最近，有資料顯示，2021年2月我國平均房價達到了歷史最高位1.12萬元/平米。而到了12月底，商品房銷售面積為21302萬平方米，銷售金額為20263萬億元，不難算出12月我國平均房價為9512元/平米。
這意味著，相較於年初的房價而言，如今國內平均房價已經整體下跌了15.22%，房價已經回落至2019年的水平。據房產機構預計，國內房價下跌趨勢一旦形勢，就很難逆轉，大家在2022年要做好“禦寒”的準備。
而對於國內未來房價的走勢，還是有部分的專家持比較樂觀的態度。北師大教授董藩，前不久在接受採訪時就建議全面放開限購、限售、限價，並將首付比例降低至15%，房貸延長到40年或者50年。與此同時，房產專家李鐵也認為，未來至少有2億農民進城，這也就意味著房地產至少還有15年的黃金髮展週期。另外，還有不少人看多未來房產，認為現在正是“炒底”房價的好機會。
現在問題來了，如果2022年不買房，5年後房價究竟是“金價”還是“蔥價”呢？對此，我們認為，即使是現在，國內房價肯定也要遠比“金價”貴得多。未來5年房價雖然不會像“蔥價”那樣便宜，但大幅調整的機率非常大。
首先，國內房地產已經飽和，房地產金融槓桿已經用到極致，已經不可能再大漲了。資料顯示，我國已經有96%的城鎮家庭擁有一套房產，有41.5%的家庭持有2套房產，有10.5%的家庭擁有3套及以上。
與此同時，房產已經佔國內居民總資產的77%，另外只有23%才是國內金融資產。目前，國內居民在房地產上的金融槓桿已經用到了極限，繼續大幅加槓桿的空間已經並不大。所以，未來5年之內房價大漲的空間已經沒有，但是調整的空間已經很大。
再者，國內房價從1998年房改以來，一直漲到2020年初，足足漲了22年，全國平均房價也翻了5-6倍以上。在此過程中，只有2008年、2011年、2014年這幾次有過小幅調整，其他時段幾乎都是每年大漲。
實際上，這世界上根本不存在只漲不跌的商品。在進入到2022年之後，國內房價就開始了停滯上漲，現在國內各行各業都不景氣，這種情況會持續很長一段時間，很多人的收入開始減少，甚至還有人會選擇棄房斷供，未來人們的購房需求會逐步減弱。
再次，我國人口的老齡化時代正在到來。截止目前，國內60歲以上的老年人口達到2.64億，65歲以上的老年人口達到1.9億。而年輕人數量是越來越少，90後人數只有1.75億，00後人數降至1.45億。
而最近幾年新生兒的出生人數也在不斷地下降。2017年時的1758萬，降至2020年的1003.5萬。未來很多城市的年輕人根本不需要買房，只要透過繼承房產就可以解決自己的居住問題。從總的趨勢來看，國內剛需購房需求也會越來越少。
最後，去年我國已經開始宣佈要進行房產稅試點擴圍，等到未來時機成熟之後，再向全國推廣成功經驗。這也意味著，將來3-5年房產稅將會在全國鋪開。房產稅起到的作用是在房產的持有環節上增加囤房者的成本。
所以，一旦在全國範圍內開徵房產稅，就會有大量囤積房產者拋售房子，屆時房價就會出現下跌。從目前情況來看，我國已完成了全國不動產的登記，房產稅試點馬上要擴圍，未來三五年內全面開徵房產稅已經沒有什麼懸念了。
2022年不買房，5年後房價是金價，還是蔥價？其實這個問題很好回答，5年之後，房價雖然不會跌倒像蔥一樣的價格，但是逐步迴歸居住屬性，去投資化的程序將無法避免。可以肯定的是，現在不買房，未來5年之後，可以買到更加便宜的商品房，購房成本將會大幅降低。
