京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問:京總，您好。我的判斷是房市ZC底已現，但市場效果並不明顯。我相應的已經在做置換，要到了5個月的週期。手上的房子需要在2-3月份出售，位置比較好，是北二環的兩居。現在有點兩難：要麼降價儘快出售，要麼再堅持掛市場價等一等。請問您對春節後的成交量怎麼判斷呀？
A:回答:您好,感謝信任!祝新年富貴! 目前的市場處於熱市的前夜,因為沒有實質性的ZC落地,所以成交量並不顯著.
北京的市場上漲特徵是:成交量不斷上漲,成交價逐漸下跌;
比如某小區:有10套同戶型的房子同時在賣,掛牌價是在1000到1050萬之間,現在的市場正處於淡季.房子並不好賣;
所以第一套房子想要快速成交,最有效的方法就是降價,假設第一套房子的最終成交價是980萬,那麼在這個週期980萬就是最新的成交參考價,第二套房子想要成交,必須降到980萬以下的價格.緊接著第三套第四套以此類推;
此時在成交價逐漸下跌的過程中就會出現一個現象;就是成交量不斷增高;在成交量達到一定量級後小區的價格就開始止跌回升,成交量可以說明一切,如果某一個樓盤的成交量突然增多,根據過往的實戰經驗,這個價格回升的週期比較熱門的商圈不會超過半個月,一般的商圈會在一個月左右.
何時出手較為合適;樓市上漲週期:分為前期中期和後期; 前期是成交量上漲,成交價下跌.市場變化結果:可選擇的房源比較多，這個時候屬於買方市場。
中期是成交量上漲，市場變化結果:小區的優質房源會被逐漸消化，可選擇的房源不多，剩下的大多是臨街低樓層或者戶型有硬傷。
後期可選擇的房子更少價格更高,北京樓市的特徵是:大漲必調;如果在市場最高點有ZC干預,樓市可能會進入下一個橫盤期;
如果是剛需上車,那麼在市場啟動之前都屬於淘筍的好時機,房源多,價格低,比較合適,沒有必要卡在市場上漲前夜買入,這樣風險性比較大
針對於你的情況,如果以利益最大化做安排:現在處於上漲的前夜,應該是先買後賣,北二環的兩居室市場一旦熱起來是不愁出貨的,可以趕在成交量逐漸增多成交價反彈時出貨,
這個期間建議在目標區域多看看意向房源,瞭解業主的心態變化
重點看看小區有幾種戶型，分別對應的價格段是多少，該價格段內價格有高有低，那麼對應的樓棟、樓層、裝修差別有哪些。要清楚小區內的這些差異。在一個小區情況摸清後，同樣的方式再進行第二個，第三個。
正常情況下，一個版塊可選小區十個左右，並不會浪費很多時間。 完成小區之間的縱向對比後。相同價格段的兩個或幾個小區，差距有哪些，哪些會對以後的升值更有益處，哪些因素可能會影響升值等等。
透過以上的步驟您會發現，其實最後可以選擇的小區非常少，基本也就3—5個小區。 看房的過程中，可以選擇不同的中介，這樣在看房的同時，就可以順便篩選出靠譜中介，找到可以合作的中介，他們可以幫你區重點監控這幾個小區，一旦出現合適房源，只要中介稍做描述，你就可以立刻判斷出這套房市場價大概在多少，是不是筍盤，是否值得立刻去看房談判簽約。這樣你就有了對市場絕對的判斷能力;
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題再向我提問.
Q:提問：京總晚上好，今天剛加入，看了你置頂的文章，已經被徹底抽醒，我目前北京房票貸票已經用盡，京戶，父母還有房票，目前持幣不多，大概200現金，還能再找點籌到300左右，北京非核心板塊，如:房山，順義，大興的邊緣地帶，之前也出現過BZ， 目前的價格比較低，存不存在窪地一說，放水後明年有BZ的可能性嗎？能不能趕在上漲前買入，感謝京總，
A:回答：你好，感謝信任！這些遠郊漲勢不可持續，你認真觀察一下，這些地方的漲幅可能會在六個月之內漲起來，但是漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還一直回落，也就是這些板塊的市場並沒有這麼強，都是虛火旺起來的，價值比較弱導致沒有持續的後續購買力，所以如果你這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健！這些位置的房子我一般都是建議趁著高峰出貨而不是買進。可以淘淘主城區的二手，
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京7個行政區邊緣的房價預警研判》祝一切順利！
Q:提問:你好京總，你是如何觀察北京一個區域的新房交易市場有無投資價值的，有什麼指標或者竅決或者途徑，並如何分析它有沒有投資的前景？
A:回答:你好，最主要的一個指標就是有價，要分清楚買進價和賣出價，很多人會說那個房子漲價了，或者哪個片區漲的很快，開發商某個樓盤又調價了，但這個都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，而真正意義上的決戰是二手房市場，就是說你真的在二手市場掛牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交週期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手摺價差是多少倍。
這個折價率是很明顯的指標。在一些比較差的板塊，差不多要打到7折左右，有的更多,這些區域的房子買過來就是溢價，絕對不能投資的。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利.
Q:提問:您好京總,我把你星球中的所有文章全部看完了,另外有一個問題想請教京總,我目前的資金情況可以買到核心區你推薦的次新盤,但買在新區面積可能會大一些,品質更高一些,但有一點就是交房時間可能會晚一些,像我這種情況應該是買新區等發展,還是買在核心區的次新呢?如果新區發展起來豈不是可以實現高收益?
