北京樓市的告急與忠告

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!

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合生濱江帝景單價低，面積大，但是房齡舊，

武夷融御單價高，面積小，但是都傳說位置很好

求問，這兩個小區以後哪個更有升值空間？

再就是今年春節後房價還會漲麼，什麼時候入手合適啊？

請指點一二，萬分感激～

A:回答：你好,感謝信任.1、通州最好的投資視窗期已過,如果是以投資的思路買通州需要做好長持的準備.副中心最開始訊息出來之後,通州大部分樓盤領漲,導致目前還存在溢價;

通州的定位雖然很高,但現在的價值比較弱,加上長期雙限不利因素,以後大機率是全市的平均水平,從房產投資的角度,一個板塊的週期分為四個階段,第一是炒概念,第二是炒地皮,第三是炒配套,最後是炒供需,這是一個板塊的完整生命週期,

按說通州現在仍然屬於概念性的板塊,但是已經提前把房價透支.未來的收益只能看供需了,買新區的邏輯是買在一個5年後價值9/9/10萬的板塊，如果通州未來規劃全部落地值6萬甚至7萬，但現在地皮還在晾著就賣6萬7萬，今天如果我們買入的價格過高,就代表著未來的利潤減少,短期如果沒有大行情，會面臨一直站崗的風險。

通州屬於利好長期,但並不是利好通州所有地段,如果一定要買通州，建議買在運河CBD東側的三角區，也就是武夷花園商圈,這個位置的東側是行政辦公區，西側是運河CBD，南側是運河風景線，通州重點發展的是新城，新城重點發展的是五河交匯的運河商務中心，武夷花園商圈剛好在市政府西側

這個區在過去並不是通州要重點發展的區域，因為市政府搬過去之後，整個通州新城規劃是向北的，所以這個地方就變成了核心區；這個區第一高度重視，第二有大量的資金投入，一個10公里的隧道就是170個億。有運河商務中心輻射，區域品質在整個通州，甚至整個北京也屬於稀缺性的，緊靠大運河風景線，未來可以享受到政府的優質教育資源。這樣的區域符合通州終極改善的目標。

2、武夷融御和濱江帝景怎麼選,買房最重要的是選籌,而選籌是一個面不是一個點，宏觀層面是板塊的選擇.微觀層面是對產品的選擇.前者為重.選對板塊就等於成功了70%,地段決定未來的天花板，樓盤決定未來的成長性.這2個指標加起來才是你房子未來能否增值的因素.如果以投資的角度,融御在核心板塊01組團,就是上述所說的武夷花園商圈,這個盤在通州更有優勢,在通州買房建議壓縮面積往核心區擠,所以面積和潛力只能犧牲掉一個了,這個主要看你怎麼做考量了,

3、什麼時候入手合適,如果你是剛需的話,錢到位,房票到位,有合適的即能入手啊,等什麼呢?北京的樓市不存在接盤俠之說，樓市真正的韭菜是那些一直觀望的人。如果他們一直踏空最後忍不住買房，必然要付出更高的代價；如果不買房，要繼續忍受通脹的洗劫，橫豎都是韭菜。更何況你買的是核心區的優質盤,沒有必要卡在上漲前夜入手到,北京核心區的房價行情來了會以肉眼可見的速度上漲,踏空的風險比較大,

建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》《通州跑贏大盤選籌導圖》祝一切順利!有問題可再向我諮詢

A:回答; 你好,感謝信任!溢位板塊哪個未來更有潛力,就是房價上漲的確定性更高;首先你要知道溢位區域的邏輯和原理.溢位的區域一般分為一級二級次次級和純產業溢位;北京的樓市行情從317之後就變成傳導型的規律,核心板塊必須大熱才能帶動一級溢位的區域,就是行情來了一部分剛需客在核心板塊上車壓力偏大會自動傳導到周邊的次級板塊;溢位的區域有3個核心邏輯:一個是距離一個是配套,一個是產業數量,距離一般5-7公里，越近越好,這個距離屬於一級溢位，可以承接熱門板塊的人口溢位，也可以承接部分產業溢位。其次就是配套:溢位的區域要有基本的生活配套，比如學區、商業，能夠滿足這個區域人群的基本生活需求。如果沒基礎配套就是通勤睡城,睡城是一個偽概念.在過去的城市化程序中已經被否定,最後溢位的區域所依靠的產業越集中、後期越能承接優質的購買力,意思就是單靠一個產業沒有靠2個產業的有優勢,靠2個產業的沒有靠3個產業的有優勢,產業數量+產業的質量最終決定的是溢位板塊的價值

馬駒橋的定位是亦莊的產業外溢，主要的產業是物流和製造,這兩個產業的結構本身價值不高; 從過往的行情看上漲動力一般，但下跌比較嚴重，位置處於大興和通州的交界，屬於通州最邊緣的位置，在亦莊人口沒有飽滿的情況下，短期不容易匯入人口，如果靠本地購買力支撐，這種產業即便發展成熟很難給市場輸送優質的購買群體，

拉動房價的是有購買力的人口,有無購買力直接與這個區域的房價掛鉤;單一的產業購買力非常弱;有購買力的區域最大的特徵就是遇到樓市上行週期的行情,區域內的品質次新樓盤領漲,如果區域缺乏優質的購買力,品質次新的樓盤長期處於橫盤下跌的趨勢,馬駒橋的成交熱盤應該珠江逸景，合生世界村，而區域的品質次新像融科香雪蘭溪近幾年的行情應該是向下走的.

