回顧整個2021年，就像我們在年中寫過的那篇《圍剿房地產》一樣，一場空前的降槓桿之後，行業內滿是槓桿斷裂的聲音。
樓市的冰封快而徹底——
年底，官方資料顯示，12月份全國房地產投資單月同比下滑達13.9%，百強房企銷售額同比降幅超過30%。
而且，行業內正式爆雷躺平的百強以上開發商早已超過兩位數，更多的房企，正在爆雷的邊緣掙扎。
當歷史的車輪碾入2022，撲面而來的1季度，是地產行業海外債到期的又一個高峰，即將成為壓在不少房企背上“最後一根稻草”。
好在風向已經悄然輪轉——
2021年底，房地產重新拾回了“支柱產業”的帽子，政策暖風之下，一場針對地產行業的“破冰”，甚至算得上是“拆彈”的行動，正在悄然拉開序幕。
在努力軟著陸的一年裡，哪些房企能夠最終自救成功？
國家隊官宣“入場撿筍”不到一個月的時間，已經爆雷和瀕臨爆雷的房企們陸續有了些動作。
斷臂求生這件事，已經開始“按日計算”了。
前天，廣州的超級大盤亞運城，一下子傳出了兩筆大的股權變動。
雅居樂公告稱，將把自己手上持有的大約26.66%的股權轉讓給央企中海地產，換取18億+的救命錢。
講真，亞運城是個好專案——
地處一線城市廣州，作為巨無霸綜合體和當年的全國總價地王，歷經12年開發，蟬聯了許多年的廣州樓市銷冠，至今依然有200萬平米以上建築面積的貨值。
在此之前，雅居樂曾在2021年7月1日至12月31日成功累計出售了14項非核心物業，一共套現28億元。
兩小時之後，市場又傳出訊息，稱世茂也在與中海接觸，也想把自己在亞運城的股份轉讓出去——
如果能夠順利推進，世茂也將回款18個億。
而世茂在賣的，不只是這一個專案。
幾天前，世茂集團釋出公告稱，向上海久事北外灘建設發展有限公司出售上海世茂置業發展有限公司的股權，也就是上海北外灘專案，總代價為10.6億元。
這個“上海久事”，是上海市國資委的全資控股公司。
昨天，又傳出訊息稱，世茂已經將34個專案放上貨架，並做成推介材料進行推廣，以期達到快速變現的目的。
所有專案的合計報價超過771億元，剔除透過抵押等已經用掉的融資額度，最多可回款236億元。
專案涉及上海、北京、大灣區、杭州、南京、福州、天津、武漢、長沙、重慶等17個區域，很多都是地處一二線城市的核心“家底”——
除了已經被爆出的廣州亞運城專案和上海北外灘專案，還有著名的上海標誌性建築深坑酒店、世茂集團總部大樓上海世茂大廈、世茂集團“第一高樓”深圳深港國際中心、杭州世茂智慧之門B塔等。
說實話，這是我至今為止看到的，房企收併購貨架上質量最好的資產包之一。
為了自救，世茂的態度已經足夠堅決和積極。
曾經的Top 4房企融創，也加入了賣賣賣的行列。
據財聯社報道，融創在年初成功地賣掉了一批專案的股權，接盤方是三個國企：
華髮、首創和武漢城建。
我仔細看了一下，三個專案分別是位於昆明的融創文旅城，武漢的文創城，以及武漢的前地王一江源專案。
到了24日，媒體發現——
融創退出了南通地王專案，合作方，國企建發股份接下了融創所持有的接近60%的股權。
融創將持有的溫州浩闊企業管理有限公司股權轉讓給了合作方德信地產。這場交易的背後，是融創退出“融創德信江山雲起”專案。
……
孫宏斌向來以“拿地大師”和“併購大師”著稱，去年上半年，老孫攻城略地，是不少房企的“白衣騎士”，中報釋出時還拍著胸脯放話“除了我們以外都有可能暴雷”……
沒想到，短短半年之後，融創已經成為賣身求拯救的那一個了。
當然了，專案急賣，難免被壓價——
有小道訊息說，武漢的專案打到了41折，看起來像是打了個骨折。
但事實是，能賣出去，就相當不錯了。
畢竟，融創這兩個月可是冒著股價大跌的風險，在短時間內配了兩次股來募資，在網上，連“孫宏斌胞弟急售香港豪宅”的訊息都出來了——
講真，就算成功賣出，也只是區區不到3億港元，對於一個銷售額接近6000億元的公司，不過九牛一毛。
