房地產變局不斷演進，市場一線有何變化？近期，e公司記者實地調研北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、鄭州、合肥、長沙等9大重點城市房地產市場，感受市場真實脈搏。
即日起，e公司推出【樓市重鎮探營】欄目，每日一篇重點城市房地產調研報道，以饗讀者。
第二篇，關於北京，首都樓市情況如何？讓我們一探究竟。
“近期新開盤的專案成交情況比較好，也說明了市場整體較好，因此購房優惠活動都不多。”一位負責北京多個新房專案的銷售顧問對證券時報·e公司記者如此表示。
e公司記者日前對北京地區新房、二手房市場走訪調研發現，新房專案普遍優惠力度很小，不少專案無任何優惠，甚至個別專案剩餘尾房要待節後提價出售。二手房方面，近兩個月中介帶看量明顯增加。不過由於臨近春節等原因影響，進入1月市場有所回落。
中原地產首席分析師張大偉對e公司記者表示，近期北京樓市因多重因素影響，整體市場處於企穩狀態。“北京房市成交量的最低谷已經過去，作為最穩定的一線城市代表，房價大漲和大跌可能性不大。整體看，隨著政策調控底部的出現，北京有望成為首個走出低谷的一線城市。”
新房市場優惠力度小
近日，e公司記者以購房者的身份對北京朝陽、豐臺、大興等多個新房專案進行實地走訪發現，多數近半年新入市的樓盤專案優惠活動較少，包括剛需樓盤和改善樓盤，有專案開盤三個月就已去化了近8成房源。
綠城沁園專案位於北京東五環外的朝陽區豆各莊附近，該專案於2021年9月開盤。
該專案一位銷售顧問對記者表示，綠城沁園是綠城和金茂聯合開發的，樓盤主打剛需品質住宅，一居到三居都有。“政府對開發商進行了限價，目前銷售均價在6.5萬左右。專案開盤3個多月已銷售了近6成。不過，目前優惠活動很小，全款也就千四的折扣，即1000萬優惠4萬元。”
在離綠城沁園不遠處就是主打改善型科技住宅的融創朝陽壹號。該專案銷售顧問對記者表示，“我們專案是去年國慶期間開盤的，目前還剩下大約2成房源，專案戶型為三居和四居，大部分是兩梯兩戶的戶型。面積在110平米以上，均價在7.1萬。”談及優惠活動，該人士表示，融創朝陽壹號沒有任何優惠活動，都是按照公示價格去賣。“最多根據付款週期，開發商提供一些物業費或車位費的抵扣。
北京-合生me悅位於北京大興區南五環外的瀛海附近，該樓盤於去年7月正式開盤。該樓盤一位銷售顧問告訴記者，我們主打中小戶型為主的剛需商品住宅，最小戶型面積為55平米，最大為120平米，單價在6.5左右。“專案開盤已經半年了，目前去化率在90%左右，但剩下戶型可挑選性還比較豐富。在優惠活動方面，由於是民企開發商，付款好還有小幅的優惠，約1個點左右。”
東叄金茂府和北京金茂府都位於豐臺區南三環附近，兩專案直線距離約3公里。金茂府銷售顧問告訴記者，我們主打高階科技住宅，目前東叄金茂府二期還剩下不多的房源，125平米和140平米的三居室還有一些，單價在10.8萬左右，不管全款還是貸款都沒有任何優惠。“而北京金茂府開盤相對較早，大概一年了，還剩下2套一樓的下躍式戶型，面積在140平左右，均價也在10萬多點，但目前已不對外出售，待節後上調價格後再賣。”
二手房方面，多位中介人士向e公司記者表達了，近期帶看量和成交量明顯增多的事實。
位於北京南三環付的麥田房產中介人士表示，“這兩個月比10月和11月帶看和成交量明顯增多了，我本人在12月就銷售了兩套，此前一套都不容易，購房者的貸款週期縮也短至一個月左右。但近期由於疫情反覆和臨近春節的原因，帶看量比12月少了不少”。
實際上，北京二手房在去年底出現翹尾行情成為業內共識。合碩機構數近期釋出的資料顯示，2021年12月北京二手房網籤超1.54萬套，較11月增加30%，北京二手房市場出現翹尾行情。2021年全年北京二手房網籤近19.32萬套，創近5年新高。
中指研究院也認為，北京二手房市場四季度隨著信貸額度回升，放款週期縮短，成交規模逐漸回升，顯現翹尾行情。
北京樓市企穩
從最新資料看，受即將進入春節等因素影響，北京新房和二手房市場的成交相比上個月有所回落。
中原地產研究中心提供的資料顯示，截止1月24日，北京二手房住宅月內網簽完成了9289套，預計全月網籤住宅套數在1.3萬套左右，整體低於12月份的1.54萬套。但依然高於9-11月。新房方面方面，北京市場的供應量明顯增加，目前已成交量達2316套，整體新建住宅供應高峰期已過，市場成交也有所回落。
中原地產首席分析師張大偉對e公司記者表示，近兩個月因為多重因素影響，北京樓市整體處於企穩狀態。
具體來看，他認為，首先，信貸政策出現了明顯變化。“信貸政策最嚴時刻已過，房貸積壓排隊後的化解是12月和1月份二手房成交量恢復性上漲的主要原因，隨著12月到1月份的信貸供應增加，當下北京購房者按揭貸款基本不用排隊，1個月左右就可以放款。”其次，9-11月二手房成交量持續低迷除了受信貸影響外，新建住宅供應井噴也是一大原因，隨著第一輪集中供地房源已經基本入市，二手房市場需求有所恢復。
“北京作為全國房地產調控最嚴格的城市，從2017年以來，房價一直相對穩定，2021年初只有海淀、望京、亦莊等少數區域，價格相對有所上漲，全北京大部分割槽域價格依然低於2017年同期，這種情況下，經過9-11月的調整，部分二手房購房者認為房價已經調整到位，再次入市，推動了成交量的企穩。”張大偉還表示。
在新房方面，展望全年，中指研究院認為，預計2022年北京新房市場成交規模仍將處於相對高位，上半年隨著信貸邊際改善，市場熱度將穩步回溫，下半年市場整體預期保持平穩執行態勢執行。在房價方面，伴隨集中供地專案的入市，限房價專案入市增加，限房價專案將接替限競房，在一定程度上平抑房價上漲幅度，同時在“三穩”主基調、主體政策不放鬆等因素綜合影響下，整體價格上漲幅度恐將有限。
“北京樓市成交量的低谷已經過去，預計2022年一季度市場在這個基礎上徘徊，但整體看，作為最穩定的一線城市代表，房價大漲和大跌的可能性都不大。隨著政策調控底部的出現，北京有望成為首個走出最低谷的一線城市。2-3月份北京因為冬奧等大會影響，整體市場需求會積壓到4-5月份釋放。”張大偉告訴e公司記者。
