父母的房屋，贈與、買賣、繼承三種方式，怎樣過戶到子女名下最省錢，是各地諮詢比較多的問題。

一、買賣不動產怎麼繳稅

之前在9月1號購房怎麼交契稅？看過來寫過：

買賣房屋的契稅按照是否唯一住房，面積是否在90平米區別收稅，總的來說都是低於3%的法定稅率。

（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。

（二）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

目前財政部 稅務總局公告2021年第29號已經明確，《財政部、國家稅務總局、住建部關於調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》規定，第一條和第三條關於契稅的政策，即購買首套房和二套房的契稅稅率進行優惠（1%-2%）的政策繼續保留。

關於營業稅政策

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵營業稅。

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定，銷售不動產營業稅適用稅率5%。應納稅額=(銷售收入-購買房屋的價款)*適用稅率。

二、贈與、繼承不動產怎麼繳稅

根據《中華人民共和國契稅法（2021年9月1日施行）》等規定，婚姻關係存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬；法定繼承人透過繼承承受土地、房屋權屬均免徵契稅。

國稅總局2019年官方答覆明確，除贈與直系親屬、繼承以外，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定徵稅的其他所得”專案繳納個人所得稅，稅率為20%。父母的房屋肯定屬於不徵收個人所得稅的情形。

但是《關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》規定，受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費後的餘額，為受贈人的應納稅所得額，依法計徵個人所得稅。要注意在稅務上繼承也是屬於無償贈與的範疇，繼承人接受繼承後轉讓不動產的，要徵收個人所得稅。

也就是說，如果父母將房屋贈與或繼承給你，不徵個人所得稅，免收契稅，辦理不動產轉移登記後你要把房屋賣給第三人，需要繳納個人所得稅。假設父母買房屋花了300萬，你500萬賣房，200萬差額扣除稅費後按照20%繳納個人所得稅。當然可以故意做低價格，但受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。

三、結論

目前大部分地區已經取消了不動產繼承的公證前置要求，各地需要辦理繼承轉移登記的，按照規定，應當提交如下要件：

1 所有繼承人或受遺贈人的身份證、戶口簿或其它身份證明；

2 被繼承人或遺贈人的死亡證明，包括醫療機構出具的死亡證明；公安機關出具的死亡證明或者註明了死亡日期的登出戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈人死亡的材料等；

3 所有繼承人或受遺贈人與被繼承人或遺贈人之間的親屬關係證明，包括戶口簿、婚姻證明、收養證明、出生醫學證明，公安機關以及村委會、居委會、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關親屬關係的材料等；

4 放棄繼承的，應當在不動產登記機構辦公場所，在不動產登記機構人員的見證下，簽署放棄繼承權的宣告；

5 繼承人已死亡的，代位繼承人或轉繼承人可參照上述材料提供；

6 被繼承人或遺贈人享有不動產權利的材料；

7 被繼承人或遺贈人生前有遺囑或者遺贈扶養協議的，提交其全部遺囑或者 遺贈扶養協議；

8 被繼承人或遺贈人生前與配偶有夫妻財產約定的，提交書面約定協議。

受理登記前應由全部法定繼承人或受遺贈人共同到不動產所在地的不動產登記機構進行繼承材料查驗。不動產登記機構應重點查驗當事人的身份是否屬實、當事人與被繼承人或遺贈人的親屬關係是否屬實、被繼承人或遺贈人有無其他繼承人、被繼承人或遺贈人和已經死亡的繼承人或受遺贈人的死亡事實是否屬實、被繼承人或遺贈人生前有無遺囑或者遺贈扶養協議、申請繼承的遺產是否屬於被繼承人或遺贈人個人所有等，並要求申請人簽署繼承（受遺贈）不動產登記具結書。不動產登記機構可以就繼承人或受遺贈人是否齊全、是否願意接受或放棄繼承、就不動產繼承協議或遺囑內容及真實性是否有異議、所提交的資料是否真實等內容進行詢問，並做好記錄，由全部相關人員簽字確認。

對擬登記的不動產登記事項在不動產登記機構入口網站進行公示，公示期不少於15個工作日。公示期滿無異議的，將申請登記事項記載於不動產登記簿。

繼承轉移登記提交的手續和材料十分繁瑣，而且時間比較長，一般週期都在半年以上。從稅收來看父母的房產在生前買賣給子女是比較划算的。

實務中也有地方為了簡便，直接對直系親屬間贈與收取3%的契稅，轉讓時不再徵收個人所得稅。也有地方對繼承的房屋再轉讓尚未開始徵收個人所得稅的，這種情況下繼承是比較划算的。各地要了解好當地的稅收政策。

有地方發現，父母透過買賣方式實際贈與子女房屋並辦理了不動產轉移登記，未支付購房款的，其他子女繼承人要求該購房人按照購房合同繼續履行支付購房款，並將購房款作為遺產由繼承人共同繼承。這種情況比較少見，可以用父母出具購房款已付清的證明解決。

有父母擔心過戶給子女後可能被出售導致無法居住等等，可以考慮設立居住權登記。辦理了居住權登記後，父母可以終身居住在子女的房屋中，連同配偶及護理家政等隨行人員。並且這是不動產物權，不能隨意解除或撤銷，比租賃權效力更大，可以排除所有權人的權利。《居住權登記來了，哪些情況可以適用》

