京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問:京總，您好！新人首次提問，期待您的回覆。1. 我純小白，首套首貸，首付款在200左右，工作在三里屯附近，購房投資兼短期自住，重點在看朝青板塊，還看了十里鋪的晨光家園和炫特嘉園，應該怎麼選？保值增值空間大呢？感謝;2. 如果不考慮自住的情況下，品質小區的開間值得投資嗎？是否有推薦的區域和樓盤，非常感謝。
A:回答:你好，感謝信任！1、你在三里屯附近工作,朝青屬於比較合適的區域了,這兩個盤跑贏大盤問題不大，晨光家園和炫特嘉園都屬於石佛營板塊的上車盤.
其中晨光家園A區的市場熱度比較高，交易量比較活躍,但漲幅沒有晨光家園B區可觀(見下圖)，炫特嘉園的一期的漲幅更可觀一些， 這個板塊在資金允許的情況下近可能挑選品質次新居住屬性優質的樓盤，朝青屬於承接朝陽東南部國貿一帶最優質的剛需兼改善板塊，購買力自然不缺，在市場上的競爭力是比較有優勢的,呈現的結果是這個板塊的品質樓盤常年處於領漲的狀態。
2、如果不考慮自住的情況下開間是否值得投資，從北京的購買群體特徵看，購買一居室的客群大多為剛需客，這部分客群的特徵是觀望情緒比較明顯，樓市必須大熱時才有一個好的漲幅，核心地段的品質開間是值得投資的
網上關於分析北京的一居室不值得購買,這個觀點太過於絕對,忽略了投資週期的問題,但兩居室在市場上成交佔比比較高,2021年的成交資料可以達到52%,北京每個月成交10000套房子的話,有5200套是2居室,所以如果能買2居的情況下儘可能往2居上努力,核心地段的開間投資也可,祝一切順利，有問題可再向我提問！
Q:提問:京總您好！感謝回答。繼續之前的問題。因為小孩上學需要海淀產權房產，所以目前考慮的就是海淀這邊。今年政策利好，擔心海淀這邊會不會繼續上漲或者漲幅高於順義，猶豫是否賣出順義房子。最遲3-4年內要在海淀買。買在海淀的話最好小兩居可以自住，或者一居室以租換租。請問：1.順義房子暫時不賣，在海淀看看總價350萬以內一居。2.現在置換，賣掉順義，在海淀買450以內兩室或一室.3.順義房子暫時不賣，過幾年再置換。哪個方案更優呢？或者有什麼其他更好的方案嗎？
A:回答:你好,不好意思,上條忽略了孩子上學的問題,抱歉! 1、從多方渠道瞭解今年會有實質性的LHZC落地,核心區域的樓盤漲幅會高於順義,畢竟順義屬於遠郊了
2、市場上漲前買入海淀,等市場行情好的時候賣順義,這個方案損失是最小的
3、350萬買海淀一居室稍微有點吃力,不知你順義房子的情況有無貸款,是否可以做抵押增加首付金額,如果買海淀是二套貸款限制的話可以私信我
4、可以關注下清河一帶的,如萊圳家園、清緣東里、或者百旺區域,清河這一帶的學區溢價比較低,保值升值性還可,距離你工作單位距離也比較近.給孩子佔個海淀的名額是個合適的區域,居住品質也不錯,祝一切順利,有問題可再向我提問
Q:提問：京總晚上好，今天剛加入，看了你置頂的文章，已經被徹底抽醒，我目前北京房票貸票已經用盡，京戶，父母還有房票，目前持幣不多，大概200現金，還能再找點籌到300左右，北京非核心板塊，如:房山，順義，大興的邊緣地帶，之前也出現過BZ， 目前的價格比較低，存不存在窪地一說，放水後明年有BZ的可能性嗎？能不能趕在上漲前買入，感謝京總，
A:回答：你好，感謝信任！這些遠郊漲勢不可持續，你認真觀察一下，這些地方的漲幅可能會在六個月之內漲起來，但是漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還一直回落，也就是這些板塊的市場並沒有這麼強，都是虛火旺起來的，價值比較弱導致沒有持續的後續購買力，所以如果你這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健！這些位置的房子我一般都是建議趁著高峰出貨而不是買進。可以淘淘主城區的二手，
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京7個行政區邊緣的房價預警研判》祝一切順利！
Q:提問:京總，北京長期供應大量BZ房，GZ房，北京房價會不會因此下降？
