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Q:提問:你好京總，你是如何觀察北京一個區域的新房交易市場有無投資價值的，有什麼指標或者竅決或者途徑，並如何分析它有沒有投資的前景？
A:回答:你好，最主要的一個指標就是有價，要分清楚買進價和賣出價，很多人會說那個房子漲價了，或者哪個片區漲的很快，開發商某個樓盤又調價了，但這個都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，而真正意義上的決戰是二手房市場，就是說你真的在二手市場掛牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交週期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手摺價差是多少倍。
這個折價率是很明顯的指標。在一些比較差的板塊，差不多要打到7折左右，有的更多,這些區域的房子買過來就是溢價，絕對不能投資的。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利.
Q:提問:京總，看了下最近一年多望京融科橄欖城的成交，去年1月份異常活躍的成交了幾十套，據中介和網上訊息說是有個炒房團去把當時融科橄欖城在售的房源都買下來，然後再一起抬價賣出，導致一年時間漲了好多。像這種剛被炒房團炒了一遍的小區，因為不是真實需求，是不是已經透支了未來幾年正常的漲幅了？非常擔心現在追高會不會站崗很多年呀？
A:回答:你好,炒房客的流派分為兩大派,一種是長線,一種是短線,長線的打法是他們懂得借勢順勢而為催化加速，他們往往透過自己對一個城市某一個區域長期專業的研究,能準確找到在未來有一定“潛力”的地方，房價即將上漲的區，把這股潛力快速激發出來，在半年一年之內獲取5年的收益，之後拍屁股走人，讓接盤俠們等到5年以後才能解套,比如通州.這是他們的核心過人之處，就像高倍率催化劑一樣，能快速將一個本應是5年的升值空間，縮短至1年甚至半年內完成BZ。沒有希望的區域沒有炒房客,
而短線是半年週期,一年週期的打法,一般是在核心地段的二手房市場,望京的區域能量比較足,這些炒房客打的是短線,不存在長期站崗的現象.
可以看下星球置頂的文章《望京139個盤,穩健增長的只有39個》祝一切順利!
Q:提問：京總晚上好，今天剛加入，看了你置頂的文章，已經被徹底抽醒，我目前北京房票貸票已經用盡，京戶，父母還有房票，目前持幣不多，大概200現金，還能再找點籌到300左右，北京非核心板塊，如:房山，順義，大興的邊緣地帶，之前也出現過BZ， 目前的價格比較低，存不存在窪地一說，放水後明年有BZ的可能性嗎？能不能趕在上漲前買入，感謝京總，
A:回答：你好，感謝信任！這些遠郊漲勢不可持續，你認真觀察一下，這些地方的漲幅可能會在六個月之內漲起來，但是漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還一直回落，也就是這些板塊的市場並沒有這麼強，都是虛火旺起來的，價值比較弱導致沒有持續的後續購買力，所以如果你這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健！這些位置的房子我一般都是建議趁著高峰出貨而不是買進。可以淘淘主城區的二手，
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京7個行政區邊緣的房價預警研判》祝一切順利！
Q:提問：京總好，北京一套價值800的住宅，石家莊有合計價值300＋的住宅，不算自住，無貸款。北京還有房票，請問目前如何合理配置，以及投資方向，多謝！
A:回答：你好，感謝信任！第一:首先要抓槓桿，槓桿非常重要，如果你完全沒有貸款，回報率很低，有了槓桿回報率可以FB，對於你的情況，我建議你拋售石家莊住宅，有一套自己住的就行，其他的儘量賣掉，當然不是虧本賣，慢慢出即可。因為石家莊的流動性沒有北京好，你變現之後獲得的現金以槓桿的方式操作在北京繼續買入。
建議認真閱讀星球置頂的文章《不懂槓桿原理,就無法進階》祝一切順利！
Q：提問：京總您好;我的情況是這樣,總價最好不超過400,主要是投資兼自住,兩居或三居,不需要學區,不考慮工作地點,屬於自由職業;區域不特別限定，有通州資格,預計年底或明年購買,算是首套全款;傾向二手，新房也可以;每年住的時間不多，傾向於較新點的樓盤，小區環境好些的，保值增值為主要考慮
A：回覆：你好,感謝信任,可以關注下常營板塊、通州關注下核心區北側璐苑板塊，亦莊關注下河西板塊，常營屬於國貿的次級外溢，國貿產業成熟，可以長期向常營輸送購買人群;副中心璐苑商圈屬於副中心核心區北，距離運河CBD3公里，亦莊河西屬於低密度板塊,以上3個板塊都處於高新產業覆蓋外溢的板塊，購買力人口比較集中,保值增值屬性比較穩健。
如果能壓縮面積,建議往朝青看,通州可以往武夷花園商圈看,朝青屬於國貿一級溢位,後勁比常營要更穩健.
