2020年5月，24歲的伍小姐與賣家簽訂合同，打算用1550萬元的總價在上海黃浦區購買一套180平方米的二手商業用房。由於745萬元銀行貸款遲遲沒有發放，無法按照合同約定時間付尾款的伍小姐，被賣方告上法庭。經過一審、二審，法院最終判決伍小姐敗訴，她不僅要退出已裝修了一半的房子，還要支付違約金和房屋整修費等總計490餘萬元。訊息傳出後，引發網友熱議，伍小姐被稱為“最慘購房者”，她本人也表示不理解法院判決，想申請再審。
目前，中國裁判文書網已經公佈了此案二審判決。法官在判決中詳細闡述了雙方的爭議以及裁判的理由。北京青年報記者發現，此案有不少關鍵細節此前被忽視，釐清這些“隱情”將有助於大家理解法院的判決。
伍小姐買的不是普通住房
最早看到這則訊息，很多人以為伍小姐買的是二手商品住房，但事實上並不是。判決書顯示，涉訴房產座落：XX路XX號XX室，房屋型別：辦公樓，建築面積180.09平方米。
法官在詳解此案爭議焦點時也特別指出“本案涉案買賣標的系辦公樓，而非一般居住用房”。
買方在付首付款時曾出現違約並支付逾期利息
不少網友看過相關報道後認為，賣家很不近人情，明明是銀行放貸拖延了，怎麼可以全怪到買家身上，不能寬容一些嗎？
事實上，2020年6月賣家收到定金後，就將房子交給伍小姐並同意其裝修。伍小姐在付首期款745萬元時，已經出現逾期，在向賣家支付了逾期利息後，雙方繼續履約。由此可見，在開始的時候，買賣雙方關係比較融洽。
根據判決書，2020年5月17日，買賣雙方與中介簽訂房產買賣居間協議。同年5月30日，雙方簽訂補充條款約定：房屋總價款仍為1550萬元，買家支付定金100萬元。1550萬元房價拆分為合同價1490萬元及裝修補償款60萬元；賣家提前交房，買家在2020年6月30日前付清首付745萬元，60萬元裝修補償款於過戶當日支付給甲方，剩餘貸款745萬元由銀行放款於甲方。
然而，在履行上述合同時，伍小姐支付了100萬元定金和400萬元房款，剩餘的245萬元首期房款並未如合同約定在6月30日之前付清。
經賣家催討，雙方又於2020年7月2日簽訂一份補充條款，賣家同意伍小姐從2020年7月1日起至付清之日止，以245萬元為本金，按每日萬分之2.73支支付利息損失。同時，伍小姐須在2020年7月31日前一次性支付上述費用。如未支付，則房屋買賣合同自動解除，買家應償付賣家違約金（合同總價的20％），且賠償賣家原有的裝修損失180萬元。
後來，伍女士在7月13日完成了745萬的首付，還支付了245萬元逾期付款的利息。
雙方約定無論是否獲得貸款 買家都應在過戶前支付尾款
眾所周知，銀行貸款的放款時間往往連銀行經辦人自己都說不準，貸款申請者更不可能提前確定。不少網友據此對伍小姐表示同情，認為她應該是籤合同時根本沒有考慮到貸款會出問題，所以才被賣家“鑽了空子”。
然而，北京青年報記者發現，無論是最開始與中介籤的居間合同，還是後來雙方正式網籤的合同，都對貸款出了情況如何處理進行了約定。
根據法院查明的事實，2020年5月27日，雙方和中介簽訂的房地產買賣居間協議約定，第二期房價款伍小姐應在簽訂示範文字後五日內向貸款銀行等申請貸款，若貸款申請未在過戶前獲得足額批准或無法獲得貸款，伍小姐應當在申請產權過戶之前將相應部分房價款透過中介轉付或直接支付給賣家。
雙方於當年7月2日正式簽訂的網籤合同也有同樣的條款。網籤合同補充條款還規定，伍小姐如果未按照約定履行合同的，每逾期一日需向賣家支付總房價款萬分之五的賠償金，並應繼續履行。
