京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
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Q：提問：京總你好，我們家庭目前有一套住房,但還有一個名額,不能貸款了,負債情況目前的住房還有400左右的按揭,家庭年收入400左右,現在手頭現金1000,年底還能拿到300左右,總價大概1200-1300,想在配置一套房產,想問下北京未來的投資區域或者說投資的重點在什麼位置,未來的趨勢?謝
A：回答：你好，感謝信任！1、2017年317之後北京的房價漲跌規律和之前不同，317之後房價上升期，核心區品質次新+學區領漲，然後傳到溢位區域同樣是品質次新，最後在傳到偏僻位置同樣是品質次新。這是大行情出現時上漲的規律。非核心區，非首要溢位的板塊一般是大行情結束。
但目前普漲的行情越來越少，預算夠的話儘可能選在核心區位置的品質次新，現階段買房投資一拼的是選籌能力，二拼的是金融財技，能否在有限的資金讓利益最大化,這是現階段投資的原理.
核心區的品質次新一般都是這個區域房價的風向標，如果房價上漲，基本都是領漲，下跌橫盤期抗跌性也最強。這些房子的特徵是品牌開發商+品牌物業、樓領新，在整個區域屬於稀缺性產品,整體的居住體驗都高於周邊的小區，屬於這個區域置換改善的目標盤，重要的是這類盤符合這個區域的購買力。
2、317之後樓市下跌行情出現，冷門地段、配套差、品質差的小區會先跌，在傳到地段好、配套好的老破小社群.最後是核心地段的品質次新盤。
反之,核心地段的品質次新比較抗跌。一無產業、二無教育、三無品質會導致本地購買力不足，下跌行情出現必然第一個下跌。
用逆向思維看就是樓市低谷期哪個盤最抗跌，就是行情出現的領漲盤
3、北京因長期的調控導致積壓的購買力會集中在改善群體，總價1500萬以上屬於藍海市場，1000到1500萬可以拿到核心地段，次新3房或者品質兩房，目前各類福利房的供應會導致核心地段的次新會越來越稀缺；幾乎成為孤品，以投資的角度，購買力比較集中的核心地段次新，符合未來市場的主流。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利
Q:提問:你好京總，你是如何觀察北京一個區域的新房交易市場有無投資價值的，有什麼指標或者竅決或者途徑，並如何分析它有沒有投資的前景？
A:回答:你好，最主要的一個指標就是有價，要分清楚買進價和賣出價，很多人會說那個房子漲價了，或者哪個片區漲的很快，開發商某個樓盤又調價了，但這個都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，而真正意義上的決戰是二手房市場，就是說你真的在二手市場掛牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交週期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手摺價差是多少倍。
這個折價率是很明顯的指標。在一些比較差的板塊，差不多要打到7折左右，有的更多,這些區域的房子買過來就是溢價，絕對不能投資的。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利.