亦莊重點的發展格局是向東南方向外擴，未來人口飽滿產業成熟之後會承接一部分亦莊的溢位群體，但這個位置目前的交通和環境需要最佳化改造才能釋放潛力，未來才有補漲的可能性。如果一直固化很難吸引到外區的購買群體。可以看下星球置頂中文章《大興跑贏大盤選籌地圖》祝一切順利!

A:回答; 你好,感謝信任;北京人家在回龍觀板塊屬於中等偏上的樓盤，優勢不是特別的明顯，中規中矩,過去的行情出現基本是一個區域普遍漲價，但未來分化的情況會持續加重，同一城市不同區域在分化，同一區域不同樓盤也在分化，近幾輪漲價的特徵是核心區的次新盤領漲，然後在傳導到同區域稍微舊一些的盤。區域決定房價的天花板，回龍觀整個板塊未來的行情是持續看好的，樓盤決定未來的漲幅，回龍觀因有網際網路產業的加持,所以購買力比較足,交易量一直在北京排名前五,行情出現品質盤領漲,中端住宅跟漲;這個盤跟著大盤跑問題不大。如果沒有合適的投資品可以先拿著再吃幾輪,祝一切順利!

A:回答; 你好,北京整個城市的產業佈局發展軸是以東南為主,西北有海淀,中部有金融街、西南有麗澤(處於發展階段),再想發展出一個新的產業似乎有點困難,

再一個北京目前的人口進入停滯階段，不足以支撐十個郊區，開車圍著五環繞一圈，你會發現有大概十個不同的產業新區，做為投資這種地方一定是要回避的，價格決定了未來房價的空間，買的低省下來的就是利潤，低價本身是一種優勢，用低成本買到高價值的資產就是賺到，以後賣房時議價權也掌握在自己手裡，這裡的低價不是價格絕對便宜，而是相比競品更有價效比，絕對價格更低的通常都是坑，而筍盤指的是相比其他同類價值的房產更便宜，核心是有價值且價格低於價值，所以才會有漲幅的空間。

房山明顯的缺乏產業支撐，商圈很難形成,投資的話不能總想著買便宜的房子，一般首次的購房者喜歡買特別便宜的房子，優勢是價格低面積大。但實際5萬一平米未必比8萬一平米的便宜，一套房子最終的價值不僅要看它價格，還要看它的盈利能力和成長性等很多因素。買便宜房子，就如同拿一張一百元的人民幣，換了一堆韓幣一樣，雖然在你面前堆了一大堆，但它們並不值錢。房產是個長期持有的投資品，隨著社會的發展，經濟的增長，尤其是像北京這種購買力比較強的城市，人們對房產的要求會越來越高，買太差了，將來沒人願意要。核心地段優質物業，永遠是市場上的稀缺品。

長陽屬於豐臺的溢位,未來麗澤人口飽滿一部分剛需客在核心地段上車壓力偏大會選擇在長陽上車,如果以保值增值的角度建議選擇次新的二手房為主,一定要回避新房,可以閱讀下星球置頂中的文章,《房山選籌邏輯》祝一切順利

A：回答：你好，感謝信任！我覺得你買房的思路可能是亂的，我從以下幾個方面回答你，希望能幫到你！

1、所有準備投資房產的人必須要弄清楚一個基本原理，投資房產為什麼會賺錢，大部分人並不清楚.投資房產是搭乘這座城市經濟增長從而得到確定的回報，包括城市的經濟增長和行業週期的增長，投資房產等同於持有了這座城市的股份，直接佔有了這座城市的各種資源，所以對應的是位置的重要性！所以位置決定了房價未來的天花板有多高。

2、一套房產能否有不錯的增值最重要的是選籌:選籌是一個面不是一個點，宏觀層面是板塊的選擇.微觀層面是對產品的選擇.前者為重.選對板塊就等於成功了70%,地段決定未來的天花板，樓盤決定未來的成長性.這2個指標加起來才是房子未來能否增值的因素，你應該把更多的精力放在板塊的選籌上，初步篩選完板塊再選樓盤。

3、望京、雙井在北京都屬於優質的板塊，海淀西三環和軍博比較固化了，上漲動力有點不足。

關於望京的價格是否已經高位了，望京只所以能夠支撐今天的房價是因為產住結合，只有產業的房子屬於C類房產，有產業+教育的屬於B類房產，有產業+教育+品質的屬於A類房產。現在樓市分化嚴重，未來會繼續分化。

今天的望京既有產業又有不錯的教育,品質次新紮堆。從當前的市場來看，核心地段的品質好盤都漲的比較快，不少人會潛意識覺得買這些盤會高位站崗，其實這是一個錯誤的思維。

越是升值性高的樓盤越值得買，相反越是升值性弱的區域越沒有購買價值，普漲行情出現的時候差地段的上漲動力本身就不足，未來普漲的行情越來越少升值空間會被再次壓縮。

望京最貴的小區保利中央公園單價可以賣到14萬。背後的核心原因是望京的購買力支撐著.