由此可以看出，按照雙方當初的約定，別說銀行貸款延期發放，即使銀行沒批下貸款來，伍小姐也應該想辦法把尾款付給賣家，否則就構成了違約。
法院認為買家應明知交易中可能存在的風險
一審時，伍小姐堅持認為，貸款延期雖是事實，但並非是遭到銀行拒絕貸款，而僅僅是影響到了過戶時間，因此，自己的行為並非根本性違約。
一審法院根據雙方的合同約定，沒有支援伍小姐的主張。判決指出，房屋買賣合同約定的過戶時間是2020年8月30日，伍小姐最終獲得貸款的時間在2020年10月29日，已大大超出了合同約定的時間，也超出了雙方當事人自己的預期。
法官認為，作為適格的民商事主體，對於在交易中可能產生的風險，應已明知，尤其在合同已明確約定（且本案涉案交易經雙方多次以補充條款，協議書明確約定）的情況下，伍小姐卻未及時履行其付款義務（尤指第二期的房價付款義務，其首付房價款部分伍亭穎同樣有逾期支付情況，且為此還償付了利息），在最終並未能取得賣家諒解和許可的前提下，相應的違約責任是無法免除的。
買家曾先後申請兩家銀行的貸款 第一家沒有透過審批
伍小姐的貸款為什麼會拖那麼久？原來，她在貸款申請過程中曾換了銀行。
二審期間，伍小姐申請中介工作人員葉某出庭作證。其證言顯示，第一次貸款未審批通過後，尚在約定付款和過戶時間內，賣家同意換一家銀行申請，並配合重新辦理銀行貸款，第二家銀行的貸款曾延長一個多月，賣家也配合辦理了手續。後來銀行同意放款，賣家卻不同意過戶，導致合同無法繼續履行。
不過，第一家銀行沒審批貸款並不意味著伍小姐的資信有問題。判決指出，貸款延期獲批的原因和賣家無關，和伍小姐本身的資信能力等可能也無關，對此雙方都無異議。
雙方合同約定賣家可以單方解約 法院認為不能“強買強賣”
這起官司賣家的主要訴求是解除合同，讓買家退房賠錢；而買家伍小姐則希望繼續履行合同，法院最終支援了賣家的主張。北京青年報記者發現，法院的主要依據還是雙方簽訂的合同。
根據判決書，網籤合同的補充條款賦予了賣家單方解除權。合同約定，如果買家沒有按時履約，每逾期一天需向賣家支付總房價款萬分之五的賠償金，並應繼續履行。買家逾期超過十個工作日或買家要求解除合同，均視為買家違約，賣家有權單方解除本合同。賣家解除合同，應當通知買家，買家除需支付十個工作日的賠償金，還需向賣家支付相當於總房價款20％的違約金（1550*20%=310萬元）。
網籤當日，雙方當事人還簽訂了一份協議書，約定：若因買家違約導致買賣合同無法正常履行，買家應在解除合同7日內將該房屋恢復原狀或賠償賣家房屋裝修費180萬元；如因賣家違約導致合同解除，則同樣應向買家賠償裝修費損失180萬元。
雖然伍小姐出現了逾期付款的情況，但賣家卻嚴格按合同約定執行。合同約定的過戶時間是2020年8月30日，大約10個工作日之後，2020年9月15日賣家向伍小姐傳送律師函，希望其在收函之日起3日內將錢付清，如仍然不付，自己有權解除合同，並要求伍小姐賠償違約金及裝修損失等。
15天后，伍小姐依然沒有支付剩餘房款。賣家於2020年9月30日發出解除買賣合同通知書一份，要求伍小姐搬離並歸還房屋，償付房款總價的20％的違約金和房屋裝修損失180萬元等。10月7日，伍小姐以微信方式確認收到。
從最終結果看，法院支援了賣家的訴求，並按照雙方約定的標準確定了最終的違約金和房屋整修費金額。
判決指出，伍小姐所提出的所謂因已經支付了房款50％而導致合同不能解除的觀點，顯然沒有任何相關法律依據的。如在本案賣家享有合法的單方合同解除權的情況下，卻強行判決雙方繼續履行合同，反而有構成“強買強賣”的風險，這是嚴重違背民商事主體在進行民商事活動中契約自由的原則的。
