2021年，12城賣地收入破千億元。這些城市，都是人口持續流入，房價處於全國前列的城市。就是我們熟知的一線、二線城市。其中，上海、杭州雙雙突破3000億元，刷新歷史記錄。杭州賣地收入已經連續5年超過2000億元，在全國獨一無二。廣州、北京、南京賣地收入突破了2000億元，武漢、成都超過1500億元，蘇州、重慶、天津、深圳、西安超過1000億元。
最近5年，杭州以1.3萬億的賣地總額位居全國之首，超過“北上廣深”，咱們就從杭州聊起吧。咱們說的賣地收入，是俗稱。正式叫法，是土地出讓金。根據媒體報道，2021年，杭州土地出讓金收入達3132億元，同比增長近20%，創歷史新高。據統計，2021年，杭州拿地房企金額，前三位分別是濱江集團的250.8億元、綠城的246.9億、華潤置地的234.4億。根據網站統計，從2017至2021年，杭州的土地出讓金收入分別為2241.8億、2447.2億、2732億、2611.7億和3132億，每一年都是不菲的收入。
今年，對杭州格外有意義。那就是今年是杭州的亞運年。杭州承辦亞運會。杭州向全亞洲發出“2022，杭州歡迎你”的誠摯邀請。截止2021年12月底，杭州亞運村正式竣工。杭州亞運會在全省範圍內共有57個競賽場館、31個獨立訓練場館、5個亞運村及亞運分村。目前來看，基本竣工。“辦好一個會，提升一座城”。這不僅是一句簡單的口號，也是一個目標。
從場館建設到各項工作，都得花錢啊！錢從哪來，這些土地出讓金，就是重要的支出來源。此外，因為杭州的大規模土地出讓，未來將會形成新的樓市庫存。有一種觀點認為，未來幾年，杭州的樓價或許會下跌，有助於遏制房價的上漲。
杭州今年舉辦亞運會有什麼好處呢？那就是很可能把杭州GDP拉動4000億元。
2016年到2020年，籌備亞運會對杭州市GDP的拉動量約為4141億元，佔同期GDP的7.6%；對財政收入的拉動量約為1033億元，佔同期財政收入的8.2%；對就業人數的拉動量約為67萬人，佔同期就業人數的2.4%。亞運會成為拉動消費、擴大內需、構建雙迴圈格局、推動經濟高質量發展的新動能。
除了杭州，很多城市的土地財政依賴度也很高。比如佛山、南京、武漢、廣州等等。相比而言，北京、上海、深圳是最不依賴土地財政的。這裡面，值得一提的是深圳。深圳的房價全國最高，但並不怎麼依賴土地財政。這是為什麼呢？主要是深圳城市面積過小，可開發的土地資源已經不剩啥了。資料顯示，深圳城市面積不到2000平方公里。地方太小，自然沒有額外的土地蓋新樓了。這也是深圳房價一直飆高的原因。
咱們回顧2021年的土地出讓。我們可以看到這樣一個趨勢：土地高溢價時代成為過去式，將迎來土地的低溢價時代。在房地產市場短期內無法回暖的狀態下，其實去年的全國土地市場成交規模是收縮的。杭州是少數土地市場爆火的城市，其實大多數城市，都沒有完成預期的全年供地計劃。不同城市的成交熱度，也差別增大。說白了，就是城市之間的差距越來越大。尤其是中西部及北方部分城市土拍市場進入前所未有低谷。
根據媒體統計，去年是三輪土地競拍，溢價率是逐漸降低的。首輪土拍平均溢價率15.1%，而第二批土拍，最終溢價率為4.04%。至第三批次，總體溢價率已經跌到2.39%。東部、中部等部分城市依舊降溫明顯。像長春、瀋陽、天津、無錫、鄭州等城市的土拍溫度持續下降。對於2022年土地市場的走勢，還是以穩為主。企業拿地態度持續謹慎，總之，除了類似杭州這樣幾個少數城市，賣地這個事兒，現在是越來越冷了。
根據資料統計，截至去年12月27日，杭州、上海、廣州、南京、北京位居賣地收入榜前五名，分別較去年同期有所增長。不過，這僅限於頭部城市，絕大多數城市都不好看。截止2021年前11個月，有112城賣地收入同比下滑。跌幅最大的十個城市分別是：南充、太原、株洲、昆明、南昌、烏魯木齊、宜春、信陽、眉山、黔西南布依族苗族自治州，這其中，包含了4座省會城市。曾經，地方土地出讓收入從1998年的507億元，一路飆漲至2020年的8.4萬億元，增長165倍。那是土地紅利時期，而現在，紅利時期已經過去。
去年，有20城的土地出讓金收入跌幅超過了50%。跌幅最大的地級市是四川南充市，2021年1-11月土地出讓金收入為60億元，相比去年同期260億元，整整少了200億，跌幅達到77%。跌幅排在前列的省會，有太原，從去年同期476億元降至138億元；昆明，從去年的486億元降至156億元；南昌，從623億元降至209億元。省級含直轄市行政區中，僅天津、北京、江蘇、上海和安徽實現正增長。
中國房地產資料研究院公佈了一組全國主要城市土地財政依賴度的排名。
其中，全國12個城市的財政對土地的依賴程度超過100%，分別為溫州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武漢、西安、廣州、南京、佛山、鄭州，排名榜首的溫州，土地財政依賴度達到了179%。這裡所謂土地財政依賴度超過100%，意思就是這座城市的土地出讓金超過了一般公共預算收入。咱們就以排名第一的溫州為例，2020年，溫州一般公共預算收入是602億元，而土地出讓金收入達到了1054億元。在這土地財政依賴排前12名的城市中，省會城市佔了10個。一方面，說明這些省會城市在靠賣地支撐城市建設發展；另一方面，它們存在著土地供應過量風險。
現在土拍市場逐漸降溫，很多人都在猜測，所謂“土地財政”時代，是不是要過去了？財政部在去年9月披露的一組資料顯示，地方土地財政正在面臨挑戰：截止2021年8月，全國土地出讓收入5703億元，同比驟降17.5%。土地出讓金收入下滑，還是與房產銷售市場降溫有很大關係。房企賣不出去房了，自然資金壓力大了，那麼，再拿地的意願就減少很多。外加信貸收緊，房企拿地也會更加謹慎。總之，現金緊張的開發商，不願意購置更多土地了，這導致土地交易放緩。
在這種環境下，咱們就能看出來，杭州去年的拍地成績，就是創造了奇蹟。也可見，大家對杭州的未來，多麼有信心。杭州的去年全市GDP是18109億元，同比增長8.5%，繼續向兩萬億GDP衝刺。今年亞運會還在杭州舉辦，杭州，會成為今年的焦點城市。
剛才我們提到，城市之間的差距越來越大。而我們國家又是統籌一盤棋的。所以，城市之間的差距，會像貧富差距一樣，未來國家一定會有所調控。就像東北三省，現在沒落了，造成了很多空城。在東北振興一環，國家就有意識的重新規劃人口。這就是把城市統籌起來，做有意識的人口遷移引導。咱們國家講究的是一個先富帶動後富，講究的是走向共同富裕。所以，城市之間的差距，也不能視而不見。我們既要發展，又要協調。總之，土地財政已經是大勢已去。接下來，我們將進入房產稅時代了。咱們國家的發展，是高質量發展戰略。隨著改革開放的進一步深化，我們的房地產也將迎來2.0時代。中國也將迎來一個更開放、更健康的投資環境。
