京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
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Q:提問：京總，看了下最近一年多望京融科橄欖城的成交，去年1月份異常活躍的成交了幾十套，據中介和網上訊息說是有個炒房團去把當時融科橄欖城在售的房源都買下來，然後再一起抬價賣出，導致一年時間漲了好多。像這種剛被炒房團炒了一遍的小區，因為不是真實需求，是不是已經透支了未來幾年正常的漲幅了？非常擔心現在追高會不會站崗很多年呀？
A:回答:你好,炒房客的流派分為兩大派,一種是長線,一種是短線,長線的打法是他們懂得借勢順勢而為催化加速，他們往往透過自己對一個城市某一個區域長期專業的研究,能準確找到在未來有一定“潛力”的地方，房價即將上漲的區，把這股潛力快速激發出來，在半年一年之內獲取5年的收益，之後拍屁股走人，讓接盤俠們等到5年以後才能解套,比如通州.這是他們的核心過人之處，就像高倍率催化劑一樣，能快速將一個本應是5年的升值空間，縮短至1年甚至半年內完成BZ。沒有希望的區域沒有炒房客,
而短線是半年週期,一年週期的打法,一般是在核心地段的二手房市場,望京的區域能量比較足,這些炒房客打的是短線,不存在長期站崗的現象.
可以看下星球置頂的文章《望京139個盤,穩健增長的只有39個》祝一切順利!
Q:提問:你好京總，你是如何觀察北京一個區域的新房交易市場有無投資價值的，有什麼指標或者竅決或者途徑，並如何分析它有沒有投資的前景？
A:回答:你好，最主要的一個指標就是有價，要分清楚買進價和賣出價，很多人會說那個房子漲價了，或者哪個片區漲的很快，開發商某個樓盤又調價了，但這個都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，而真正意義上的決戰是二手房市場，就是說你真的在二手市場掛牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交週期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手摺價差是多少倍。
這個折價率是很明顯的指標。在一些比較差的板塊，差不多要打到7折左右，有的更多,這些區域的房子買過來就是溢價，絕對不能投資的。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利.
Q:提問：京總晚上好，今天剛加入，看了你置頂的文章，已經被徹底抽醒，我目前北京房票貸票已經用盡，京戶，父母還有房票，目前持幣不多，大概200現金，還能再找點籌到300左右，北京非核心板塊，如:房山，順義，大興的邊緣地帶，之前也出現過BZ， 目前的價格比較低，存不存在窪地一說，放水後明年有BZ的可能性嗎？能不能趕在上漲前買入，感謝京總，
A:回答：你好，感謝信任！這些遠郊漲勢不可持續，你認真觀察一下，這些地方的漲幅可能會在六個月之內漲起來，但是漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還一直回落，也就是這些板塊的市場並沒有這麼強，都是虛火旺起來的，價值比較弱導致沒有持續的後續購買力，所以如果你這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健！這些位置的房子我一般都是建議趁著高峰出貨而不是買進。可以淘淘主城區的二手，
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京7個行政區邊緣的房價預警研判》祝一切順利！
Q：提問：京總您好;我的情況是這樣,總價最好不超過400,主要是投資兼自住,兩居或三居,不需要學區,不考慮工作地點,屬於自由職業;區域不特別限定，有通州資格,預計年底或明年購買,算是首套全款;傾向二手，新房也可以;每年住的時間不多，傾向於較新點的樓盤，小區環境好些的，保值增值為主要考慮
A：回覆：你好,感謝信任,可以關注下常營板塊、通州關注下核心區北側璐苑板塊，亦莊關注下河西板塊，常營屬於國貿的次級外溢，國貿產業成熟，可以長期向常營輸送購買人群;副中心璐苑商圈屬於副中心核心區北，距離運河CBD3公里，亦莊河西屬於低密度板塊,以上3個板塊都處於高新產業覆蓋外溢的板塊，購買力人口比較集中,保值增值屬性比較穩健。
如果能壓縮面積,建議往朝青看,通州可以往武夷花園商圈看,朝青屬於國貿一級溢位,後勁比常營要更穩健.
通州運河武夷花園是運河三角區最好的板塊,處於運河CBD五河交匯節點和政務區中間,未來副中心的所有資源都會往這個區域傾斜.通州買的是預期,需要長持;亦莊的產業已經形成,配套在慢慢完善,後期比較看好.
可以在星球置頂的文章中檢視通州、朝陽、大興跑贏大盤選籌導圖,綠色的都可選,祝一切順利,如有問題可再向我諮詢
Q:提問; 您好京總,我看了你很多影片和問答,很佩服你對這方面的研究,我是你的忠實粉絲,我春節後有購房資格,想請教京總房山的長陽你怎麼看呢?後期的發展會好嗎?我們是屬於外地戶籍,首付也是家裡給出了一部分,月供只能承受1萬5左右,在高就有壓力了.期待京總的回覆!
A:回答; 你好,北京整個城市的產業佈局發展軸是以東南為主,西北有海淀,中部有金融街、西南有麗澤(處於發展階段),再想發展出一個新的產業似乎有點困難,
再一個北京目前的人口進入停滯階段，不足以支撐十個郊區，開車圍著五環繞一圈，你會發現有大概十個不同的產業新區，做為投資這種地方一定是要回避的，價格決定了未來房價的空間，買的低省下來的就是利潤，低價本身是一種優勢，用低成本買到高價值的資產就是賺到，以後賣房時議價權也掌握在自己手裡，這裡的低價不是價格絕對便宜，而是相比競品更有價效比，絕對價格更低的通常都是坑，而筍盤指的是相比其他同類價值的房產更便宜，核心是有價值且價格低於價值，所以才會有漲幅的空間。
房山明顯的缺乏產業支撐，商圈很難形成,投資的話不能總想著買便宜的房子，一般首次的購房者喜歡買特別便宜的房子，優勢是價格低面積大。但實際5萬一平米未必比8萬一平米的便宜，一套房子最終的價值不僅要看它價格，還要看它的盈利能力和成長性等很多因素。買便宜房子，就如同拿一張一百元的人民幣，換了一堆韓幣一樣，雖然在你面前堆了一大堆，但它們並不值錢。房產是個長期持有的投資品，隨著社會的發展，經濟的增長，尤其是像北京這種購買力比較強的城市，人們對房產的要求會越來越高，買太差了，將來沒人願意要。核心地段優質物業，永遠是市場上的稀缺品。
長陽屬於豐臺的溢位,未來麗澤人口飽滿一部分剛需客在核心地段上車壓力偏大會選擇在長陽上車,如果以保值增值的角度建議選擇次新的二手房為主,一定要回避新房,建議認真閱讀星球置頂中的文章,《房山選籌邏輯》祝一切順利
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