2022｜春節特別策劃
2021
年，無論是從政策端，還是市場表現，亦或是“第二曲線”，房地產行業已進入維“穩”關鍵期。
過去一年，“房住不炒”主基調之下，年底中共中央政治局會議和經濟會議首提促進房地產行業良性迴圈，房地產行業發展的邏輯發生了根本性的變化。
雖然行業成交規模再創新高，但同比增速逐月走低，樓市走勢一路下行；地市成交規模同比下滑25%
，集中供地政策影響下，部分城市土拍“冰火兩重天”，“國家隊”託底成為地市關鍵詞；
從第二曲線來看，城市更新的傳統模式面臨顛覆，物管行業重新迴歸理性，商業辦公以及文旅仍備受疫情考驗。
2022
年，房地產行業告別“白金時代”，開始走進“青銅時代”，行業規模將回到五年前，房地產仍將是壓艙石和支柱產業。
青銅時代，房地產行業還會表現哪些“關鍵詞”？2022年房地產行業又該何去何從？
值此壬寅虎年之際，“丁祖昱評樓市”推出春節特別策劃——2022
樓市關鍵詞，涉及政策、行業、地市、企業、投資、需求、物管、租賃、商業和養老，以期在農曆新年伊始，透過這些關鍵詞跨越
2022，本文是為開篇。
自“三條紅線”實施以來，“去槓桿”已成為房地產行業2021年主要關鍵詞。房地產行業去槓桿從控制風險到產生新的風險，下半年房地產信貸政策迎來適度糾偏。年初，土地市場供應端發生巨大變革，“兩集中”供地新政在2月末重磅出臺，而後第二輪和第三輪集中土拍迎來規則調整，土地端政策從控“名義地價”演變至控“實際地價”。
2021年底，中央政治局會議首次提出“促進房地產業健康發展和良性迴圈”，隨後，中央經濟工作會議、央行、住建部等最新表態中，均提及“良性迴圈”。在堅持“房住不炒”主基調下，2022年，“良性迴圈”無疑將成為重要關鍵詞。
73省市249次加碼
2021年，73省市、249次政策加碼，這在房地產歷史上並不多見。“房住不炒”主基調之下，地方調控趨於高頻化和精準化。
從政策內容來看，主要涉及限購、限貸、限價和限售政策的再升級，以及增加房地產交易稅費、落地二手房參考價、新房積分搖號和強化預售資金監管等八個方面內容。
部分城市政策加碼頻次多達20次，比如深圳和廣州，深圳重點強化信貸資金管控，廣州分割槽域精準化調控，天河、黃埔、南沙等熱點區域依據市場實際情況，針對性地調整政策措施。上海政策加碼也達到了13次，多管齊下嚴堵政策監管漏洞。
圖：2021年曆月各省市政策加碼頻次
資料整理：CRIC
值得注意的是，2021年，樓市調控從新房市場延伸至二手房市場，深圳、寧波、成都等15城落地二手房參考價。
2021年下半年，全國房地產市場持續轉冷，市場形勢愈加嚴峻，房企打折降價常態化。長春、昆明、岳陽等19城落地“限跌令”，長春、哈爾濱、南寧等39城透過財稅刺激託底樓市，主要涉及購房補貼、降低房地產交易稅費。
各地調控政策疊加“三條紅線”、房貸管理“兩道紅線”持續發力，銀行業金融機構急於“收傘”，部分房企頻頻暴雷，加之北京、廈門、石家莊等強化預售資金監管，房企流動性危機進一步加劇，再加上部分城市出臺“限跌令”，房企回款速度放緩，自救能力進一步弱化。
首提“良性迴圈”
一系列監管從嚴背後，房地產行業去槓桿從“控制風險”到“產生風險”。9月末，央行第三季度例會定調“兩維護”：維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益，行業政策風向迎來轉折。
12月6日，中央政治局會議強調，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性迴圈。這是“良性迴圈”一詞首次出現在中央政治局會議中。
緊接著，中央經濟工作會議再定調，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。
12月27日，央行部署2022年工作，再提促進房地產業良性迴圈和健康發展。
進入2022年，1月以來，地方兩會陸續召開，從各地公佈的政府工作報告看，多地繼續強調“房住不炒”、加強保障性住房建設，與往年不同的是，促進房地產業良性迴圈、滿足購房者合理需求被多地屢次提及，其中北京、河南、重慶等地均提及“房住不炒”以及“良性迴圈”，例如，北京提出，堅持“房住不炒”，保持房地產調控政策連續性穩定性，促進房地產業良性迴圈和健康發展。
1月25日銀保監會也在2022年工作會議中強調，持續完善“穩地價、穩房價、穩預期”房地產長效機制，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。
房地產行業在國民經濟中有著舉足輕重的作用，房地產是支柱產業，住房更是居民的消費，支援居民自住以及改善性購房消費，保證正常房地產交易平穩執行，才能更好的促進房地產行業良性迴圈。
長效機制將形成閉環
2022年政策端將何去何從？
整體來看，房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒”的定位，完善住房市場和保障體系，加快構建高階有市場、低端有保障的住房制度，重點解決新市民、困難群體住房難題，促進房地產行業“良性迴圈”和“健康發展”。
具體而言，短期內，“四限”調控仍將從緊執行，尤其是核心一、二線城市，繼續堅持房地產調控目標不動搖、力度不鬆勁，並嚴堵政策監管漏洞，但政策加碼頻率將趨勢性下降。房地產行業去槓桿還將繼續落實下去，倒逼企業降負債、居民降槓桿。房地產稅也將盡快推出，並擴大試點城市範圍。堅持“房住不炒”，“四限”、去槓桿、房產稅等長效機制將成閉環。
去槓桿仍將是房地產行業主旋律，房企融資的“三條紅線”、房貸管理的“兩道紅線”還將繼續落實，但去槓桿節奏將適度控制。
居民消費端，按揭貸款有望繼續鬆綁，主要體現於提高個人按揭貸款額度、縮短放貸週期、下調房貸利率等，進而支援居民自住以及改善性購房消費，保證正常房地產交易平穩執行，促進房地產行業良性迴圈。
企業端，涉房融資或將解凍，房企整體融資環境有望明顯改善。支援房企合理正常融資，有序引導企業銷售、購地、融資等經營行為逐步迴歸常態。“問題”房企仍需去槓桿，並將槓桿率、負債率降到相對安全的水平，預計融資環境較難實質性改善，資金週轉壓力或將不斷加劇。
總
結
繼中央政治局會議定調後，“良性迴圈”無疑成為2022年房地產行業政策不容忽視的關鍵詞。房地產行業的良性迴圈包含土地、開發、融資和銷售各個環節，在“房住不炒”主基調下，落實過程中仍將有較長一段路要走。
整體而言，房地產行業仍需要走平穩健康發展的“軟著陸”路線，保持調控政策連續性穩定性，短期內，“四限”調控仍將從緊從嚴。對於企業而言，“降槓桿”仍然是未來發展的關鍵詞。
