京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q：提問：京總好，早上好京總，一般一套房子的漲幅達到多少比較適合截斷再抵押？
A：回答：你好這個可以用新獲得的資金陳本來計算,一般10%以內就可以考慮,或者DK可以擴大一倍,主要是看你的資金缺口,建議看下星球置頂的文章《截斷的正確操作》祝一切順利
Q：提問：你好京總，女兒留學會計與金融專業，明年回國就業，計劃是想在北上深三個挑一個，想提前佈局買房，但是目前家庭的實力只能選一個城市。該如何選擇？
A：回答：你好，感謝信任，首先會計和金融專業在深圳是沒有相關的就業崗位的，幾乎完全沒有，所以不用考慮深圳。其次，上海目前的風氣比較濃，不是劍橋牛津的話，任何一個學校都會被人CX，比較容易受歧視，或拿不到高薪。比較推薦北京，然後，你的主要精力應該是放在給女兒找男朋友上，終是大事比起買房子更重要，房子可以隨時買。祝一切順利！
Q:提問:京總，您好。我的判斷是房市ZC底已現，但市場效果並不明顯。我相應的已經在做置換，要到了5個月的週期。手上的房子需要在2-3月份出售，位置比較好，是北二環的兩居。現在有點兩難：要麼降價儘快出售，要麼再堅持掛市場價等一等。請問您對春節後的成交量怎麼判斷呀？
A:回答:您好,感謝信任!祝新年富貴! 目前的市場處於SZ的前夜,因為沒有實質性的ZC落地,所以成交量並不顯著.
北京的市場上漲特徵是:成交量不斷上漲,成交價逐漸下跌;
比如某小區:有10套同戶型的房子同時在賣,掛牌價是在1000到1050萬之間,現在的市場正處於淡季.房子並不好賣;
所以第一套房子想要快速成交,最有效的方法就是降價,假設第一套房子的最終成交價是980萬,那麼在這個週期980萬就是最新的成交參考價,第二套房子想要成交,必須降到980萬以下的價格.緊接著第三套第四套以此類推;
此時在成交價逐漸下跌的過程中就會出現一個現象;就是成交量不斷增高;在成交量達到一定量級後小區的價格就開始止跌回升,成交量可以說明一切,如果某一個樓盤的成交量突然增多,根據過往的實戰經驗,這個價格回升的週期比較熱門的商圈不會超過半個月,一般的商圈會在一個月左右.
何時出手較為合適;樓市上漲週期:分為前期中期和後期; 前期是成交量上漲,成交價下跌.市場變化結果:可選擇的房源比較多，這個時候屬於買方市場。
中期是成交量上漲，市場變化結果:小區的優質房源會被逐漸消化，可選擇的房源不多，剩下的大多是臨街低樓層或者戶型有硬傷。
後期可選擇的房子更少價格更高,北京樓市的特徵是:大漲必調;如果在市場最高點有ZC干預,樓市可能會進入下一個橫盤期;
如果是剛需上車,那麼在市場啟動之前都屬於淘筍的好時機,房源多,價格低,比較合適,沒有必要卡在市場上漲前夜買入,這樣風險性比較大
針對於你的情況,如果以利益最大化做安排:現在處於上漲的前夜,應該是先買後賣,北二環的兩居室市場一旦熱起來是不愁出貨的,可以趕在成交量逐漸增多成交價反彈時出貨,
這個期間建議在目標區域多看看意向房源,瞭解業主的心態變化
重點看看小區有幾種戶型，分別對應的價格段是多少，該價格段內價格有高有低，那麼對應的樓棟、樓層、裝修差別有哪些。要清楚小區內的這些差異。在一個小區情況摸清後，同樣的方式再進行第二個，第三個。
正常情況下，一個版塊可選小區十個左右，並不會浪費很多時間。 完成小區之間的縱向對比後。相同價格段的兩個或幾個小區，差距有哪些，哪些會對以後的升值更有益處，哪些因素可能會影響升值等等。
透過以上的步驟您會發現，其實最後可以選擇的小區非常少，基本也就3—5個小區。 看房的過程中，可以選擇不同的中介，這樣在看房的同時，就可以順便篩選出靠譜中介，找到可以合作的中介，他們可以幫你區重點監控這幾個小區，一旦出現合適房源，只要中介稍做描述，你就可以立刻判斷出這套房市場價大概在多少，是不是筍盤，是否值得立刻去看房談判簽約。這樣你就有了對市場絕對的判斷能力;
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題再向我提問.
Q:提問:你好京總，你是如何觀察北京一個區域的新房交易市場有無投資價值的，有什麼指標或者竅決或者途徑，並如何分析它有沒有投資的前景？
A:回答:你好，最主要的一個指標就是有價，要分清楚買進價和賣出價，很多人會說那個房子漲價了，或者哪個片區漲的很快，開發商某個樓盤又調價了，但這個都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，而真正意義上的決戰是二手房市場，就是說你真的在二手市場掛牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交週期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手摺價差是多少倍。
這個折價率是很明顯的指標。在一些比較差的板塊，差不多要打到7折左右，有的更多,這些區域的房子買過來就是溢價，絕對不能投資的。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利.
Q:提問：京總你好，請問北京大興泰禾有2套商住，當初被銷售忽悠，請問是該等還是該賣？我和我母親都有資格，能買的情況下還是投北京吧
A:回答：你好，北京的商住被ZC徹底打蒙，現在賣不會有好的價格。該等還是該賣取決於你的下步計劃，如果有看好的投資品，割肉出掉商住，下一波行情能把失去的這部分找回來，如果沒有看好的投資品，建議先留著慢慢等機會。
建議閱讀下星球置頂的文章《未來五年絕命大換倉,賣空雜盤,只留霸盤》這篇文章中有關於商住的賣出時機的參考原理.祝一切順利.
Q:提問:你好,京總,十萬火急,我的購房資格是明年五一左右下來,上個月已經提前看房了,現在看上了一套房,剛好業主因為不著急騰購房資格,他買的新房還沒有網籤,我和業主初步溝通的是給他60%的首付款,剩餘的40%過戶前給他,他把房子先給我.這樣操作的話可以嗎?
A:回答; 你好,感謝信任!這種交易屬於遠期合同,原則上不建議這樣這樣操作,一般這種情況可以分為以下幾種,
一是購買人的購房資質還沒有下來,擔心房價上漲和業主提前簽訂合同支付定金提前鎖定房價,
再一個就是回遷房幾年內不能交易;遠期合同的特徵就是交易週期拉長,會出現一個後期房價上漲的現象,這種情況80%的人會反悔;不反悔也會給你搞各種事情,
在實際操作中用這種遠期合同風險是非常大的,一般新人不建議這種交易方式.
如果確實要買,正確的操作方法是不要籤買賣合同,和業主籤借款協議,把定金寫成借款,
例如房子總價700萬,我定金+首付給你300萬,約定三年之後再交易,你就寫借給他300萬,然後每年的利息是24%,法律允許最高的利息,24%的利息3年之後利滾利就翻了一倍了,他肯定還不起,
然後你在籤一個附加條款補充協議,如果他把房子賣給你利息就不要了,或者如果他把房子賣給你,你可以接受700萬的價格買他的房子,這個時候你再補400萬給他就可以了,
操作的時候需要做見證抵押,有幾個人見證她是欠你的錢的,錄影全部拍好,公證處做一個公證,房本上抵押,這樣的話一般業主是不會違約的.比較保險一些.
建議認真閱讀星球置頂的文章《京房會十年談判實戰心法》這篇文章寫的主要是如何和中介業主打交道,還有簽約類的一些攻略指南,祝一切順利.
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