北京樓市：哪些板塊可以抄底？

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!

北京跑贏大盤的房子不超過20%
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A:回答:你好,這種房子主要看總價和出租的回報率,如果回報率不錯可以考慮,如果總價高回報率低不建議,不如去二線建倉買住宅.其次:酒店式公寓沒有二手房交易量.建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利

A：回覆：你好,1:房產投資講究的是機會成本，效率優先原則，在有限的資金實現價值最大化，房產投資的邏輯是漲幅靠選籌賺錢靠槓桿，五成的首付賺錢效應大幅度降低。更重要的是浪費了你的首套首貸資格，其次居住體驗差，商水商電+高額物業費，持有成本大大增加。沒有住過公寓或深入研究過的人，一定以為精裝複式居住體驗一定很好，其實公寓的空間格局和普通住宅完全是兩個概念，開放式廚房各功能間空間狹小，多數通風采光較差沒有陽臺，沒地方曬衣服而室外走廊是大通間，後續賣出稅費極高導致流通性比較差，其漲幅是遠遠低於住宅，房子漲幅良好的是因為其佔據的優質資源多，絕大多數公寓是不好落戶的，對於學位緊俏的地區來說，就意味著連上學都無法解決。租金本就不是房產收益的主體，單靠租金想收回成本都需要很多年。北京的商住被政策徹底打蒙,未來的行情仍然不確定,建議迴避.建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利

2:中國的經濟還在增長期，城市化程序剛剛近半，所以房價還在高增長期，國際慣例是，城市化程序達75%以上，這個時候房價才能穩定。

根據據官方統計，中國的城市化率現在是在60%左右，實際上遠遠沒有達到，因為戶籍的問題。每年城市化程序增長一個百分點，至少還需要15年。也就是說，大方向123線城市的房價至少還要上漲15年以上。一線城市的房價，住房更緊缺，所以房價會更堅挺。二線城市有些城市因為經濟不好，可能上漲的力度沒那麼強。那些經濟好的地區，人口持續流入，末來的20年也不太存在，房價會有下跌的情況。三線城市就需要選擇，如果經濟特別差，比如東北，人口出現大量流失，房價有可能下跌，四線以下的城市，不太好說，主要還是看經濟和人口流向

北京作為首都，價格真的不高反而很低,調控導致的,房價從長期看永遠也不會到頂，核心區域的優質房產價格會一直向上走的，不光是我們國家是這樣的一個趨勢，其他發達國家同樣是這樣的。

3:150的首付可以想辦法在融50,買核心區不錯的投資盤,可以檢視星球資料《100萬以下低成本融資操作方法》

A：回答：你好，感謝信任!1、北京目前的房價算比較低的了,城市能量足,價格低,未來優質盤會是一個繼續上漲的行情;

2、房價高是個結果，原因是北京的價值高,大家在這個城市更容易賺錢,出得起價格,所以房價才會高,換個角度房價並不高,因為貨幣多,市場上才會有那麼多購買力.

3、保障房公租房是居住權,而北京人不缺住房,因此大量建設保障房,導致商品房的用地會進一步變的稀缺,所以商品房的價格會越來越貴,商品房是財產權,大家缺的是財產保值與升值.保障房保障的是一部分人的居住權.商品房適用於中高階人口的財產保障,兩者屬於兩個體系並不衝突.保障房不會影響商品房的價格,長期看商品房的價格會越來越高.結合你們自身的情況,收入還可以,老人名下有名額,可以再配置一套純投資品

4、別墅的的功能是自住，投資屬性比較弱,長住的情況下可以留著。

建議認真閱讀星球置頂的《因為保障房充足,所以商品房BZ》《北京房產投資核心邏輯和原理》這兩篇文章,祝一切順利!

A:回答:你好，最主要的一個指標就是有價，要分清楚買進價和賣出價，很多人會說那個房子漲價了，或者哪個片區漲的很快，開發商某個樓盤又調價了，但這個都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，而真正意義上的決戰是二手房市場，就是說你真的在二手市場掛牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交週期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手摺價差是多少倍。

這個折價率是很明顯的指標。在一些比較差的板塊，差不多要打到7折左右，有的更多,這些區域的房子買過來就是溢價，絕對不能投資的。

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A:回答：你好，感謝信任！第一:首先要抓槓桿，槓桿非常重要，如果你完全沒有貸款，回報率很低，有了槓桿回報率可以FB，對於你的情況，我建議你拋售石家莊住宅，有一套自己住的就行，其他的儘量賣掉，當然不是虧本賣，慢慢出即可。因為石家莊的流動性沒有北京好，你變現之後獲得的現金以槓桿的方式操作在北京繼續買入。

建議認真閱讀星球置頂的文章《不懂槓桿原理,就無法進階》祝一切順利！

A:回答:你好，感謝信任

1、這三個盤都屬於商圈的品質次新盤，在商圈內有一定的稀缺性.

2、850萬買高米店有點浪費了，總價超500萬以上在大興做選籌，我只推薦亦莊河西，亦莊的產業全是高精尖產業，世界500強有98家是在亦莊，人大附+同仁醫院總部加持，教育和醫療資源都屬於中上等。

如果你的預算能買在核心區，跑到溢位板塊去做選籌屬於資源錯配，北京是點狀分佈，某一個區域一旦崛起一家網際網路風口期公司，估值是千倍的增長，可以一夜之間誕生出無數個千萬富翁，而一旦風口期過去，瞬間平靜，整個區域的價值也會瞬間轉移，因此你永遠不知道哪個網際網路公司會崛起，崛起之後能撐幾年，單一的產業購買力比較弱，價值不穩。高新產業聚集的區域才是王道，800萬預算能買核心區跑到溢位屬實有點浪費資了。可以看下亦莊河西萬科金域東郡和海梓府這兩個盤。

3、回龍觀最大的優勢是可以和西二旗形成無縫銜接，西二旗不是一個產住結合的區域,有一點產住分離，因此回龍觀成了承接西二旗最優質的區域,產業帶動就業，就業吸引人口，人口造成供需失衡。這是一個區域房價上漲的主要邏輯。回龍觀向西可以承接西二旗、向東可以承接望京，向南可以承接中關村，三個產業園區購買力足夠強,所以回龍觀一直是北京交易量排名前三的區域,迴天計劃對於回龍觀是加強。對於天通苑更多的是改善。加強後的回龍觀，憑藉產業的距離將會吸引更多的碼農.未來的行情依然會領漲。領秀C這個盤總體不錯，可以對比下金域華府，回龍觀常年領漲的標杆樓盤,。

4、通州定位高，但屬於長期利好，融御屬於核心區武夷花園商圈的品質盤，在整個商圈有一定的稀缺性，品質沒問題，裝修的標準也還可，就是小戶型設計稍微差了點。買通州大戶型需要做好長持的準備。

綜合:北邊可以考慮回龍觀，南邊放棄高米店看下亦莊，如果長持可以考慮通州。

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