但是，這個公司不但在2022年中有12億美元的美元債需要償還，還有123億元在岸公募債券將在年底前到期或回售。
此外，還得在春節節點之前結算部分貿易應付款，包括商票、建設費用和土地購置費等。
從這個角度來看，賣專案的速度，還得加快點才是啊！
其實，不難看出，在房企扎堆甩賣資產的大趨勢背後，是一系列的政策方向正在發生轉變——
從12月底，監管明示“合理發放併購貸款”，到多地政府親自出面為出險專案“牽線搭橋”，再到併購貸款不被計入“三道紅線”……
高層試圖從各種渠道，給優質企業注入更多的“活水”，以更優惠的政策，讓他們能夠更加無阻礙地，去大面積收購瀕臨出險的房企專案——
至少希望在“大出清”的背景下，達到專案層面“保交付”，不爛尾的效果。
但是，這其實還蠻難的。
同樣是在1月，各家的併購融資浮出了水面。
央企招商蛇口、華僑城先後發行了併購票據，但是，如果仔細看看資金用途就會發現，和新的專案關係並不大。
對於招商蛇口來說，一期30億元，15億元用來償還自家的銀行貸款，另外15億元用於併購，其中12.9億元已經確定具體的標的。
對於這個標的，募集說明書是這麼說的——
根據公開資料一查，好傢伙，是招商蛇口去年從上海地產集團手中收購的舊改專案，而這個“上海地產集團”是如假包換的國企。
怎麼看都沒達到“用於支援產業內協同性較強的企業緩解流動性壓力”的初衷。
而華僑城的中票距離“併購”就更遠了——
一共發行15億元，其中9.6億元用於償還以往的併購貸款，5.4億元用於償還發行人流動資金貸款。
而真正可以解決增量的併購貸款，恐怕只有浦發銀行發行的2022年第一期金融債券。
公告顯示，其中50億元將用於房地產專案的併購貸款投放。
但是這些資金尚未真正投放進入市場，未來能給併購市場帶來多少增量，尚未可知。
為什麼會這樣？
原因之一可能是——
作為併購的重要主體之一，國企從身份上就是有掣肘的。
用中信證券在研報中的話說，國企“不可能犧牲國有資產保值增值的原則，彌補部分資金困難企業犯下的經營管理不善的錯誤”。
簡單點說就是，併購需要敢於“踩坑”的勇氣，而大部分的國企依然是很保守的——
當然，龍湖這種當下資金情況比較好的民企，也激進不到哪去。
存量專案的情況複雜，大都存在著多重抵押融資，超融現象普遍，專案本身不“乾淨”，其中的產權性質瑕疵、隱性負債很難透過短期盡調查清楚。
而且，市場不好。當下各地房價跌多漲少，連一線城市的土地市場都涼的不行，對於企業來說，除非能收購特別核心區域的專案——
要不然，那些在出險房企手上賣不出去的專案，大機率在下一任手上也賣不出去。
所以，即使監管層面願意鼓勵房企併購，託底行業風險，但是，真正能擁有“獲救”可能的專案，似乎只有那麼幾種——
1、 資產質量比較好的專案，包括位於一二線城市，或者雖然在稍微低線的城市，但處於核心區域，去化可期的專案；
2、 本來就是合作專案，大家對專案本身的瑕疵知根知底，最終專案股權可以轉讓給不差錢的合作方；
3、 有穩定現金流的輕資產專案，比如物管或者商管；
4、 願意不計代價，為了早日脫手“打骨折”的專案。
而對房企而言，手頭的資產只要和上面的專案特徵比對一下，就大概知道“獲救”的機率有幾成了。
最後想說幾句。
其實，真正能盤活這個市場的，並不是大面積的併購，而是銷售和拿地的復甦。
如今，房貸利率加點已經降了不少，降息也塵埃落定，各地打著“三胎”、“引進人才”的名義發放的購房補貼也都陸續上架了。
但是新一年，上市房企的土拍情況，是這樣的——
（圖表來源：易居研究院）
當然了，你可以說今年是集中供地，情況特殊。
但是！1月份的銷售資料，也是這樣的——
看來，已經不是稍微釋放一點利好，行業就喜大普奔，大家搶著買房買地的時代了。
所以，春節之後，還會有更大的利好嗎？
