買房的時候，最大的一個坑是什麼呢，那就是開發商逾期交房和逾期辦理不動產權證的違約責任，關於這一條，在商品房買賣合同裡是有明確約定的。
雖然所有的購房合同中都有寫這個違約條款，但是合同中所約定的逾期交房和逾期辦證的違約金的數額是不一樣的，為什麼？
因為這是買房者與賣房者之間共同協商的結果，政府並沒有硬性的規定說違約了要賠多少錢。
我說的這個大坑，就隱藏在這一個環節
很多人根本不關注，甚至都不問，就直接交首付，籤合同，辦貸款，假如你不知道這個大坑的存在，殊不知，當你把首付一交，貸款一辦，或者全款一交，那麼你的命運真的是交給了開發商，一旦出現問題，你所面臨的結果就是，任人宰割。
前兩天，我的一個朋友給我打電話，說他在2017年買的房子到現在還沒交房，也不給辦證，他呢，現在去了外地發展，要急於把煙臺福山區的這套房子給賣了，然後再在工作的地方置換一套。但是現在開發商不交房、不辦證，導致他的房子不能進入二手市場交易，問我怎麼辦？
我就對他說，這時候一般有兩種辦法，
第一，找關係與開發商協商，讓開發商同意給這套房換名，然後呢，再透過中介找一個買家，把房子賣出去，其實這就是炒房者的慣用的技倆，但是沒有透過政府的綜合驗收，沒有正式交房手續，沒有不動產權證的房子，是很難出手的，基本沒有人買。
第二，按照合同走法律程式。
第三，等開發商辦出不動產證再賣房。
很顯然，第一個辦法，對他來說基本是不適用的。第三條也是遙遙無期。
只有第二種辦法，是最直接的，按照合同走法律程式。
但是，當我看到他的購房合同的時候，我徹底被驚呆了。這時候我意識到，這世界上最大的坑根本不是天坑，而是這種無良開發商給這些購房者挖好的坑。
他這合同上怎麼寫的呢？
我把他貼到影片裡，讓大家看看到底有多麼的不合理。
總結來說，逾期交房，開發商有三個賠償方式；
第一，從合同約定交房的第一天開始算，逾期90天也就是3個月以內的，如果這期間交房了，那麼開發就應該給購房者一定的違約金作為逾期交房的補償，那麼賠償金額是多少呢，他這個合同上我們看看，寫的是，按照購房款的萬分之零點一就行賠償，每天可以得到這麼多錢，舉個例子，100萬的房子，你一天只能得到10塊錢的賠償，是不是很搞笑。當然了，假如開發商真的能只逾期三個月把房子給你了，而且也給你辦證了，那麼這個賠償也就是當一個心理安慰，無所謂，反正房子和產權證已經到手了，說實話能做到這一點的開發商其實還算是一個良心開發商。
但是，假如開發商逾期超過90天以上，比如逾期兩年了，還沒給你交房，也不給你辦證，那麼他怎麼賠償你？
那就是第二種方式，你可以根據合同主張退房，退房就是解除合同，開發商把你繳納的房款退給你，然後對你進行補償，這個補償的金額，大家要注意了，如果這兒籤的不好，那才是這個合同最大的坑，我朋友的這個合同，補償金額寫的是總寬款的百分之0.5，100萬的房子，你退房了，補償5000塊給你。而且無論是逾期了多久，一年，五年，十年，都是賠償這些錢，你說坑不吭，100萬存銀行定期，存一年多少錢，最少也1萬5以上吧。
所以，這個地方這樣寫，肯定是極其不合理的，而且對開發商沒有任何的約束和威懾作用。
第三假如你不退房，還是堅持要收房，那就是要等，這期間的補償金額是多少？他這個合同寫的每天萬分之零點二，100萬每天20塊錢，一年7200塊錢，比銀行的活期利率還要低，請問，這世界上有這麼便宜的事呢？這同樣對開發商是沒有任何威懾作用的。
所以，在買房的時候，開發商違約交房和辦證這一欄一定要引起重視。不發生糾紛當然OK，但是一旦出現違約交房和違約辦證，那麼這個時候，合同的約定就至關重要了。
關於這一個條款是統一的制式合同，全國各地方大約都是差不多的，但是這個賠償的比例是買賣雙方協商的，也就是說這一條是可以修改的。但是很多開發商會告訴你，這裡不可以修改，甚至都沒有人提醒你有這麼一條重要的條款。我這朋友就屬於這一類，當時買房的時候看得也挺好，銷售員忽悠的也很到位，頭一懵，就交了首付，簽了合同，至於合同什麼內容完全不理會，因為他認為這麼大的開發商，肯定沒有問題，但現實是很殘酷的。
最後呢，關於買房我這裡有三點忠告，
第一，不要買特別大的小區，大小區開發起來是非常複雜的，牽涉的資金規模也會很大，實力不行的開發商很容易出現資金鍊斷裂的情況。
第二，不要買那種同時開發多個專案的開發商，這種開發商看上去實力很強大，其實裡面隱藏著很大的資金風險，一個專案出問題，很容易引發連鎖反應，跟某大的情況很類似。
第三，籤合同的時候一定要重點關注我上面所說的這個環節，開發商違約交房、辦證應該承擔的責任和賠償細節。
還有就是，買房的時候不要被華麗的售樓處和巧舌如簧的銷售員所迷惑，售樓處越是華麗，他的背後往往隱藏著一個巨大的爛攤子，不要相信售樓員的任何口頭承諾，要白紙黑字寫在合同裡，因為售樓員基本不用對他的行為負任何的責任，而且這個崗位的流動性很大，他走了之後，與你這次交易不存在任何關聯。
那麼有人說了，假如開發商不讓我更改合同的任何細節怎麼辦？不讓我更改有關賠償的約定怎麼辦？
我可以說，不讓你改，那就不買他的房，都不讓改，那就去買現房，買立即可以過戶的二手房。
期房最大的風險就是拿不到房，所謂的違約賠償只是一種象徵性的處罰，對開發商來說起不到什麼關鍵性的約束作用。
所以，買房子一定要多打聽，多看，多比較。
這次分享就到這裡，有什麼問題可以留言，我會一一解答。謝謝，下期再見。