A:回答:你好,感謝信任!先說結論，結論就是對北京的房地產市場沒有任何影響，基本被市場忽略，因為你要想，北京的房地產市場走到今天，它不是一天兩天的事情，它是十年二十年，無數的歷史時間的累積，無數因素的共同作用才會變成今天這個價位，僵持的局面。
那麼在這樣的情況下，你不可能指望說我一個ZC，一個TD，一個JJ適用房能保證整個市場天翻地覆的變化，這樣的想法是不適宜的，為何ZC對整體北京市場的影響都是非常非常輕微的，
我們可以從微觀上分析一下。微觀上你首先要知道一點，就是自住性房產是佔有了整體的住宅土地面積，也就是說，我們所有的北京的土地是有限的，它的住宅用地出讓指標也是有限的，自住性房產並不會增加供應數量。
會導致什麼結果？就是我建自住性房產以後，我的商品房就少了，自住房越多，商品房就會越稀缺，所以你整件事情要綜合起來看，當你看到廉價的自住房的同時，你要看到它的背後越來越昂貴的商品房。
從此以後，你想買一個正規的商品房會變得更加昂貴。就是說如果你用市場的方法把整體的購房人群分為幾類，在北京有戶口的，沒戶口的，有房，沒房票的，老北京土著以及新的北京的居民，有沒有經濟適用房資格的，把他們分為幾類，那麼老北京土著當中的一些中低收入人群，年滿25歲的，他們是比較高的受益者，他們可以以更低的價格獲得房產，但是相應的對於那些北漂，那些小白領，或者他不想住郊區，一定要住市區，買商品房的白領來說，他們的購房成本是越來越高的，北京不缺購買力，BZ房供應越充足，商品房就越稀缺。
建議認真閱讀星球置頂的《因為保障房充足,所以商品房BZ》這篇文章,祝一切順利！
Q:提問：你好京總，我打算拍一套拍賣的房產，市場價7折，想請教下京總，我該從哪幾個方面考量可行性？類似拍賣房產可否持續操作？如何對價格進行評估？
A:回答：法拍房的水很深，主要是FY黑。正常情況，好房子法院是不會拿出來拍的，如果FY給你拍的話，它會一拍二拍阻撓，也就是說，如果沒有預先跟FY打好招呼，一拍二拍肯定會流拍，所以大家把整件事都說好了，拍賣其實是走過場的，而不是靠哪個人舉牌子，價錢高就拍出來的，這個是少數，90%以上都是有協議，拍賣就走個形式的。所以這一行挺黑的，操作一下你就知道了。最好的是先跟FY的FG搞好關係。祝一切順利！
Q:提問:京總你好，久仰大名！今天剛加入星球，以後還請多多指教，我預計明年十一左右購房，提前加入會員學習下。很多人說北京一些區域的房價已經虛高了，存在泡沫現象，如果這個時候買肯定是最後一批高位接盤俠，比如三環內，四環內的房價，這個說法成立嗎？京總怎麼看
A:回答:你好，感謝信任,這是窮人思維啊，他們為什麼不承認地段價值,因為任何地段價值，對他們都是一種壓迫。
利益是一切的根源,當他們發出呼聲時，並非喜惡，而是為了利益。
對於他們來說，房子就是一張床，拿來住的地方，這樣情況下，他們為何要為所謂的地段付費啊。
北京的房價已經如此之高,動輒一套房子幾百萬幾千萬，當年改革讀大學收費，不過才因為三五萬塊,今天你讓他們不恨高房價，怎麼可能呢?
對於窮人來說最好是所有的地段都一個價格。或者說和最差的遠郊同樣價格。這樣的思維其背後的哲學是思想上的貧窮和逃避，為了掩蓋自己，他們會創造無數的新理論，來論證自己買的不是垃圾地段，反而是別人有眼無珠看不清大勢。
所以他們要往郊區買，地段首先是要被犧牲掉的，其次要買新房。因為買了二手房，就一輩子住二手房了，這對他們所謂的出人頭地是一種否定。而買新房就不一樣，就是我經常直播說的新房情節，核心地段一套100平的房子可能八九百萬，而在郊區可以買一個200平的。所以他們買了遠大新，換來的結果是百年不漲，一次次錯過買房致富的最好時機。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》
Q:提問:您好京總,我把你星球中的所有文章全部看完了,另外有一個問題想請教京總,我目前的資金情況可以買到核心區你推薦的次新盤,但買在新區面積可能會大一些,品質更高一些,但有一點就是交房時間可能會晚一些,像我這種情況應該是買新區等發展,還是買在核心區的次新呢?如果新區發展起來豈不是可以實現高收益?
