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年前64家房地產公司出了業績預告，不理想。很多粉絲問我怎麼辦？我在1月29號的文章中從財務視角做了分析，今天再講講大局觀。
2021年，全國一般公共預算收入20.25萬億元，同比增長10.7%。2021年，中央一般公共預算收入9.15萬億元，比上年增長10.5%；地方一般公共預算本級收入11.1萬億元，比上年增長10.9%。
全國一般公共預算支出24.63萬億元，同比增長0.3%。中央一般公共預算本級支出3.5萬億元，比上年下降0.1%；地方一般公共預算支出21.13萬億元，比上年增長0.3%。
兩個結論：全國財政很吃緊，在過苦日子，地方財政壓力比中央財政大太多了。
在一般公共預算支出的246332億元中，其中債務利息支出為10456億元，絕對值突破1萬億元，同比增長6.6%。在控制政府舉債的背景下，地方借新還舊不太吃的通了，還本付息剛性壓力增加。
地方財政收入主要來自一般公共預算收入和政府性基金收入，公共預算收入落差這麼大，政府性基金收入就非常重要。政府性基金收入主要以土地出讓收入為主。
土地出讓收入與一般公共預算收入之比可以反映土地財政依賴度，百分比越高，依賴度越大。去年土地出讓收入大約相當於地方一般公共預算本級收入的78%，這也顯示出地方財政收入對土地出讓收入較為依賴。
收入11.1+8.7=19.8萬億，支出21.13萬億，不足部分為1.33萬億，這一塊可以透過中央財政轉移支付解決。
這8.7萬億的量太大了，地方財政已經很緊張，我個人判斷一定會出手穩住市場。
目前房地產行業的實際情況是，除了一線城市和個人強勢二線城市外，大部分的三四五六七線城市是不需要控制上漲，怎麼保持不跌才是大事。
因為房地產行業從整體看很快會供大於求。
粵開證券研究院資料顯示，土地出讓收入中約52%用於徵地和拆遷補償，約23%用於土地整理支出，約11%用於城市建設支出，約1%用於農村基礎設施建設，實際可完全可支配的財力佔比不大。
如果土地出讓金收不上來，最難受的其實並不是地方政府，而是持有老破小，或者超高層住宅的居民，因為拆不動了。
房子怎麼投資？房地產公司的股票還能拿嗎？
我們看看釀酒行業。
據中國酒業協會發布訊息，去年，全國釀酒行業規模以上企業釀酒總產量5407萬千升，同比增長近4%；銷售收入8687億元，同比增長14%；利潤總額1949億元，同比增長31%。去年規上企業的釀酒總量雖同比微增，但和疫情前的2019年相比，依然呈下降趨勢。國家統計局資料顯示，2019年，全國釀酒行業規模以上企業釀酒總產量為5590萬千升。
顯然，釀酒行業是典型的夕陽行業，但是行業整體盈利能力大大增強，優勢企業尤其吃香。這裡的關鍵點是行業競爭格局以及行業發展環境。
行業需求確實是下降，但是行業競爭不那麼激烈了，優勢企業的市佔率持續提高，加上“價格戰停止”帶來的定價能力，反而實現了量價齊升。
行業發展環境是隨著經濟的發展，喝好酒、少喝酒成為越來越多人的共識，所以中低端酒確實在衰退，但是高階酒市場卻在蓬勃發展。
白酒行業的發展史其實可以很好對標房地產行業。
行業規模並不一定決定公司利潤，水果蔬菜、裝修行業夠大吧，為什麼沒有優秀公司？
所以，房地產行業去槓桿，壓規模，不可怕。我們要關注行業競爭格局有沒有最佳化，行業門檻有沒有提高。我想這點大家心裡都有數。
再者，房子從居住功能看確實很快就會供大於求，但是人們對於好房子的需求還是非常巨大。幾室幾廳，大平層、別墅，容積率、戶型等等，這背後是人們對於美好生活的追求，無窮無盡。
很多人會說，房價要跌了，房地產公司也不行了。問題是房價漲的時候，房地產公司也沒怎麼牛逼啊。這其實是兩套邏輯。
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