2021年12月初，中央經濟工作會議在北京召開，連續三年將發展住房租賃市場確定為年度工作重點，強調“堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”。近年來，我國加快推動住房租賃相關政策的頂層設計，對住房租賃市場支援力度持續加大。同時，隨著流動人口規模的持續擴大和家庭戶規模的不斷縮小，我國住房租賃市場需求不斷增長，住房租賃市場正迎來蓬勃發展期。
圖：住房租賃市場概況
資料來源：中指研究院整理
從政策焦點看我國住房租賃市場
發展的三個階段
（一）發展起步階段（2014年之前），以廉租房和公租房為重點解決低收入家庭住房問題
由於住房分配製度、人口流動性低、經濟發展水平有限等因素影響，早期我國住房租賃市場發展緩慢，城市居民以租賃公房為主。直至1995年，建設部印發《城市房屋租賃管理辦法》，我國住房租賃市場相關政策才正式出臺。1998年房改以後，我國住房租賃市場逐步發展，但整體發展水平仍十分有限。這一階段，政策重點以廉租房和公租房這類政策性租賃住房為主，關注解決低收入家庭的住房問題。
1998年7月，國務院印發《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，提出最低收入家庭租賃由政府或單位提供廉租住房（廉租房）。2007年8月，國務院印發《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出進一步建立健全城市廉租住房制度，逐步擴大廉租住房制度的保障範圍，多渠道增加廉租住房房源。2010年2月，國務院印發《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》，提出大力發展公共租賃住房（公租房），完善住房供應體系，培育住房租賃市場。2013年底，住建部等部門釋出《關於公共租賃住房和廉租住房並軌執行的通知》，提出從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房並軌執行，並軌後統稱為公共租賃住房。（文末附我國住房租賃相關政策梳理）
（二）快速發展階段（2015—2019年），明確建立“租購併舉”的住房制度
2015-2019年，隨著我國城鎮化程序的不斷推進，流動人口規模的擴大，我國住房租賃市場快速發展。2015年以來，我國城鎮化率平均每年提高超1個百分點，2019年城鎮化率達到62.7%。與此同時，全國流動人口規模超過2.5億人，高校畢業生規模屢創新高，城市住房租賃需求呈現快速增長的趨勢。與此同時，持續上漲的房價讓購買住房的門檻不斷提高，越來越多的城鎮居民只能透過租賃住房以解決居住需求。這一階段，住房租賃市場開始受到國家重視，相關政策加快出臺，“租購併舉”的住房制度逐步確立。
2015年底，中央經濟工作會議首次提及發展住房租賃市場，並強調將“租購併舉”確立為我國住房制度改革的主要方向。此後，政策端推進住房租賃市場發展的步伐明顯加快。2016年6月，國務院出臺《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出“以建立購租並舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系”；12月，中央經濟工作會議重點強調加快住房租賃市場立法。2017年10月，黨的十九大報告進一步明確了重點培育住房租賃市場、讓住房迴歸“居住屬性”的政策導向，提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。2019年底，中央經濟工作會議五年內第四次將發展租賃住房確定為工作重點（僅2018年中央經濟工作會議未提及住房租賃），凸顯了住房租賃市場在我國住房體系中的重要地位。
在中央頂層設計的指導下，各部委密集在重點城市開展住房租賃市場發展試點工作。2017年8月，國土資源部、住建部先後分兩批在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、福州、青島等18個城市開展試點，積極探索利用集體建設用地建設租賃住房。2019年7月，財政部、住建部先後分兩批在北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都等24個重點城市進行試點，由中央財政提供資金支援上述城市在住房租賃市場發展方面先行先試。
（三）高質量發展階段（2020年至今），以保障性租賃住房為抓手解決住房租賃市場結構性問題
