今年房地產的變化速度讓不少人想起了“廣東天氣”，清晨還要穿羽絨服，到了中午居然只穿短袖，到了傍晚又穿起了羽絨服，隨時都會在一天內經歷春夏秋冬。
上半年整個房地產還是處於火爆狀態，上海，杭州、蘇州、合肥、北京等多個城市成交量屢創新高，特別是杭州二手房價格倒掛特別嚴重，引起了超過10萬人搶房，新房銷售價格3.2萬元每平米，周邊的二手房價格賣到4萬元以上，打算購買100平米，計算什麼都不用幹的情況下，就穩賺80萬，讓不少的購房人群一度認為房地產的春天又回來了，於是進入到瘋狂“掃貨”。
樓市進入到第三季度，迎來了180度大轉變，無論是成交量還是成交價，都迎來了拐點。根據國家統計局公佈資料顯示，9月份新房成交單價9757元每平米，迎來近77個月，新房價格首次出現下滑，10月成交單價9749元每平米，11月全國70箇中大型城市新房價格回落有61個，二手房價格回落城市有67個。房價範圍從原本的三四線城市，逐步蔓延到一二線城市，如今整個房地產市場面臨著“普跌”。
回頭相望，不得不佩服李嘉誠眼光，2014年就撤出國內房地產市場，李嘉誠的投資理念“不掙最後一個銅板”。在2017年因禍得福的王健林，如今也成為了房地產圈最瀟灑的人，而且經過幾年時間的努力下，萬達已經成功轉型。
目前國內的房地產出現了兩種跡象，一，新房成交價格還不如周邊的二手房成交價，這種情況出現在杭州、東莞、上海等城市。二，不少新開盤的樓盤都賣不出去了，甚至有城市出臺“限跌令”。7月份到現在已經有23個城市出臺“限跌令”，其中包含的城市有岳陽、瀋陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、南通、株洲、哈爾濱、桂林、惠州、福州、徐州、安慶、揚州、襄陽、天津等，包含了地級市、省會、直轄市。降價幅度控制在5%~15%，張家口住建局房地產監管科科長杜繼鑫表示：“限跌令”是在一定程度上保護購房者。
經濟學家溫鐵軍一句話，說得明明白白：大家看到的房價已經有著明顯的下行趨勢，商品房的價格已經很難再往上走了，甚至有很多地方“倒牛奶”來保住房價。
短時間內房價不能出現太大的波動
1、保護購房者的合法權益
開發商降價5%、10%、20%，甚至部分企業降價30%，顯然就已經低於了成本價銷售，為了能滿足日後正常交樓，肯定在部分公共設施上進行縮水。近些年傳出來的新聞有小區內的湖泊變成了地毯；小區的停車分流變成了小區內部都有停車位，還有各種各樣的怪異新聞。有部分房地產企業，出現偷工減料，鋼筋型號縮小，水泥標號縮水，建設出來的房產應該達不到標準吧！
一直到今年12月份有400家房地產申請破產，這些房地產企業銷售的期房都處於爛尾的狀態了，至於往後有沒有人來接手，這完全是看破產後如何處置。今年房地產企業面臨的還款金額為12,488億元，如果資金再次出現困難，很可能就會在“破產”行列中。
孫宏斌曾談過國內房地產企業房價下降幅度不可能超過30%，如果超過30%整個行業都會面臨倒閉。潘石屹也提到過，房價如果下跌超過20%，國內絕大部分的房子都撐不住，如今也知道為什麼最高幅度不能超過15%下降。
2、政策的限制
根據中原研究院的資料顯示截止到12月初，樓市調控次數已經達到了582次，樓市的調控次數比預期還要高，特別是進入到第3季度，平均每月超過60次。
三道紅線針對房地產企業提出預收款後負債率大於70%，淨負債率大於100%，現金佔比小於一倍，並且要求房地產企業在2023年6月份之前回歸到規定的範圍內，明年房企共計還款金額達到了9,000億，2022年是房地產企業最後的衝刺了，如果在明年都未能很好的扭轉局面，最後半年還能穩得住嗎？
2021年1月1日，銀行和銀保監聯合釋出《關於建立銀行業金融機構集中貸款管理制度的通知》明確地規定房地產企業以及個人貸款比例上限，2021年出臺的政策還包含，22城集中供地、限購、限貸、限價、限售、二手房參考指導價等相關政策使得樓市迎來大幅度的降溫，有專家預測2022年房價的走勢將會延續2021年下半年狀態。
3、市場供需關係已經出現飽和
商品流通性越強，說明就有價值存在，2021年全國百城新建商品房待銷售面積有5.89億平方米，廣義庫存量37.71億平方米，假設一套100平米計算，未來兩年將會有超過4,000萬套房子上市銷售，根據2018~2020年房地產銷售資料去庫存週期基本上要維持三年。
二手房也發生了巨大的變化，根據易居研究院的資料顯示，截止到第三季度末，全國60城二手房線上掛盤數量達到了320萬套，天津、青島、石家莊、鄭州、武漢、成都、重慶等多個城市二手房掛牌量數量突破10萬套去庫存週期也延伸到了17.9個月，而且現在整體掛牌量也在迅速的攀升當中。
國內的房屋空置率佔比非常的高，根據西南財經大學調研報告顯示國內空置率約為22.3%，空置率套數接近8,000萬套，一線城市空置率18%，二線城市空置率22%，三線城市空置率為30%以上。
1998年房地產正式房改後，房子可以在市場上自由交易，即使用價值和存在的價值，使用價值不變的情況下，價值的可變性關係將會有微妙關聯。如，購買茶葉，50元一斤到現在的500元一斤，用貨幣經濟的角度去衡量變化了10倍，實際還是一斤的產物，從側面說明房產是屬於商品價格，當然也是有漲有跌。國內的房價已經上漲了二三十年時間了，如今房價面臨拐點也是非常正常，不可能有商品永久性上漲。
如今的房子已經脫離了居住的本性，成為了金融槓桿，一個普通家庭根本沒辦法承受如此高昂的價格，僅僅硬著頭皮貸款買房，往後的日子也是十分的困難，每個月的房貸支出佔比家庭總收入的50%。根據購房報告顯示，國內有85%的家庭，買房是衝著房產的升值空間能力去的，僅有15%家庭是真正考慮買房解決住房問題。
商品的定律是非常簡單，再往後如果沒人接盤的房子將會面臨價格下滑，如今出臺的各種政策，一方面是穩住房地產發展，另外一方面是幫助房地產企業渡過目前所遇到的難關，降低負債率。
2022年房價的走勢似乎已經有了相關的定義，整體的房地產發展主要呈現於穩定的狀態，在短時間內房價並不會出現暴漲或者暴跌。近期金融政策調整有所改變，幫助房地產企業回血加快放款速度，降低房貸利率，促使房地產回溫。注意的是回溫並不代表放鬆政策，想要購房的人群還是留意市場的變化再做出決定。
