這些年，炒作房地產的人可謂“滿載而歸”，尤其是2015年上漲前買房的群體，短短四五年房價就翻倍了，如果是買在一二線城市，那房價漲幅甚至會超過300%，妥妥的“躺著賺”。胡潤財富報告顯示，有15%的千萬富翁靠投資炒房獲得財富；根據西南財大調查結果，過去十年，新購首套房佔比持續下降，而買二套及以上房產的佔比持續上升，其中2018年首套剛需僅有15%。
這是不是說明，市面上大多數人都是為了投資賺錢，真正的自住剛需非常稀少？事實上，居住收入增幅遠遠敵不過房價，即便房價每年上漲5%，在總價百萬的基礎上就漲5萬塊，但5000塊工資，每年漲10%都好也才6000元，就算加上長輩的積蓄勉強湊夠首付，但往後二三十年的月供，也讓很多普通人吃不消，可見房子的“金價”讓億萬剛需望而卻步。
時至今日，很多人都認為房產只會漲不會跌，再加上不斷有專家學者為“高房價”奔走，他們更堅信這種觀念，然而現實情況真的如他們所說，會“永遠上漲”嗎？
經濟學家李迅雷曾提出一個觀點：房價走平即虧錢
買房的貸款成本，當前1月首套利率為5.56%，還有房屋折舊，時間越久房屋的折舊率就不同，按年均4%折舊率計算，如果加上每年的物業水電等支出，差不多9%以上的成本。按照中指院100城價格統計，有一半以上的城市過去一年的價格漲幅不到5%，按照房貸+折舊成本來算，僅僅是炒作房產，在這些城市確實挺吃虧的。
據每日經濟新聞1月15日報道，中指院監測的100個城市2021年累計漲幅2.44%，處近七年最低水平，要知道，價格漲幅此前已經連續兩年降到3%上下，如今2021年再一次降低到2.44%，可以說，在這些城市持有房產，已經連續3年“入不敷出”了。
百城價格指數背後，樓市終於“大夢初醒”，過去20年的高速增長已經告一段落
過去幾年，樓市炒作現象非常普遍，但凡能找到錢買房的，或多或少都心存投機，比如借道低息貸款進入樓市，透過中介協助偽造購房資格，甚至套取經營貸等。最終結果導致家庭7成資產集中在住房，戶均負債11萬。隨著去槓桿調控不斷深入，去年下半年房價走勢不斷收縮，按公開資料，12月70大中城市90%二手房價格下降，均價也再次降低至9512元/平。
價格下跌，購房信心也驟降。據央行第四季度調查資料，對未來3個月房價僅有16.8%的居民預期“上漲”，而認為房價穩中下跌的比例高達71.9%。樓市成交也瞬間冷凍，23城釋出限跌令，超10城發補貼鼓勵購房，多地不要房子不交貸款的數量大幅增加。
可以看出，樓市從普漲到普跌僅僅用了不到半年時間，大批的投機人都被牢牢套住了。縱使是深圳這樣的城市，去年二手房價整體都降了超10%，有熱門小區的住戶直降500萬賣房，仍然無人接手，更何況其它名不見經傳的中小城市。
當前的房市現狀是，無房人追著跑，但始終追不上，持房者有人歡喜有人愁。今後的房產究竟如何？敢說“真話”的沒幾個，王石算是其中一個。在一次訪談節目中，他喊出“神預言”，王石談到自己到深圳創業時買過好幾套房子，但是每一次都是售掉自己手中這套，在買下一套，沒有囤和炒的習慣。對於房產現狀則認為，過剩已經是事實，所以年輕人根本不用擔心沒房住，結婚之後，父母親、岳父岳母都會給你房子，一個新生兒或至少繼承5套以上房產。
房說君認為，王石提及的“新生兒至少有5套以上房產”不難理解，現在的房子已經遍地都是，根本沒有必要囤房炒房，而年輕人如果還繼續買房無疑讓手裡囤積更多的房產，房價還怎麼漲？事實是否如此呢？
供大於求、高庫存、新生人口下降一併襲來，王石預言已應驗？
首先，市場已經面臨供大於求的局面。公開資料顯示，2021年11月份，百城新建房屋供應量4495萬平米，而成交量僅為3437萬平米。這可是年底開發商推陳出新的月份，如此供大於求不免讓人們更加確定房屋過剩的事實。
此外，1998-2018年期間房產銷售面積177億平米，按每套100平，2020年戶均2.62人算，過去20年買了1.7億套房，而這些房子已經足夠4.5億人居住，而近3年每年銷量均超15億平米，還有比商品房數量多3倍的小產權、安置房等房子，約能保證19億人口的安居了。但問題是，雖然不缺房，但分配卻嚴重不均衡，有人無房，有人手握幾十套的比比皆是。
其次，高庫存是越來越多城市面臨的困境。截止11月底，百城新建存量住房有52110萬平米，重回5年前的水平，其中三四線城市攀升明顯，連續37個月庫存正增長。我國城市數量687個，即便30座一二線城市供求相當也罷，剩下的大部分城市，尤其是縣城，根本沒有足夠的購買力。
最後，新生人口下降，“人口負增”的局面控來襲。最新資料顯示2021新出生1062萬人，比上一年再減少48萬，當前生育率1.3。粵開宏觀測算，若我國生育率長期保持在1.2左右，預計未來10年主力購房人口將減少超過6000萬人。一二線大城市持續吸附人口，而三四線只有不斷外流的情況下，越來越多城市尤其是三四線城市將快速降溫。
2022年不買房，5年後房子會是“金價”還是“蔥價”？
從以上三點訊號來看，即使是今年不買房，未來5年價格也不會有太大的上漲浮動，因為庫存高、供求關係逆轉、需求後勁不足的因素已經決定了，房價難有上漲空間。不過，正如多個機構預測的房價走勢一樣，未來房價會明顯分化，相對來說買房難度也有差異。
比如社科院預測房價-3-3%，漲跌趨勢持續分化；中指院預測結構性小漲2-3.5%。房說君認為，對於頭部城市，因為有持續新增需求和供應不平衡因素存在，未來5年房價仍有上升空間，但幅度不至於到“金價”；反之，對於基本面支撐都不足的三四線城市，會繼續趨穩下跌，大機率是“如蔥”狀態。
房說君有話說，總之，金價和蔥價會並存而行，想要再透過買房獲得賺錢機會，已經很難了，正如李迅雷的觀點，房價漲幅在3%上下都挺正常的。正是過去動不動就10%以上的房價漲幅，讓大家形成了慣性思維，對於未來的樓市，央媒經濟日報也定調了：既要抑制地產泡沫，又要防範大起大落。
本文所用圖片均來自網路，如有侵權請聯絡刪除。文章為“每日房說”原創，嚴禁轉載抄襲，發現必深究。（撰文：風風）