近年來，我國住房租賃市場進一步發展，同時市場結構性問題也逐漸顯現。2021年我國城鎮化率為64.7%，流動人口規模達3.85億人，創歷史新高，帶動城市住房租賃需求快速增長。與此同時，大城市新市民、青年人普遍面臨“租房難、租房貴”等問題，小戶型、低租金房源供給相對不足，租賃市場供求結構性矛盾逐漸凸顯。這一階段，政策以保障性租賃住房為抓手，重點解決住房租賃市場結構性問題。
2020年12月，中央經濟工作會議將“解決好大城市住房突出問題”確定為2021年經濟工作的重點任務之一，並首次提出“要高度重視保障性租賃住房建設”。此後，全國住房和城鄉工作會議、《2021年政府工作報告》、《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》等都重點提出聚焦解決城市新市民、青年人等住房難題。2021年7月，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，首次在國家層面明確了我國住房保障體系的頂層設計，強調加快建設保障性租賃住房，重點解決城市新市民、青年人住房難題，並在土地、金融、財稅等多個領域給予強力政策支援。此後，全國48個[ 資料截至2022年1月27日。]省市密集出臺《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（或徵求意見稿），同時根據住建部公佈資料，40個重點城市“十四五”期間計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），其中，2021年已完成94.2萬套（間）。1月20日，全國住房和城鄉建設工作會議指出，“大力增加保障性租賃住房供給，以人口淨流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）”，保障性租賃住房建設將進一步提速。
從市場資料看我國住房租賃市場
的現狀特徵
（一）2021年30個重點城市平均租金累計上漲4.2%，城市間市場分化明顯
住房租賃市場整體租金水平穩步上漲。2021年，我國統籌推進新冠肺炎疫情防控和經濟社會發展成效顯現，住房租賃市場從疫情負面影響中逐漸恢復。2021年全國重點30城平均租金保持穩步上漲，年度累計上漲4.2%。從月度走勢看，2021年前三季度，受“換崗季”、暑期“畢業季”等因素影響，租賃市場行情持續升溫，平均月租金呈現持續上漲趨勢；租金環比上漲城市數量逐月增多，於9月達到年內峰值，29個城市租金環比上漲。進入四季度，隨著市場傳統淡季來臨，新增租賃需求和換租需求回落，平均租金呈現微幅下降趨勢；12月重點30城平均月租金45.7元/平方米，環比下跌0.28%，26個城市租金環比下跌。
圖：2020年10月至2021年12月重點30城住宅租賃平均月租金變化情況
資料來源：中指資料CREIS
城市間租金表現分化明顯。從租金絕對水平看，核心城市租金處於較高水平。2021年12月，在全國重點30城中，一線城市平均月租金為70.5元/平方米，遠高於二線城市月租金水平（29.0元/平方米）。分城市看，北京、深圳、上海三個一線城市平均月租金都超過70元/平方米，租金水平處於領先梯隊；廣州、廈門、杭州、南京、福州、寧波、成都、蘇州、大連等9個城市平均月租金在30—50元/平方米之間，處於中游水平；天津、青島、武漢、西安、重慶等18個城市平均月租金在30元/平方米以下。
從租金變化趨勢看，一線城市漲幅明顯高於二線城市，重點城市群的核心城市租金漲幅排名靠前。2021年，在全國重點30城中，一線城市平均月租金年度累計上漲5.37%，高於二線城市3.93個百分點。分城市看，在20個平均租金上漲的城市中，北京（8.37%）、廈門（6.48%）、廣州（5.96%）、蘇州（5.59%）和上海（5.56%）等五個城市年度漲幅超過5%，主要是長三角、珠三角、京津冀的核心城市；杭州、西安、成都、南京等4個城市年度漲幅在3%—4%之間。而下跌的城市主要分佈在中西部和東北地區，其中，貴陽、昆明、太原、長春、南昌、南寧等6個城市年度跌幅超過2%。
圖：2021年12月全國30個重點城市平均月租金水平及同比漲跌情況
資料來源：中指資料CREIS
圖：2020年10月至2021年12月北上廣深平均月租金水平及環比漲跌情況
資料來源：中指資料CREIS
（二）90平方米以下中小戶型租賃房源供應占比近七成
根據中指監測的市場掛牌房源資料，2021年，全國重點30城租賃房源供應結構以中小戶型為主，90平方米以下房源供應占比近七成，其中，30—60平方米和60—90平方米租賃房源供應占比分別為26.7%和29.2%。分梯隊看，一線城市小面積租賃房源佔比高於二線城市，一線城市60平方米以下租賃房源供應占比為40.3%，二線城市為36.0%。具體城市來看，杭州60平方米以下房源供應占比達53.7%，是重點30城中唯一超過50%的城市；深圳60平方米以下房源供應占比達49.7%，比重明顯高於北上廣。
