京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
北京跑贏大盤的房子不超過20%
我們的選籌跑在大盤前面
關注公眾號｜京房會
進入知識星球可進行提問
Q:提問：京總，您好！新人首次提問，期待您的回覆。1. 我純小白，首套首貸，首付款在200左右，工作在三里屯附近，購房投資兼短期自住，重點在看朝青板塊，還看了十里鋪的晨光家園和炫特嘉園，應該怎麼選？保值增值空間大呢？感謝
2. 如果不考慮自住的情況下，品質小區的開間值得投資嗎？是否有推薦的區域和樓盤，非常感謝。
A:回答:你好，感謝信任！
1、你在三里屯附近工作,朝青屬於比較合適的區域了,這兩個盤跑贏大盤問題不大，晨光家園和炫特嘉園都屬於石佛營板塊的上車盤，其中晨光家園A區的市場熱度比較高，交易量比較活躍,但漲幅沒有晨光家園B區可觀(見下圖)，炫特嘉園的一期的漲幅更可觀一些
這個板塊在資金允許的情況下近可能挑選品質次新居住屬性優質的樓盤，朝青屬於承接朝陽東南部國貿一帶最優質的剛需兼改善板塊，購買力自然不缺，在市場上的競爭力是比較有優勢的,呈現的結果是這個板塊的品質樓盤常年處於領漲的狀態。
2、如果不考慮自住的情況下開間是否值得投資，從北京的購買群體特徵看，購買一居室的客群大多為剛需客，這部分客群的特徵是觀望情緒比較明顯，樓市必須大熱時才有一個好的漲幅，核心地段的品質開間是可以投資的
網上關於分析北京的一居室不值得購買,這個觀點太過於絕對,忽略了投資週期的問題,但兩居室在市場上成交佔比比較高,2021年的成交資料可以達到52%,北京每個月成交10000套房子的話,有5200套是2居室,所以如果能買2居的情況下儘可能往2居上努力,核心地段的開間投資也可,祝一切順利，有問題可再向我提問！
Q:提問; 京總，我有北京戶口及首套首貸資格，150萬首付買通州的禹州朗庭灣，這個盤能滿足保值增值的需求嗎
A:回答;你好,感謝信任,禹州朗庭灣樓盤優勢是戶型好,90平可以做成三開間朝陽,但這個樓盤的位置稍微遠了點,其次出門是個人生終點站.自住的話優勢比較大,如果投資的話不是一個最好的選擇. 建議在核心區武夷花園商圈,或者萬達選,這兩個地方是目前通州抗跌性比較高的區域,保值升值比較穩健.
建議認真閱讀星球置頂的文章《通州跑贏大盤選籌導圖》祝一切順利!
Q:提問:京總您好,剛拿到工作居住證,這個月準備計劃開始看房,計劃明年五一前出手，以後還請京總能夠多多指教,現在有一個問題想請教京總,就是我看房前應該做哪些準備,或者應該注意什麼?
A:回答:你好，感謝信任！買房最重要的是選籌:選籌是一個面不是一個點，宏觀層面是板塊的選擇.微觀層面是對產品的選擇.前者為重.選對板塊就等於成功了70%,地段決定未來的天花板，樓盤決定未來的成長性.這2個指標加起來才是你房子未來能否增值的因素.可以把70%的精力用在板塊選籌上。
一般第一次買房經常會陷入一個誤區，評判一個小區的價格高低，是根據自己能不能買得起為依據。自己買得起，就感覺不貴，價效比高，可以買來投資，即便短期內不漲也沒關係，安慰自己可以長持，所以買入了遠大新
自己買不起就覺得太貴，等價格跌了再買。同時告訴自己不值這麼多，換選其他區域,一次次錯失時機。
第一次買房在選籌時，要做的就是要跳出主觀思維，首先考慮的是這裡有沒有價值？如果有，值不值得入手，值得入手最低需要要多少資金可以入場，然後再看自己所能調動的資金量有多少，差多少，能不能想辦法彌補這個差距。
在精算以後，如果確實相差巨大比較困難，再選次級板塊。
這是正確的選房邏輯,確定好價值板塊後，一定是要在目標區域大量踩盤，建立區域價格體系，什麼是價格體系？說白話就是在目標區域內，什麼樣的房產值多少錢你要知道。這個技能，大部分人是沒有的，但是練這樣的技能其實並不難.
確定好區域後再大量看房，看房不是盲看，小區有幾種戶型，分別對應的價格段是多少，該價格段內會出現價格有高有低，那麼對應的樓棟、樓層、裝修差別有哪些。要清楚小區內的這些差異。
在一個小區情況摸清後，同樣的方式再進行第二個，第三個。正常情況下，一個板塊可選的小區大概十個左右，全部摸透並不會浪費很多時間。
在完成小區之間的縱向對比後。相同價格段的兩個或幾個小區，差距有哪些，哪些會對以後的升值更有益處，哪些因素可能會影響升值等等。透過以上的步驟你會發現，其實最後可以選擇的小區非常少，基本也就3—5個小區。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利！
Q:提問:您好京總,我把你星球中的所有文章全部看完了,另外有一個問題想請教京總,我目前的資金情況可以買到核心區你推薦的次新盤,但買在新區面積可能會大一些,品質更高一些,但有一點就是交房時間可能會晚一些,像我這種情況應該是買新區等發展,還是買在核心區的次新呢?如果新區發展起來豈不是可以實現高收益?
A:回覆:你好,價格沒有絕對的窪地，絕對的窪地更多的是波動性，一般人在房產投資的過程中,或經過所謂ZJ的指點，想獲得更高的收益。而大部分的投資者是非理性的，不否認他們對上漲和下跌都有推動的作用，尤其是有ZJ指引的情況下，所謂ZJ的這種投資方式，並沒有任何可學習和可複製性，更沒有經過實際操作的經驗，按照邏輯和理論，他自己並不一定能買他所謂的窪地。反而因ZJ的推動，造成超高波動出現過山車的現象,看著漲了，但你沒能力把握市場週期，賣不到最高點。一旦下跌虧損的一定是你，因為你一定是後知後覺的那個。當然也不排除有牛人能找到比一般人厲害的方法或技巧，但這種人畢竟是少數，我們普通人更應該選擇操作難度相對簡單一點的，如果你不確定自己是投資界的牛人，太注重潛力往往適得其反。不如看好趨勢，堅定持有核心地段優質物業的樓盤，搭乘這座城市的經濟增長和人口紅利，只要有收益,後面就有機會繼續建倉!
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》
Q:提問：京總你好，請問北京大興泰禾有2套商住，當初被銷售忽悠，請問是該等還是該賣？我和我母親都有資格，能買的情況下還是投北京吧
A:回答：你好，北京的商住被ZC徹底打蒙，現在賣不會有好的價格。該等還是該賣取決於你的下步計劃，如果有看好的投資品，割肉出掉商住，下一波行情能把失去的這部分找回來，如果沒有看好的投資品，建議先留著慢慢等機會。
建議閱讀下星球置頂的文章《未來五年絕命大換倉,賣空雜盤,只留霸盤》這篇文章中有關於商住的賣出時機的參考原理.祝一切順利.
以上問答來自公眾號|京房會
關注公眾號京房會
進入“知識星球”可進行提問,有問必答
