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北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問:京總的文章裡好像都沒有提到南海子西邊104國道以東這個區域幾個樓盤的分析。包括熙悅雲上，熙悅林語，和錦誠園，中鐵和園，花語府等新盤。能給些購買的指導建議嗎？？謝謝！
A:回答:您好,感謝信任!祝新年富貴!北京跑贏大盤的房子不超過20%,我們的選籌是在這20%的範圍內,因此文章中可能會缺少部分樓盤.
熙悅雲上瀛海、熙悅林語、和錦誠園、中鐵和園，花語府這五個盤所處的板塊屬於亦莊新城的溢位, 瀛海的優勢是有地鐵8號線,未來還有S6和亦莊T1,緊靠南海子公園,地鐵站還有未出讓的土地,未來有可能會建商業體,有自己的產業,並且已經劃為亦莊新城,整體的區域介面環境算是不錯的
但幾個新盤的價格目標溢價比較高,買過來站崗的可能性比較大,舊宮也如此,
瀛海成交量最大的樓盤是興海園、其次是玉璟園、最後是德茂小區;興海園的價格3萬6,玉璟園4萬2,德茂小區3萬8,區域的品質次新盤,紫宸苑4萬7,已經連跌5年,從這個區域的二手市場成交情況可以判斷出,這個板塊的購買力並沒有那麼強
我們買房投資關注最重要的一個指標就是有價，買進價和賣出價，很多人會說那個房子漲價了，或者哪個片區漲的很快，開發商某個樓盤又調價了，但這個都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，而真正意義上的決戰是二手房市場，就是說你真的在二手市場掛牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交週期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手摺價差是多少倍。這個折價率是很明顯的指標。
溢位板塊我是不建議選擇品質盤的,這些板塊長期缺乏購買力的情況下,很難帶動這麼高的價格,結果就是持續站崗.
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題再向我諮詢.
Q:提問：京總您好，投資房產最擔心的是現金流，也就是每個月的月供。你曾說買房子不用考慮月供，除了房子租金之外，還有什麼解決辦法？
A:回答：你好，這個問題你不應該公開提問，你私我
Q:提問:京總您好，首套房票2張，可用資金500萬。想用這筆錢當首付，購不同區域投資房兩套。爭取最大化利用，請問如何選擇？
A:回答:你好，感謝信任!我的建議可能和其他人不同，我會只買一套，買核心區的優質盤，做首套貸滿,只用一張房票吃幾輪，另外一張房票空出來，一張完整的房票，幾年後房屋升值可以籌一大筆錢，再用第二張房票，這是利益最大化的操作方法，建議認真閱讀星球置頂的文章《未來五年絕命大換倉,賣空雜盤,只留霸盤》,祝一切順利！
Q:提問:你好京總，你是如何觀察北京一個區域的新房交易市場有無投資價值的，有什麼指標或者竅決或者途徑，並如何分析它有沒有投資的前景？
A:回答:你好，最主要的一個指標就是有價，要分清楚買進價和賣出價，很多人會說那個房子漲價了，或者哪個片區漲的很快，開發商某個樓盤又調價了，但這個都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，而真正意義上的決戰是二手房市場，就是說你真的在二手市場掛牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交週期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手摺價差是多少倍。
這個折價率是很明顯的指標。在一些比較差的板塊，差不多要打到7折左右，有的更多,這些區域的房子買過來就是溢價，絕對不能投資的。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利.
Q:提問：京總晚上好，今天剛加入，看了你置頂的文章，已經被徹底抽醒，我目前北京房票貸票已經用盡，京戶，父母還有房票，目前持幣不多，大概200現金，還能再找點籌到300左右，北京非核心板塊，如:房山，順義，大興的邊緣地帶，之前也出現過BZ， 目前的價格比較低，存不存在窪地一說，放水後明年有BZ的可能性嗎？能不能趕在上漲前買入，感謝京總
A:回答：你好，感謝信任！這些遠郊漲勢不可持續，你認真觀察一下，這些地方的漲幅可能會在六個月之內漲起來，但是漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還一直回落，也就是這些板塊的市場並沒有這麼強，都是虛火旺起來的，價值比較弱導致沒有持續的後續購買力，所以如果你這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健！這些位置的房子我一般都是建議趁著高峰出貨而不是買進。可以淘淘主城區的二手，
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京7個行政區邊緣的房價預警研判》祝一切順利！
Q:提問：京總好，北京一套價值800的住宅，石家莊有合計價值300＋的住宅，不算自住，無貸款。北京還有房票，請問目前如何合理配置，以及投資方向，多謝！
A:回答：你好，感謝信任！第一:首先要抓槓桿，槓桿非常重要，如果你完全沒有貸款，回報率很低，有了槓桿回報率可以FB，對於你的情況，我建議你拋售石家莊住宅，有一套自己住的就行，其他的儘量賣掉，當然不是虧本賣，慢慢出即可。因為石家莊的流動性沒有北京好，你變現之後獲得的現金以槓桿的方式操作在北京繼續買入。
建議認真閱讀星球置頂的文章《不懂槓桿原理,就無法進階》祝一切順利！
Q:提問:京總你好,請教一個問題,朋友的一個酒店式公寓單價是同區域住宅的一半,想轉手給我,問下合不合適,
A:回答:你好,這種房子主要看總價和出租的回報率,如果回報率不錯可以考慮,如果總價高回報率低不建議,不如去二線建倉買住宅.其次:酒店式公寓沒有二手房交易量.建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利
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