A:回覆:你好,價格沒有絕對的窪地，絕對的窪地更多的是波動性，一般人在房產投資的過程中,或經過所謂ZJ的指點，想獲得更高的收益。
而大部分的投資者是非理性的，不否認他們對上漲和下跌都有推動的作用，尤其是有ZJ指引的情況下，所謂ZJ的這種投資方式，並沒有任何可學習和可複製性，更沒有經過實際操作的經驗，按照邏輯和理論，他自己並不一定能買他所謂的窪地。
反而因ZJ的推動，造成超高波動出現過山車的現象,看著漲了，但你沒能力把握市場週期，賣不到最高點。一旦下跌虧損的一定是你，因為你一定是後知後覺的那個。
當然也不排除有牛人能找到比一般人厲害的方法或技巧，但這種人畢竟是少數，我們普通人更應該選擇操作難度相對簡單一點的，如果你不確定自己是投資界的牛人，太注重潛力往往適得其反。
不如看好趨勢，堅定持有核心地段優質物業的樓盤，搭乘這座城市的經濟增長和人口紅利，只要有收益,後面就有機會繼續建倉!
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》
Q:提問：京總你好，請問北京大興泰禾有2套商住，當初被銷售忽悠，請問是該等還是該賣？我和我母親都有資格，能買的情況下還是投北京吧
A:回答：你好，感謝信任!北京的商住被ZC徹底打蒙，現在賣不會有好的價格。該等還是該賣取決於你的下步計劃，如果有看好的投資品，割肉出掉商住，下一波行情能把失去的這部分找回來，如果沒有看好的投資品，建議先留著慢慢等機會。
建議閱讀下星球置頂的文章《未來五年JM大換倉,賣空雜盤,只留霸盤》這篇文章中有關於商住的賣出時機的參考原理.祝一切順利
Q：提問：京總您好，感謝你的分享,一直在閱讀你的文章,想請教京總,高層住宅未來的行情會以悲劇收場嗎?因為在網上看了很多關於老破小,高層住宅的言論,很多人都不是特別看好,請問京總怎麼看待這個問題呢?
A：回答：你好，感謝信任！首先任何觀點不能以點概面,這樣的言論及其不負責任.關於高層住宅未來會不會以悲劇收場,會不會像網上所說淪為貧民窟,我們可以把這個問題轉移到高層住宅未來會不會拆遷?
目前舊城的改造邏輯是把原本只有容積率1-2左右的城中村拆遷後,蓋為容積率3到4的高層住宅,這是開發商目前拆遷的主要盈利模式,稀缺的是土地資源,開發商可以蓋成高層住宅以實現建築面積的增加追求利潤.這是一個三贏的模式,開發有利可圖，地方財政有土地收入,而城中村的居民住上了新房。
而相反現在的高層住宅,容積率多為3以上，30層以上的住宅拆完之後還蓋成30層住宅的話,根據目前國內的融資成本,如果沒有政策給予支援,十有八九是虧損的.
關於老城區的高層住宅未來還有沒有價值,主要還是看城市的能量,這類房子本身是不值錢的，真正值錢的是土地資源,這是背後的核心邏輯
所以一線城市、強二線城市中心的土地資源一直都是稀缺的，最終市中心老舊小區高層住宅也會得到善終。因為這些城市的市中心一直都是市中心，從來沒變過.
二三線、能量比較低的市中心老舊小區，尤其是人口流出比較大的城市和區域,可能會以悲劇收場。這些城市要發展，必須要靠建設新區，一旦新區建起來，市中心就會發生遷移，所有企業全部往新區遷移.企業帶動人口,新區越金貴，市中心的老舊小區就越破敗;而市中心不會大範圍遷移的城市，老舊小區還有價值.