圖：2021年全國30個重點城市租賃房源供應結構
資料來源：中指資料CREIS
表：2021年全國30個重點城市租賃房源供應結構
注：包括合租房源
資料來源：中指資料CREIS
從人口資料看我國住房租賃市場
的發展趨勢
（一）流動人口規模持續擴大，人口加速向重點城市群、核心城市聚集，城市住房租賃需求規模龐大
全國第七次人口普查資料顯示，我國人口流動情況發生明顯變化，主要有以下三大特徵：
一是整體流動人口規模持續擴大。截至2020年底，我國流動人口規模達3.76億人，較2010年大幅增長69.8%，增加1.5億；流動人口占全國總人口比重達26.6%，佔比較2010年擴大10.1個百分點。
二是人口加速向重點城市群、核心城市聚集。截至2020年底，長三角、珠三角、京津冀等8個重點城市群常住人口規模達8.9億人，佔全國常住人口比重達63%。2010至2020年，8個重點城市群常住人口規模增量超7100萬，其中珠三角、長三角人口增量超1800萬，京津冀、成渝、中原、山東半島和粵閩浙沿海城市群人口增量均超500萬。從30個重點城市來看，截至2020年底，共有重慶、上海、北京、成都、廣州、深圳等15個城市常住人口在1000萬以上。其中，深圳、廣州、成都等3個城市十年間常住人口增量超過500萬；西安、鄭州、杭州、重慶、長沙、武漢、北京等10個城市常住人口增量超過200萬。
三是城市內部人口流動性明顯增強。隨著城市建設的不斷髮展，功能分割槽、產業佈局會逐漸調整，城市內部的人口流動性也會逐漸增加。截至2020年底，我國市轄區內人戶分離人口為1.17億，較2010年增加0.77億，大幅增長192.4%。其中，深圳、武漢、成都、西安、南京等重點城市市區內人戶分離人口規模增長均在1倍以上。
整體來看，近年來我國人口流動性明顯增強，人口加速向京津冀、長三角、珠三角、成渝等重點城市群聚集。龐大的流動人口規模和快速增長的市內人戶分離規模，都極大催生了住房租賃需求，尤其是在重點城市群、核心城市，住房租賃需求將更加旺盛。
圖：我國流動人口變化情況
資料來源：國家統計局，中指研究院整理
圖：2011—2020年重點城市常住人口增量情況
資料來源：各地統計局，中指研究院整理
（二）家庭戶規模小型化趨勢明顯，小戶型住房需求增加
歷次人口普查資料顯示，我國家庭戶規模呈現明顯小型化趨勢。2000年我國平均家庭戶規模為3.44人/戶，2010年為3.10人/戶，2020年為2.62人/戶。在30個重點城市中，2011-2020年的十年間，除深圳家庭戶規模小幅增長0.13人/戶外，其他29個城市家庭戶規模均有所下降，呈現家庭小型化趨勢。其中，北京、上海、廣州等一線城市家庭戶規模較2010年分別下降0.14人/戶、0.17人/戶、0.51人/戶；成都、杭州、濟南、重慶等重點城市降幅也都在0.2人/戶以上。
多數重點城市家庭戶規模低於全國平均水平。2020年，30個重點城市中有21個城市家庭戶規模小於全國平均水平。其中，上海（2.32人/戶）、北京（2.31人/戶）、深圳（2.25人/戶）、廣州（2.22人/戶）等一線城市家庭戶規模均明顯低於全國平均水平，在重點30城中也處於靠後位置。
我國的家庭結構小型化與人口流動增強、初婚年齡推遲、離婚率上升等密切相關，家庭結構小型化是伴隨經濟發展所產生的一個社會現象，美國、日本等發達國家家庭戶規模也相對較小。家庭結構小型化，對於住房市場的結構將產生一定影響，中小戶型住房需求將有所增加。
圖：2010—2020年重點城市家庭戶規模變化情況
資料來源：中指資料CREIS
住房租賃市場的發展前景
根據上述分析，我們對住房租賃市場發展有以下幾點判斷：（1）隨著國家政策支援力度逐漸加大，流動人口租賃需求持續支撐，住房租賃市場將迎來蓬勃發展期；（2）重點城市群、核心城市的人口吸引力更強，這些城市的住房租賃市場擁有更廣闊的發展前景；（3）隨著家庭戶規模逐漸小型化，小戶型住房需求將有所增加。
隨著住房租賃市場的快速發展，租賃住房運營企業、房地產開發企業、裝飾裝修企業、金融機構等產業鏈相關企業都可能尋得發展機遇，保障性租賃住房、長租公寓等住房租賃細分領域也將成為企業增量發展和轉型發展的探索方向。比如2022年，我國保障性租賃住房建設將進一步提速，年度籌集規模達240萬套（間），房地產開發企業可藉此契機為政府提供保障性租賃住房的代建服務，進一步豐富企業利潤增長點，助力企業轉型發展。
附表：我國住房租賃相關政策梳理
資料來源：政府網站，中指研究院整理
來源：中指研究院（ID：indexsoufun），本文已獲授權。
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