Q:提問:京總您好，很佩服你對北京房地產市場這方面的分析，今天剛加入星球，想詢問您關於共有產權房問題。我目前是未婚，無物件，京戶，父母名下有一套房。最近搖號搖上了一套共有產權房，我其實不想買。但家裡比較堅持，想仔細瞭解一下共有產權房，之前也看過你對其他粉絲有過這方面的回答，但就是一兩句，因為我是長持，沒想C房，除了金融屬性差以外，還有其他方面的問題嗎？謝謝京總！麻煩了。
A:回答:你好，感謝信任！共有產權房是ZF給老百姓的一種福利，目的是為了讓老百姓住有所居，這種房子投資屬性自然會減弱，如果側重於投資，金融屬性差的房子原則上是不建議買的，因為北京的房子5年不可能Z一倍，五年內如果不把房子上漲的部分貸出來，再去建倉，這個損失比現在共有產權房價格優勢的差價要更多，這個是機會成本。
其次根據相關政策，共有產權房5年後才可以轉讓份額，代持機構有優先回購權。如果其他人購買份額，需要符合共有產權房的購買條件。考慮到5年過後，符合購買此類住房條件的人可能會越來越少；加上不是完全產權；申請困難導致的高成本，流通性可能會差一些！
投資房產原則上是隻投資純商品房，核心地段，優質盤，可以貸款，居住體驗好，流通性好可以隨時變現，這是原則。建議把星球置頂中的《北京房產投資核心邏輯和原理》《因為保障房充足,所以商品房BZ》這兩篇文章認真閱讀一遍。祝一切順利！
Q：提問：京總你好，你發的每篇文章我幾乎都全部看完，感謝你分享接地氣的乾貨，今天剛加入星球，首次提問，就是如何進行選盤呢?比如在朝陽和海淀這種區域,有沒有什麼方法論呢?我想學習一下房產方面的知識，謝謝京總。
A：回覆：你好;每個區域每個位置選盤邏輯是不同的，如公寓，住宅，商鋪，寫字樓每一種產品都有自己的選籌邏輯，住宅的話要記住非核心板塊，次級溢位板塊不要選貴婦盤和CEO盤，核心板塊首選品質盤。
比如:朝青漲幅比較可觀的樓盤是逸翠園，天鵝灣，常營漲幅比較可觀的樓盤是金隅麗景園，逸翠園.天鵝灣在朝青板塊屬於品質次新盤，金隅麗景園，逸翠園在常營板塊屬於上車盤，為什麼會出現不同產品反差的現象。
朝青可以說是作為承接國貿比較優質的剛需兼改善板塊，購買力自然不缺，而常營屬於次級溢位板塊，購買力自然沒有朝青優質，所以呈現出的結果是朝青品質樓盤領漲，常營上車盤領漲，買房投資最忌諱矮子裡面拔將軍，當下市場核心區品質次新領漲，溢位板塊上車盤領漲，常營板塊由於配套成熟，所以貴婦盤的漲幅還可以，如果在配套極差的地段，這種盤至少站崗10年以上
朝陽海淀這種區域不缺購買力,所以首選有稀缺性的品質盤
稀缺主要指的有6個方面
一是有稀缺的自然資源，樓盤在這個區域擁有不可複製性，如高階公園、高階體育中心，河流等，這種資源佔有的種類越多越優質，但最起碼不少於三項。
二是有稀缺的商業資源，樓盤的步行半徑內，即500-1000米，能夠解決一切基本需求，高階商場、高階酒店、高階醫療，佔有的多和少對應的同樣是價值的增加
三是稀缺的物業資源，樓盤的物業管理公司，要有長期的管理經驗，好的物業是讓這個樓盤保值的首要因素之一，即便是住上十年二十年，樓盤的品質依然很高。
四是稀缺的口碑資源，樓盤必須具備良好的社會知名度、說起來大家都知道，而且印象是正面的。
五是稀缺的品質資源，屬於商圈內的霸盤，具備一定規模、檔次、形象。在產品創新上有獨特性、不可超越性，無法複製性。屬於區域內所有人改善置換的終極首選目標
六是擁有稀缺的教育資源，學校好不好主要看生源，在往深的說是看家長.結合自己的預算只抓這六點,其他什麼都不要看.
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利!
Q:提問:京總好！我住朝陽公園附近，想在朝陽區買一套改善大平層，自住兼投資，最好250平米以上，預算3000+。有什麼合適的房子推薦？謝謝
A:回答:你好,感謝信任!3000+的預算屬於終改的預算,這個價格投資的話如果樓盤未來的流通性不好,價值會打折.
建議在雙井、朝陽公園、望京這三個區域選籌;
朝陽公園可以看下:泛海系的5個盤,碧海園、香海園、瀾海園、櫻海園、泛海容郡,這5個盤的流通性不錯,在整個朝陽區甚至北京有一定的稀缺性,保值增值性比較穩健,其中瀾海園和泛海容郡240平的為三居室,其他幾個園區240+的為四居室;這幾個小區的大平層戶型也都很好.