望京主要是依託前些年高速發展的網際網路行業崛起, 網際網路行業的核心特徵就是，少數贏家財富積累後以幾何速度膨脹，並短時間內對某一領域進行壟斷，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一塊便宜的地蓋樓，留下核心資產,

其次望京的崛起是08年北京奧運會，首都機場T3航站樓完成擴建,坐守國門有利位置的望京成為世界認識北京的視窗。

同年北京市發改委釋出朝陽崔各莊大望京村環境整治和土地開發專案獲批，隨之望京搖身一變變為北京的第二CBD，今天的望京是北京唯一產住平衡最好的區，整個北京像望京這樣的區再難找出第二個，行業的發展紅利期一旦過了就沒了。

望京的發展史最早是外企起家,後續移動網際網路入場,兩者無縫銜接，20年的時間吃了兩大波時代的紅利,這個時間足夠讓一個區發展透，整個北京除了東西海的學區房最貴就是望京了。

即便北京有全國最嚴的限購政策,但望京常年領漲並非學區溢價，足以證明這個區背後的購買力.

整個朝陽區主要的高新產業聚集地一個是國貿,一個就是望京,國貿感覺有點大雜燴什麼都有,周邊要麼是高樓大廈要麼是老破小,居住氛圍顯得就比較落後了.所以房價一直不高

而望京現在發展比較成熟,已經向來廣營溢位,阿里的新總部馬上交付，整個區域不同檔次的樓盤都有,所以在朝陽很多剛需改善和終改都會把望京作為首選的區域.中長期看望京的發展空間依然比較大,房價的天花板比較高;不存在高位站崗的說法.

北京成熟的投資者一直堅持買優質物業，是因為長期看核心地段品質物業這樣稀缺的資源，價格一直在上漲，貨幣供給量增加是主要原因，還有經濟增長，如政策、信貸，貨幣等。選對位置等於成功70%，房產投資簡單說就3件事：第一別踩坑買錯，第二精心選籌，最大化賺錢效應，第三，放棄高風險高收益的投資方式，選擇低收益更穩健的方式，只要有漲幅，後面就有機會建倉。

雙井可以說是目前北京投資首選的區域之一。屬於承接國貿最優質的板塊，最大的優勢是彌補了東三環國貿以北缺少品質次新，東面板塊斷層等缺陷的因素，在朝陽東南部算是最優質的住宅區了。所以有雙井稱之為國貿的後花園的說法。住宅高中低三個不同的檔次的樓盤都有，可以承接朝陽核心區不同的購房群體，這個板塊長期是不缺購買力的，目前區域價格也不高，品質樓盤後期的成長性比較不錯.

4、東壩的優勢是生態環境好,缺點是自身存在很大的硬傷,東壩中路以東基本全是保障性住房+小產權房+回遷房和各種福利房.未來會增加這個區域的密度,人口結構複雜,整個區域未來的成長性會受限制.東壩現在還屬於概念性的一個區,需要時間養,買城鄉結合部的邏輯主要是買被低估的區域,價格比較便宜還存在套利的空間,因為核心區一直在發展，呈現的結果就是房價逐步上漲，老破小的價格基本上接近次新，品質樓盤更是脫離剛需承受範圍，而城鄉結合部的價格只有核心區的一半，就會有一部分人群不願意在主城區上車，把方向鎖定稍遠一些的城鄉區域，用犧牲距離換取品質這樣的方法買房，城鄉結合部一般最好的進場時間是規劃剛出爐,有大批一線開發商進駐的時候，這是值得進場的一個風向標,如果這種區域由於政策宣傳利好，加上開發商炒作拉動，短期就會存在BZ的可能性，這種位置的房子表面看的是價格，而最終看的還是價值;城鄉結合部的拐點是不斷在變化的，買點並不是一直存在;東壩有價值但溢價已經很嚴重了,

5、2017年317之後北京的房價漲跌規律和之前不同，317之後房價上升期，核心區品質次新+學區領漲，然後傳到溢位區域同樣是品質次新，最後在傳到偏僻位置同樣是品質次新。這是大行情出現時上漲的規律。非核心區，非首要溢位的板塊一般是大行情結束。1200萬預算夠儘可能選在核心區位置的品質次新，買房投資一拼的是選籌能力，二拼的是金融財技，這個預算如果買在冷門板塊屬於資源錯配。東壩我在星球內有深度的文章分析，可以看一下。綜合建議:在望京和雙井這兩個板塊做選籌,品質兩居或次新三居即可,祝一切順利！

建議認真的把星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》認真讀一遍！