建議把星球置頂的文章《北京樓市十年主流預判》認真閱讀一遍,祝一切順利!
Q:提問:京總你好,請教一個問題,朋友的一個酒店式公寓單價是同區域住宅的一半,想轉手給我,問下合不合適,
A:回答:你好,這種房子主要看總價和出租的回報率,如果回報率不錯可以考慮,如果總價高回報率低不建議,不如去二線建倉買住宅.其次:酒店式公寓沒有二手房交易量.建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利
Q:提問:請問懋源璟嶽怎麼樣呢，這兩天騰退出來一套200平的。
A:回答:你好,這個盤屬於麗澤的終極CEO盤，特殊群體小眾市場，流通率比較低，沒有投資屬性，只有四環內的幾個城市別墅漲幅還可以，像萬柳的萬城華府，有學區加持，奧運村的紫御山莊，朝陽公園的東山墅。
如果是為了改善自住，買別墅的穩健方法是迴避一手，大多品質溢價買過來就站崗，可以重點考慮口碑不錯的二手次新盤，尤其是剛拿到房產證的社群，一般別墅的業主大多都為公司創始人或集團高管
從過往的成交經驗看，急售的有一部分是公司經營不善需要大量資金為公司輸血，這樣的房子一般都是市場價的7折到8折，可以重點關注一下這類房產。別墅的溢價空間3000萬10%幅度屬於正常現象，5000萬以上10-15屬於正常現象。8000萬以上20%屬於正常範圍，祝一切順利!
Q:提問:京總，問一個題外話，我參加工作已經將近五年了，前些年一直忙於事業，算是小有成就，目前還一直處於單身狀態，現在迫於家裡催婚各種壓力，到了談婚論嫁的階段了，想問下京總，關於婚姻怎麼找另一半呢？或者理想中另一半的標準？謝京總！
A:回答:伴侶，不一定是指婚姻。婚姻只不過是一種財產權。
即有愛情又有財產權的婚姻當然求之不得，好男人的標準有很多,喜歡你愛你、有擔當、能賺錢、知識淵博、有修養等。好女生的標準不需要太多，智慧、包容、得體、有教養即可。
通常情況下，很多人是還沒想清楚伴侶的標準迫於各種壓力就已經結婚了，導致後來的人根本沒有機會。所以對於還沒有步入婚姻殿堂的人士說，要重視伴侶而不要強求婚姻。
Q:提問:您好京總，你文章中說把一件事情做到極致，又說公司混著也可，那我們是練就一門技術深耕一個行業還是說混著即可？不矛盾?
A:回答:你好，你可能不理解我說的極致是什麼含義。極致不是一個程度，還是一個時間。難得不是你努力，而是幾十年如一日的努力。如果是幾十年的努力的話，就沒必要放在工作上了，最勤奮的人不上班。
Q:提問：您好，京總。感謝您的分享，目前我想購置一個房產，主要考慮生活便利性以及交通，另外考慮未來的生活舒適性。目前在郎峰和通典之間猶豫。也想問下，未來八里橋片區拆除是否會提升通典區域的價值? 感謝
A:回覆：你好，感謝信任！1、不知你預算多少，如果考慮生活的便利性可以在萬達商圈重點看下富力金禧花園和萬方家園，能夠跑贏大盤的樓盤每個片區不會超過20%，萬達商圈配套成熟，這兩個盤有一定的稀缺性，長遠看有增值的價值。
2、八里橋片區屬於通州的西大門，在往西就是朝陽的溢位區域常營了，從位置上這個片區沒有明顯的競爭優勢，整個通州重點發展的是新城，新城重點發展的是運河CBD，靠近運河商務中心的優質地塊，未來有一定的價值，其他板塊都屬於配套服務區域了。建議看下置頂中的文章《通州跑贏大盤選籌導圖》祝一切順利！有問題可再向我諮詢！
Q:提問:你好京總，南海家園現在有個一居室的房源，260萬，這個小區好嗎
A:回答:你好，南海家園的漲幅也可,但這個小區屬於回遷,品質差點,你可以按照你最大限度的貸款金額貸足,漲幅靠選籌,賺錢靠槓桿,我們總價本身不高,儘可能商品房吧!建議閱讀下星球置頂的文章《不懂槓桿原理,就無法進階》祝一切順利!
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