A:回覆:你好,價格沒有絕對的窪地，絕對的窪地更多的是波動性，一般人在房產投資的過程中,或經過所謂ZJ的指點，想獲得更高的收益。
而大部分的投資者是非理性的，不否認他們對上漲和下跌都有推動的作用，尤其是有ZJ指引的情況下，所謂ZJ的這種投資方式，並沒有任何可學習和可複製性，更沒有經過實際操作的經驗，按照邏輯和理論，他自己並不一定能買他所謂的窪地。
反而因ZJ的推動，造成超高波動出現過山車的現象,看著漲了，但你沒能力把握市場週期，賣不到最高點。一旦下跌虧損的一定是你，因為你一定是後知後覺的那個。
當然也不排除有牛人能找到比一般人厲害的方法或技巧，但這種人畢竟是少數，我們普通人更應該選擇操作難度相對簡單一點的，如果你不確定自己是投資界的牛人，太注重潛力往往適得其反。
不如看好趨勢，堅定持有核心地段優質物業的樓盤，搭乘這座城市的經濟增長和人口紅利，只要有收益,後面就有機會繼續建倉!
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》
Q:提問; 京總您好，看了您對其他粉絲的回答，受益匪淺！感謝京總的分享，想請教京總，您一般不推薦第一次買房的去新區買新房，除了有溢價之外，還有其他的因素嗎？因為我是計劃自住，10年之內肯定不會賣，所以有溢價的情況下，10年的時間應該不會虧吧！因為第一次買房子，家裡人都期望能買新房，我自己也有點新房情節，總覺得花那麼多錢買一個二手房，有點彆扭。感謝京總
A:回答; 你好，感謝信任!為什麼在過去投資新區的新房收益比較可觀，是因為過去是房地產增量時代,也就是造城時代，所有的新區幾乎全是從0開始，增量時代的特點是社會的起點比較低，那個時候新區的價格窪地更受市場歡迎，價格會隨著時間的推進被慢慢填平，發生區域價值的提升帶來更多的增值。
但現在已經進入存量時代，進入存量時代之後，新區經濟不會再像過去，由於建設成本的增加導致未來的價格空間會被逐漸壓縮，如果是溢價嚴重價值不突出的情況下，這個新區價格的阻力位很難突破。當前社會效率在一天天提高，高質量的人群結構會向更高價值的區域聚焦。
從開發商角度來看，在核心區開發樓盤反而比新區的成本更低，更容易攤薄成本。造城的增量時代開發商和購房者的方向是一致的，判斷情緒也是同頻的，但是現在進入存量時代以後，開發商的預期會逐漸悲觀，積極性也在下降。
從宏觀角度看，北京目前的人口處於停滯階段，有購買力的高階人口更會向核心區聚焦，遠郊區的高樓大廈可以速成，但人口是個難題！所有的經濟活動，人口是前提。沒有人口經濟就不會繁榮。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利!
Q：提問：你好京總，目前我看了兩個位置，一個是朝青的青年匯，一個是常營的柏林愛樂三期，感覺柏林整體更好一些，就是稍微遠了些，青年匯的優勢就是近，因為我在安貞地鐵站附近工作，工作比較穩定，這兩個盤該怎麼選，謝謝京總。
A：回答：你好，感謝信任！朝青和常營選盤的邏輯完全不同，朝青漲幅最好的樓盤是逸翠園，天鵝灣，常營漲幅最好的樓盤是金隅麗景園，逸翠園，天鵝灣屬於朝青板塊的品質次新盤，金隅麗景園，逸翠園屬於常營的上車盤.為什麼會出現不同產品反差的現象。
朝青可以說是做為承接國貿最優質的剛需兼上車板塊，購買力自然不缺，而常營屬於次級溢位板塊，購買力自然沒有朝青優質，所以呈現出的結果是朝青品質樓盤領漲，常營呈現出的結果是上車盤領漲，買房投資最忌諱矮子裡面拔將軍，當下市場核心區品質次新盤領漲，溢位板塊上車盤領漲，常營板塊由於配套成熟，所以貴婦盤的漲幅還可以，如果在配套極差的地段，這種盤至少站崗10年以上
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Q:提問:京總，您好！新人首次提問，期待您的回覆。1. 我純小白，首套首貸，首付款在200左右，工作在三里屯附近，購房投資兼短期自住，重點在看朝青板塊，還看了十里鋪的晨光家園和炫特嘉園，應該怎麼選？保值增值空間大呢？感謝;2. 如果不考慮自住的情況下，品質小區的開間值得投資嗎？是否有推薦的區域和樓盤，非常感謝。
A:回答:你好，感謝信任！1、你在三里屯附近工作,朝青屬於比較合適的區域了,這兩個盤跑贏大盤問題不大，晨光家園和炫特嘉園都屬於石佛營板塊的上車盤.
其中晨光家園A區的市場熱度比較高，交易量比較活躍,但漲幅沒有晨光家園B區可觀(見下圖)，炫特嘉園的一期的漲幅更可觀一些， 這個板塊在資金允許的情況下近可能挑選品質次新居住屬性優質的樓盤，朝青屬於承接朝陽東南部國貿一帶最優質的剛需兼改善板塊，購買力自然不缺，在市場上的競爭力是比較有優勢的,呈現的結果是這個板塊的品質樓盤常年處於領漲的狀態。
2、如果不考慮自住的情況下開間是否值得投資，從北京的購買群體特徵看，購買一居室的客群大多為剛需客，這部分客群的特徵是觀望情緒比較明顯，樓市必須大熱時才有一個好的漲幅，核心地段的品質開間是值得投資的
網上關於分析北京的一居室不值得購買,這個觀點太過於絕對,忽略了投資週期的問題,但兩居室在市場上成交佔比比較高,2021年的成交資料可以達到52%,北京每個月成交10000套房子的話,有5200套是2居室,所以如果能買2居的情況下儘可能往2居上努力,核心地段的開間投資也可,
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