劉曉平
一、 洋房的淵源與變異
房地產市場化以來，我國住宅型別主要有高層住宅（11層以上，33層以下），小高層住宅(7層到11層)，多層住宅（5~6層），低層住宅有3層以下的別墅，4層左右的疊加別墅。2019年實現新版居住區規劃設計規範，其中住宅限高80米，不超過25層。“洋房”這個房產專業用詞，最早源自上海。近代上海灘就已有房地產市場，當時的住宅就分西式公寓、里弄、花園洋房、獨棟別墅。花園洋房指的是共同樓梯的低層類別墅，譬如疊加別墅，典型案例是歷史保護居住區陝南村 。（見下圖）2002-2014年間，在上海曾將四層的疊加別墅稱作花園洋房。
上海老洋房案例：陝南村
上海老洋房案例：陝南村
2015年左右，上海的房產市場上出現了新的“洋房”的概念，指的是多層住宅配上電梯，最早案例是做8層，它在規範上是多層（9層及以下是按照多層住宅定義），樓距離30米，比之前多層住宅21米左右的樓距大了 10米，樓間室外環境的高寬尺度比較合適，戶型得房率也比高層住宅略多些。這個“洋房”被市場認為是比高層住宅檔次更高的產品型別，所以價格就定得比高層住宅還高。 在住宅小區規劃策略上，一直有高層低密度 模式和 多低層高密度 兩種模式，前者建造成本高，但是樓距大，建築密度小，形成集中成片的綠地景觀。這是2004年到2014年間主流的模式（見圖）後者建造成本低，但是樓距小，建築密度大，缺乏集中成片的綠地景觀。常見於90年代的經適房小區和安置房小區。（見圖）
高層低密度模式案例1
高層低密度模式案例2
多層高密度模式案例
此8層洋房則介於兩者之間，是中層中密度的模式。此後，這本來是在中心城區的特定地塊上獲得較好效果的設計解決方案，被房地產界傳播推廣到外地，不加區別地廣泛採用，於是6層-10層帶電梯的住宅都算是洋房，其實它和11層的小高層住宅在得房率和戶型方面並沒有啥優勢。而且實踐中又以6層帶電梯的洋房居多，這就回到了多層高密度模式，樓距小，建築密度大，缺乏集中成片的綠地景觀，規劃格局類似經濟型的安置房小區。（見圖：鄭州北龍湖洋房區）
鄭州北龍湖洋房區
二、 洋房：名不副實的真相
房產界從來都是一味追隨流行，房產從業者和買房者都容易被洗腦。2017年開始全國各地區房地產備案價均可加高1000-2000元/每平方米，於是促使“洋房”成為增加銷售額（貨值）和利潤的利器，也促使開發商對洋房趨之若騖。洋房作為住宅的主打型別被推而廣之，最終在全國房產市場形成了對洋房產品認知的慣性誤區。
2018年，從我在專案中瞭解到 “洋房”銷售備案價高於高層住宅開始，我就一直在質疑洋房被誤解和誤用的現象，並認為“洋房”的備案價高的行政手段不科學不合理，偏離了產品的真正價值，在此且聽我的加以分析解剖：
1. 低區洋房套型沒理由比高層住宅高區套型價格高
6層洋房樓棟中的首層到三層的房子，日照採光條件不佳，視距也只有20多米。而高層住宅的8層以上的房子，日照採光條件更佳，樓間視距更遠，甚至沒有遮擋。如果是由客戶選擇或專業機構理性比較，是不可能讓低區洋房定價比後者高100-2000元的。這種價值與價格的背離，完全是人為設定的結果。（見插圖）
洋房視距短，採光差
高層日照和視距都好
2.高層高區房子的居住條件再好卻不能超過洋房定價是不合理的
洋房和高層組合的小區裡，高層的高區房子完全沒有遮擋，同樣的戶型，它的日照條件和視野都遠遠好於洋房，按產品價值，價格應該賣得更高，可備案價卻不能高於比它條件更差的洋房。這是價格的錯配和扭曲。
在洋房流行之前，為了提高專案的銷售總額（貨值），通常採用高低配模式，就是用聯排別墅和疊加別墅做高階產品，搭配高層住宅補足容積率(建設總量)，南面低矮（3-4層）的別墅區給後部的高層住宅創造了開闊的視野，別墅區在和景觀設計結合，還能營造小區的優質環境。（見高低配插圖）
高低配模式：蘇州白塘一號專案
高低配模式：常州路勁御城小區
高低配模式：世茂香檳湖小區
但是隨著洋房可以比高層住宅備案價更高，開發商就會盡量多做洋房，少做或不做高層住宅。採取洋房+別墅的組合，或者洋房+高層的組合，總之洋房增多導致樓間距加密，總體格局趨向於以往被詬病的兵營式佈局，在居住空間格局上回到了多層經濟適用房和安置房那樣，洋房小區也就存在以下顯著缺點：（見洋房小區插圖）
樓間更密——樓間視線干擾，
空間更小——集中綠地不見了
天際線太平，街景立面單調
北龍湖洋房小區
三、 推廣洋房對我國住宅發展的負面後果
一個住宅專案按照規劃指標可建的總建築面積，如果採用比6層洋房高1倍以上的11層小高層住宅，那麼樓棟數可以減少1半數量，同時意味著綠地可以顯著增加，樓距也可以倍增。如果再採用一些18層以上高層住宅，則樓棟更少。綠地量和樓間距這兩個居住影響要素指標都被極大地改善的。而現在推廣洋房就會將住宅小區的形態引導到反方向去。因此，洋房備案價更高這一行政性干預帶來一系列的後果，流弊甚廣：
1.它消滅了經典的高層低密度的居住環境！
2.它讓居住小區不再有集中綠地！
3.它消滅了經典的高低配居住小區形態！
4.它造成過去被詬病的住宅兵營式佈局大行其道！
洋房扎堆區案例：鄭州北龍湖豪宅區
這類洋房最集中和最極端呈現在鄭州北龍湖板塊，限高24米，容積率1.2. 使得所有小區都是6層左右，樓距25米左右，卻要賣5萬以上。小區裡面沒有集中綠地公園，沒有通透感，只能堆砌高檔的外立面用料，只能燒錢在小區裡配置名花古樹。城市面貌也十分單調，小區生活空間既不像別墅，也不如高層低密度小區，反而感覺像經濟適用房的空間尺度。（見插圖）
北龍湖洋房小區1
北龍湖洋房小區2
洋房樓距和立面材料
洋房街區類似安置區
結 束 語
房產產品的真正價值是基於生活體驗，提供優質的生活條件和環境。房產行業出現的對洋房的誤用和誤解可以在認知層面被糾正，但要真正撥亂反正，需要從改正洋房備案價著手。當初對洋房備案價格採用的行政手段干預，或許是慣性思維下的無心插柳，卻沒想到對我國住宅形態帶來主導性的負面影響！備案價怎麼改呢？筆者的建議是：只需要設定整個專案的住宅和別墅銷售的2個最高限價，至於住宅中有差異產品的價格，讓市場來選擇和定價。希望透過對當前洋房的誤區糾正，讓商品房價格透過市場機制迴歸合理的價值邏輯。（完）