居住權還可以用於以房養老，房東將房屋出售給銀行、信託等金融機構，但約定為原來的房東設定居住權在原來的房產，期限終身，解決退休後退休金不足資產無法變現的問題。

另外，有父母給子女買了房屋但擔心被轉賣掉變成婚後財產等，採取父母享有1%份額的按份共有方式，但按照《民法典物權編（不含擔保物權和佔有）》的第三百零一條規定，處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。目前共有人之間的約定不能進行不動產登記，具體操作細則沒有出來，但理論上佔份額三分之二以上的按份共有人可以無需父母同意直接出售房屋。因此父母可以在房屋上給自己設立居住權，子女即使轉賣房屋也能保障自己的居住權利。更重要的是，購房人一般不會樂意購買有居住權的房屋，居住權之於房價就像趙燕子之於票房一樣。房屋價值下降，購房人意願不高，可以完美實現不讓子女賣房且保障居住權利的目的。

但居住權必須設立在他人的不動產上，為避免轉移登記後權利人不同意設立居住權，可以考慮設立居住權預告登記，約定在過戶後雙方應一齊辦理居住權登記。目前居住權預告登記只是理論上的討論，《民法典》對預告登記的效力比較簡略，就是預告登記後未經預告登記權利人同意，處分不動產的，不發生物權效力。這條規定是否適用於居住權預告登記，沒有明確，比較抵押權登記後還能處分（買賣和設立抵押），抵押權預告登記保障的是債權的效力，如果認為適用此條抵押權預告登記後不發生物權效力，意味著抵押權預告登記的效力高於抵押權的登記效力，這是與法理不符的。所以這條是立法上的一個bug，可惜匆匆忙忙的《民法典》沒有空顧得上這些細節。以後我會發一些德國、日本、瑞士等國民法典的規定，你會發現很多現實中遇到的實務問題在現行法律上沒有明確的，其他國家都有很成熟規定。

所以我在幾次講課中說過，法典是人類理性智慧的結晶。有法學家（臺灣地區民法第一人王澤鑑）說沒事你看看民法典，你會在思維和智慧上得到提高，就是你會變聰明。畢竟都是多少年頂級法學界思維智慧的結晶。當然也分哪一國的。

如果父母合法取得的宅基地上房屋，視繼承人的戶口等情形而定。

如果繼承人是城市戶口或非本村村民，由於宅基地是本村集體經濟組織成員的身份性、福利性的人身權利，非本村村民不能享有，因此子女如果是城市戶口或非本村村民，只能透過繼承宅基地上房屋佔用宅基地。由於宅基地上房屋是村民享有所有權，不受身份限制的，因此可以繼承。我國法律將房屋和土地視為不同的不動產，房屋和土地的轉讓實行房地一體的原則，房屋轉移的土地使用權隨之轉移，避免出現房地權利人主體不一致的情形影響使用（見《公務員能否繼承宅基地使用權？自然資源部明確答覆了》）。但透過繼承宅基地上房屋後取得宅基地使用權是否有限制，比如繼承人取得後是否能夠申請翻建農房，目前農業農村部和自然資源部尚無明確意見。按照《福建省農村村民住宅建設用地管理辦法（2011年）》，使用已經合法取得宅基地建設翻建改建的，無需重新審批宅基地使用權，只需申請《鄉村建設規劃許可證》。不動產登記機構依據宅基地權屬來源材料、房屋符合規劃或建設的材料等（見《不動產登記操作規範（宅基地及房屋、集體土地、海域使用權、地役權等）》）稽核登記。

對於繼承人是本村村民的，應視其是否與父母分戶確定。宅基地是村民按戶共有的（見宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作權威問答（三）（一戶多宅、超面積、宅基地繼承、轉讓等）），登記時應將戶內所有成員一併登記，原則上應以審批或申請登記時為準，如果當時沒有記載，後來子女上大學考公務員成為城市戶口的是否依然視為戶內成員，通常認為是不能享有的。除此之外似乎沒有限制，如果將當時申請取得宅基地使用權視為子女和父母共同共有宅基地，那麼按照中央多個檔案規定，進城落戶農民在程序落戶前一句集體成員身份已經合法取得的宅基地使用權不因進城落戶而滅失。一般認為程序落戶從事商業服務業等活動的農村村民是否依然保持農民身份，當然也有看到網友反映，公務員現在沒有福利，應當看做普通職業，但能否視為農民進而享有宅基地使用權，還是存在爭議。

如果子女與父母在同一戶中，父母去世只是改變戶主，不發生繼承，而是宅基地共有人少了。如果子女與父母不在同一戶，則父母一戶去世後子女可以繼承父母的宅基地和房屋。由於宅基地實行一戶一宅制度，只有繼承方可不受一戶一宅的限制，因此如果子女有宅基地，在生前也不可以透過買賣宅基地來取得宅基地使用權。自然資源部宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作權威問答明確，宅基地使用權可以在本村村民中買賣，但要取得土地使用權人即農村集體經濟組織同意。

值得討論的是如果父母和其他子女同一戶，有一子女考上公務員，則按照以上分析該子女不能繼承父母的房屋和宅基地，在實務中可能造成不公平，因為可能該子女在平時贍養父母或者合作建房時有出錢。

其次是宅基地使用權為戶內成員共有，但可能只有父母和個別子女出資建造，此時農房的所有權是否屬於全體戶內成員共有，特別是子女成年後出資翻建的情形，該子女由於是公務員甚至無法取得任何權利，可能造成不公平的情形。

個人無償受贈房屋，如何繳納個人所得稅？

留言時間:2019年08月13日 答覆時間:2019年08月14日 答覆單位：國家稅務總局網站

答：《財政部稅務總局關於個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得專案的公告》（財政部稅務總局公告2019年第74號）規定：“二、房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照‘偶然所得’專案計算繳納個人所得稅。按照《財政部國家稅務總局關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條規定，符合以下情形的，對當事雙方不徵收個人所得稅：

（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；

（三）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

前款所稱受贈收入的應納稅所得額按照《財政部國家稅務總局關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第四條規定計算。

......

五、本公告自2019年1月1日起執行。”

來源：國家稅務總局 不動產登記實務操作與理論研究