雙井可以看下富力城D區
望京可以看下東湖灣三期、望京金茂府、遠洋萬和公館
關於板塊上的選擇:
1、望京主要的優勢是依託前些年高速發展的網際網路行業崛起, 網際網路行業的核心特徵就是，少數贏家財富積累後以幾何速度膨脹，並短時間內對某一領域進行壟斷，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一塊便宜的地蓋樓，留下核心資產,其次望京的崛起是08年北京奧運會，首都機場T3航站樓完成擴建,坐守國門有利位置的望京成為世界認識北京的視窗。同年北京市發改委釋出朝陽崔各莊大望京村環境整治和土地開發專案獲批，隨之望京搖身一變變為北京的第二CBD，今天的望京是北京唯一產住平衡最好的區，整個北京像望京這樣的區再難找出第二個，行業的發展紅利期一旦過了就沒了。
望京的發展史最早是外企起家,後續移動網際網路入場,兩者無縫銜接，20年的時間吃了兩大波時代的紅利,這個時間足夠讓一個區發展透，整個北京除了東西海的學區房最貴就是望京了。即便北京有全國最嚴的限購政策,但望京常年領漲並非學區溢價，足以證明這個區背後的購買力.
整個朝陽區主要的高新產業聚集地一個是國貿,一個就是望京,國貿感覺有點大雜燴什麼都有,周邊要麼是高樓大廈要麼是老破小,居住氛圍顯得就比較落後了.所以房價一直不高
而望京現在發展比較成熟,已經向來廣營溢位,阿里的新總部馬上交付，整個區域不同檔次的樓盤都有,所以在朝陽很多剛需改善和終改都會把望京作為首選的區域.中長期看望京的發展空間依然比較大,房價的天花板比較高;
望京自身又分為望京東、望京西、望京北和望京南。其中發展的最好的就是望京東，標杆樓盤保利中央公園，融科橄欖城，遠洋萬和。望京北也是這些年發展的重點，標杆樓盤金茂府，臻園、東湖灣。整個區域內人口結構不錯，加上名校在這裡開了分校，所以望京的教育資源也還不錯，屬於朝陽中上等水平。
2、朝陽公園這個區域屬於北京的第一批豪宅盤標誌性的區域,僅靠朝陽公園天然優勢,也是明星扎堆兒買房最多的區域.優勢是人群結構比較純粹，和望京太陽宮雙井不同的是這個板塊坐擁的全是豪宅系，而像望京雙井這樣的板塊有高中低三個不同檔次的樓盤，所以整個朝陽公園內部的置換動力是欠缺的，只能吸引外部人群，尤其是對一線明星的吸引力是比較強的。這個區域有個怪異的現象就是普透過日子的人不太願意買在這，主要是體現在戶型上，140平的可能是一居室兩居室。感覺有點不太接地氣，優勢就是整個區域的圈層就比較純粹。過去的朝陽公園標杆盤是棕櫚泉國際公寓,後因小區設計老派加物業管理比較差,被泛海系取代.
3、雙井可以說是目前北京投資首選的區域之一。屬於承接國貿最優質的板塊，最大的優勢是彌補了東三環國貿以北缺少品質次新板塊斷層等缺陷的因素，在朝陽東南部算是最優質的住宅區了。所以有雙井稱之為國貿的後花園的說法。住宅高中低三個不同的檔次的樓盤都有，可以承接朝陽核心區不同的購房群體，這個板塊長期是不缺購買力的，目前區域價格也不高，品質樓盤後期的成長性比較不錯.
這三個商圈在朝陽分為南東北三個不同的方向,而朝陽重點發展的是東北方向,
綜合建議:如果注重樓盤的投資屬性,建議首選望京,如果注重居住環境,朝陽公園這幾個盤更有優勢,最後是雙井、雙井排在最後的原因是3000+的預算在雙井屬於CEO盤,而雙井的CEO盤比較孤立能拿的出手的沒幾個並且都零零散散,不像朝陽公園和望京形成一片很容易對外界形成口碑印象吸引更多的購買人群
有時間可以看下星球置頂的文章《朝陽終改兼投資選籌導圖》祝一切順利!有問題可再向我諮詢!
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