笑別人。
孫猴子罵他，一笑了之；師父被抓走了，嘴上說散夥，實際上還是去花果山請回大師兄；打不過妖怪，從不認慫；環境再艱苦，照樣打呼嚕；任何粗活累活，沒抱怨過。
停下時，“今朝有酒今朝醉，莫管門前是與非。”上路時，“路在腳下”。
最後，告訴大家一個發財的秘密：
據說從1990年起，如果你拿出1000元，每次國足比賽都押買輸，如今您將擁有約459萬元。
買房算什麼東西，國足堪稱最穩的理財。