通州運河武夷花園是運河三角區最好的板塊,處於運河CBD五河交匯節點和政務區中間,未來副中心的所有資源都會往這個區域傾斜.通州買的是預期,需要長持;亦莊的產業已經形成,配套在慢慢完善,後期比較看好.
可以在星球置頂的文章中檢視通州、朝陽、大興跑贏大盤選籌導圖,綠色的都可選,祝一切順利,如有問題可再向我諮詢
Q:提問:你好,京總,新人首次提問,我看房已有3個月左右,我本人是在亦莊上班,工作比較穩定,首套首貸,目前看了幾個區域,萬科城市之光,新盤,萬科金域東郡,買二手的話,貸款可能會少,買不了那麼大的,新盤的話貸款比較有優勢一些,想請教京總,這兩個盤應該怎麼選.謝謝
A:回答:你好,感謝信任.1、整個臺湖僅高階總部基地，光機電一體化基地區域屬於亦莊新城，規劃範圍可以以京津高速為界，而京津高速以東並不屬於亦莊新城研究範圍，研究範圍這個概念很少有人去說，這個戰略意圖可以確定亦莊未來的發展方向是東南，
為什麼臺湖不在研究範圍內，從城市發展的維度考慮，可以避免亦莊和副中心之間形成連片發展，在兩者之間起到一個緩衝的作用，而次渠需要通州的購房資格，多增加了一道購房門檻，目前距離次渠的幾個盤離地鐵不算很近，越是剛需盤地鐵越重要，優勢是距離亦莊核心單元不遠，但少了通勤優勢，現在5萬多的單價在市場上缺乏競爭力，最終難免會成為亦莊碼農的韭菜盤.
次渠的優勢就是從0開始建設的,所以開局就賣了一手好價,從投資的角度這個位置的房子已經不便宜了.其次臺湖屬於兩區交界,朝陽重點發展的是東北方向，通州重點發展的是運河商務中心，亦莊重點發展的是亦莊新城核心單元未來向東南外擴，所以臺湖這個位置，很容易成為發展的黑洞變成兩不管的地帶
在亦莊買房的邏輯和其他區是不一樣的，其他區我們一般是沿著地鐵站看,而亦莊我們是根據品質學校配套看，購買力比較集中的區域，在高容積率去找低容積率的小區，這個是房產投資的原理;
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》
亦莊的特點是產業足夠強，所以不缺購買力，一般人會認為亦莊的核心區是河東,河東是產業聚集+軌道交通，但如果從居住的角度考慮，河東不一定是核心區,比如國貿,核心區是國貿橋一帶，但國貿的密度太大，整個核心區老舊小區加寫字樓混為一體，就會出現一個現象居住體驗不好，所以國貿的房價沒有大望路九龍山雙井高
再比如望京,望京是產住結合由於區域面積比較大，所以密度還好，一些品質樓盤漲幅還是比較可觀的，但漲幅依舊輸給太陽宮，為什麼太陽宮比望京的漲幅更可觀，太陽宮整個區域品質次新盤扎堆，有好的教育配套，又緊靠望京，所以購買力自然是不缺的，呈現的結果就是持續跑贏大盤。
你看亦莊河西和河東的關係像不像望京和太陽宮的關係，所以河西未來是亦莊稀缺性的一個地塊，優勢比河東更明顯，有南海子公園+教育配套；屬於低密度區域，位置又處於南中軸,往後的建設也會限制容積率;
河東的優勢是產業聚集+地鐵,缺點就是密度大,這兩個區域目前的樓盤漲幅是差不多的,如果從長持的角度上,河西會更有優勢一些;
萬科金域東郡在整個板塊屬於品質盤,在往上就是金茂系的了,價格比較高,所以這個盤在河西是有競爭優勢的,可以對比海梓府;建議認真閱讀星球置頂的文章《大興跑贏大盤選籌導圖》,文章中有具體每個樓盤的分析和過往的漲幅走勢圖.
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