“整個2021年為了拿地，我4次飛來上海進行隔離。”一家港資地產發展商的投資負責人近日告訴第一財經，在臨近春節時，為了開展在內地的工作，頂著香港新一輪形勢嚴峻的疫情，她又一次飛到上海進行“14+7天”的隔離。
2021年由於“三道紅線”、樓市下行、流動性緊張等多重原因，許多內地民營房企收縮投資，甚至有房企暫停拿地，從第三季度起多城土地頻現流拍。在民營開發商的躺平時刻，逆市加碼拿地的除了有央企、國企，還有港資開發商。
30多年前中國房地產剛市場化時，港資房企第一代創始人懷揣資金進入內地開始轟轟烈烈的大開發，被稱為“老師父”。但縱觀過去十多年的歷史，港資房企在內地的投資節奏，恰好是跟內地開發商反著來的。當整個房地產市場都在狂奔，風口裡的“豬”都能飛起來之時，大部分港資是不參與搶地的，甚至被評價為“沒落的貴族”；而每當土地流拍、地價下行之時，這些港資就會捲土重來、反週期操作。
港資房企紛紛百億奪地
1月27日恆隆地產舉行線上業績會，恆隆集團董事長陳啟宗之子、副董事長陳文博卻不在香港，過去整整一年，他都在內地專案看專案，儘管離春節沒幾天了，他卻仍在上海參與會議。
陳啟宗則在業績會上說，如今內地房地產企業中有很多在財務上比較困難，這反而可能成為恆隆買地最好的機會。“如果一個城市平時賣很多地，現在賣地收入少了，會不會讓我們有機會用一個比較好的價錢買土地？”他稱。
另一家港資房企的投資負責人，近日也對第一財經記者表示，她2021年大部分時間都往返於香港和內地，曾在上海經歷了4次隔離，主要目的就是來看專案和拿地。“目前的政策是進入內地需要隔離14+7天，內地低風險地區人員到香港可豁免隔離。”
去年年尾，該房企終於在上海第三次集中供地中斬獲一塊純住宅用地，當時僅有3家房企競爭，“這放在過去根本不敢想，我們肯定會搶不到的，現在拿地容易了許多，接下來會考慮更多專案”。
香港“四大家族”之一——鄭氏旗下的新世界集團，在2021年年初選擇把新世界中國地產有限公司總部落戶在了廣州，釋放了將重倉內地專案的訊號。去年9月，新世界中國地產宣佈投資70億拿下廣州市增城區荔城街夏街村舊村全面改造專案，擬打造總部經濟區、金融集聚區與美食休閒街區，引入K11集團旗下品牌、瑰麗酒店等。去年12月20日，新世界中國再宣佈，又於大灣區拿下3宗城市更新專案，包括深圳市光明區光僑食品廠改造、深圳市龍崗區188工業區改造及廣州市海珠區的"省二醫城改專案"。
嘉裡建設則於不久前，在上海黃浦拿下一個百億大專案，地段稀缺。2022年1月4日，嘉裡建設有限公司釋出公告稱，成功招標購入上海市黃浦區一宗土地作綜合發展之用，代價133.29億元。地塊位於上海黃浦區核心地段，毗鄰外灘、豫園、南京東路步行街及人民廣場等地標，是以交通導向的綜合用途發展專案之一部分，總建面高達19.9萬平方米，其中可以用於建造住宅公寓及石庫門聯排別墅的建面達到12.45萬平方米。
過去幾年畫風是“賣賣賣”的港資房企瑞安，在2021年12月武漢第三次集中供地上，竟然一舉奪下了武漢新任總價地王。在與武漢城建集團聯手之下，瑞安以165.268億元底價拿下武昌灣三宗地塊。瑞安以底價摘地，樓面價並不高，三宗地塊平均樓面價在15000元/平方米上下，四年前周邊樓面價即為14330元/平方米。外界猜測此地塊或被瑞安打造為武漢的第三個新天地，瑞安早在2005年進入武漢，其打造的武漢天地專案二手房價目前在武漢市場處於天花板位置。這次拿地不用搶奪，利潤對於瑞安來說還有很大想象空間。
恆隆也於去年下半年宣佈，將在昆明打造首個以君悅品牌冠名的服務式寓所銷售專案"昆明君悅居"，將於2022年底推出市場。
其實早在2020年2月，新冠疫情剛剛發生，香港置地就以310.5億的價格拿下上海徐匯一宗綜合體地塊，以內地總價第一高的大手筆，展現了重倉內地的決心。
“港資房企更注重財務穩健和行業週期性的風險，所以過去在拿地很火爆的時候，港資是偏謹慎保守的。現在反而成了港資出手的好時機，因為我們資金成本低，自有資金多。”上述港資地產商投資負責人表示，接下來會更多關注公開招拍掛市場，以一二線城市為主。
歷史上曾多次“反週期操作”
回溯過往，在內地房地產市場化之初，港資是最不可被忽視的一股力量。進入內地掘金的中國香港房企，帶來了賣樓花、按揭購房等銷售模式，在豪宅和商業地產領域樹立起了早期的標杆專案。
然而每當內地房企矇眼狂奔衝規模，港資的身影就會淡出。2009年是個拿地熱年，全國多地高價土地頻現，恆隆地產董事長陳啟宗那時卻說“凡是買了地王的，大半都是後悔的，歷史都證明他們是傻瓜”。
2015年-2016年，又是一個地王頻出的時代，新世界發展卻將北京、上海等9個專案以339億元對價打包賣給了恆大，這幾乎是當時新世界發展在內地的一半土儲。同年，華人置業宣佈完全退出成都市場。
2017年-2019年，內地房企紛紛喊出千億乃至三千億規模的口號，港資房企卻在規模TOP30中徹底銷聲匿跡。
但實際上港資從未撤退。每當內地房企資金鍊吃緊、內地城市土地出現流拍時，港資房企就會反週期操作，逆勢加碼。
比如2011下半年-2012年，由於房地產調控導致樓市低迷，全國土地流拍頻頻上演，和記黃埔、長江實業、新世界、嘉裡建設、恆隆、瑞安卻趁機在內地一二線城市拿了一波地，借這次視窗期，許多港資房企第一次進入內地二線城市市場。
在2017-2020年內地房企強勢發展的時代，內房企還曾紛紛到香港拿地，擠壓港資房企在大本營的空間。結果2021年不少內地房企又把香港專案賣掉，套現緩解燃眉之急，這時候多是香港本土開發商撿漏接盤了。
看來不僅在早期的專案銷售上港資開發商是“老師父”，在週期操作上，港資也有很多可以學習的地方。
“港資企業和老闆大多經歷過金融危機，心有餘悸，所以會偏向謹慎和保守，他們的槓桿率常年處於低位。此外，因為摸爬滾打多年，有較為豐富的反週期操作經驗。在內地的區域佈局上，由於對下沉市場瞭解不足，普遍選擇佈局一二線城市、長三角和大灣區，對不瞭解的三四線市場比較畏懼。在大環境危機降臨時，這反而成了明智的選擇。”一名在港資房企任職多年的投資人士對第一財經表示。