不少網友認為，賣家可以單方解除合同，而且違約金高達房款的20%，明顯對買家不公平。有多年從業經驗的中介人士蔡先生表示，合同條款都是雙方協商後簽字確認的，買家既然同意，當初肯定也有自己的考量。就他本人的經驗，一般賣家要價比市價低或者買家急於買房的情況下，買家會同意表面上對自己不利的條款。
20%的違約金到底高不高？
伍小姐之所以被成為“最慘購房者”，是因為她不僅沒有買成房，還要賠給賣家近500萬，其中310萬都是違約金。
很多人認為，房價本身高達1550萬，違約金要佔房款總價的20%，實在太高。
然而，法院認為這一標準不算高。判決指出，房屋買賣合同本身具有其自身的特殊性，因其交易標的涉及金額一般較大（且本案涉案買賣標的系辦公樓，而非一般居住用房），則會因一方違約所引致的相對方的所承受的經濟損失亦相應較大。結合本案相關已查明事實表明，本案的原告（即賣家）由於被告（即伍小姐）的違約而可能產生其須對案外人（案外房屋的出售人）承擔相應的違約責任（可能數額也不會太小）。
因此，考慮到我國合同法相關的法律規定，並不排斥當事人可以同時主張違約金和實際損失賠償。考慮到本案伍小姐違約導致的實際後果，賣家至今未能正常另行購房成功等，經濟損失巨大，故法院對賣家主張的違約金和實際損失賠償的訴訟請求，採取一併支援的處理方式。
判決書顯示，賣家此次賣房是想給老人購買養老用房，由於伍小姐違約，一直沒有完成這件事。
賣家兩項訴求被法院駁回 否則買家還要多賠50萬
這起官司一審判決後，伍小姐對判決結果不滿提出上訴，令人意外的是，勝訴的賣家也提出了上訴，因為法院沒有支援其要求伍小姐支付房屋佔用使用費和償付解約違約金的要求。
據瞭解，賣家向一審法院起訴的請求除了要求確認合同於2020年10月7日解除，並讓伍小姐退房外，還要求伍小姐支付逾期10個工作日付款的賠償金77500元（房屋總價款1，550萬×0.05％／日×10日）；同時支付房屋佔有使用費，自2020年10月8日起計算至實際歸還之日止，按每日1000元計算。
後面兩項訴求並未得到法院支援。一審法院認為，該部分請求應已吸收合併到違約金和實際裝修損失訴請中，不應再單獨計算，否則，則有不恰當加重當事人負擔的嫌疑，我國法律不僅對守約方，對違約方的合法權益同樣也應予以注意和保護。
二審判決認可了一審法院的理由，同時指出，2020年10月7日，雙方還去銀行共同辦理貸款事宜，且伍小姐截止2020年7月13日已經支付了一半房款，上述事實導致伍小姐對繼續履行合同存在一定期待，其佔有使用涉案房屋並無主觀惡意。
本案二審判決維持原判，即：確認雙方簽訂的《上海市房地產買賣合同》（含補充條款、附件）、協議書均於2020年10月7日解除；伍小姐應於判決生效之日起十日內搬離並歸還涉案房屋，如逾期，則應追加支付房屋佔有使用費，按照1000元／天的標準計算，計算至實際歸還之日止；伍小姐應於判決生效之日起十日內一次性償付賣家違約金310萬元和房屋整修費損失180萬元；已付購房款745萬元應在直接抵扣上述伍小姐的應負債務後三日內，由賣家將剩餘部分款項一次性退還給伍小姐；賣家的其餘訴訟請求，不予支援。
這起官司的二審判決於2021年12月1日作出，即使賣家當天退房，按照賣家的訴求，自2020年10月7日算起，14個月的房屋佔有使用費大約為42萬左右，再加上逾期償付金77500元，總金額高達50萬元。幸虧法院沒有支援賣家的所有要求，否則伍小姐只能是慘上加慘。
文/北京青年報記者 程婕
