今天咱們聊一下影響未來房產價值的因素？
這裡先強調一個概念，是房產價值，這個是相對來說更底層一些，和咱們通常講的房產價格不同，價格圍繞價值波動，很多時候並不完全一致。
一、價值和價格
咱們通常講影響房價的因素，有一句話叫：長期看人口，中期看土地，短期看金融。
前兩個因素都是說的供求關係，影響著價格走勢；最後一個說的是，市場上錢的多少決定著價格，這個一般人很難理解。
比如市場上供應一百個饅頭，而流動的錢是100元，這是饅頭是1元/個。
而當流動的錢是1000元時，饅頭是10元/個；那不論是10元還是1元，一個饅頭的使用價值都是一樣的。
而咱們說的房價，很多時候都受這個市場上錢的影響，懂了這個你也就脫離了，被人隨便忽悠的低階階段了。
咱們今天談的是底層概念，房產做一個長期的價值投資標的，他的價值主要取決於所在的城市。
一片土地上承載的所有社會活動的產值，在土地上的對映就是價值。
房價只是一個城市活力的指標，影響城市的發展的因素有哪些？
最主要的是產業，其次是人口數量，再次是協作效率等等。
搞清了這個概念，咱們才好進行後面的講解。
去年有幾件事，很受大家關注，一個是人口老齡化，第二個房產稅要來了，大家討論較多。
還有幾個事大家不怎麼討論，一個是城市群以及城際軌道交通建設，另一個是電動車元年，無人駕駛很可能在5-10年大規模上市。
這些因素很少被人提到跟房產有關，下面咱們分別聊聊。
二、人口老齡化
第七次人口普查，很多城市和地區的人口已經開始負增長。
21年，全國出生人口首次低於1000萬，而死亡人口可能高於1000萬，整個國家已經進入負增長階段。
人口作為對這個城市發展的最基本的原材料，老齡化到來，新生人口越來越少，對城市發展印象很大，但是對大小城市還是不一樣。
參考國外已經走過的路，人口老齡化以後，城市化後半段，人口還會繼續流入大城市。
中小城市慢慢萎縮，農村會慢慢淪為空心村，最後慢慢消失，隨後他們所有的房屋也會無人問津。
但是核心的大城市，他們還會繼續增長。
看看鄰近的日本韓國，30-50%的人口集中的首都都市圈，人口進一步聚集。
這也是咱們的未來，一線都市圈和二線的省會城市會居住一半的人口。
對應的，不同城市房產的價值也會繼續分化。
不過，人口老齡化是個緩慢的過程，一個孩子長大需要20年的時間，我們還有很多的工作可以做。
三、房產稅
說起房產稅，咱們普通的老百姓，特別是沒有房子的，對他抱了很多不切實際的期望。
首先房產稅出臺的初衷，大家可以想一下，出臺的目的是什麼？
他的目的是為了降房價嗎？檔案哪句話這樣說了，純粹一廂情願。
房產稅的目的只有一個，增加地方收入，就是進行稅源的切換。
對於任何地方政府來講，對房地產都是依賴的。
很多人不知道即使西方國家發展了這麼多年了，那它來自於房地產的這個稅收佔地方的財政收入的30-50%。
房地產稅的出臺，對市場有什麼影響呢，短期可能會給房地產市場帶來一些降價和震盪，但是長期來看沒什麼影響。
參考一下其他國家的各國的經驗裡面看到了。
其實反向思考一下就很簡單了，既然目的是為了增加政府收入的，房價降了還怎麼增加收入，再說更難徵收。
因為有了房地產稅，反而會為房價託底，還要穩定的漲，才能更好的維持收入。
很多人可能聽過一個說法，比如美國的像底特律有很多偏遠地方小城鎮的房子，為什麼一美元都沒人要？
因為他們的持有稅很高，你只要買了這個房子，後面就要給政府繳納各種各樣的持有稅。
比如說你一美元買房子，每年要交好幾千到上萬美元的房地產稅，工作都沒了，這誰受得了，所以最終導致有些房子接手根本就沒人接手。
未來國內假如完全採用這種這種房產稅的話，咱們也會出現一樣會出現這種情況。
四、城際鐵路
現在國內的一線城市的城市半徑基本上是25-30公里，每個城市都是一樣。
好像有個結界在限制著他們一樣，這是什麼原因呢？
就是因為每個人的工作生活，都受這種通勤半徑的影響，一個人上班單程超過1個小時，就很難忍受了。
現在普通地鐵還是公交，通勤速度也就是50-60公里/小時。
這個因素要是能突破，那城市的規模就會增大，對應的整個城市的內部的房價體系，也會有很大的變化。
城際軌道就是這麼一個東西，它可以全方位地拉長城市的通行距離，從現在的半徑30公里，可能未來會達到40~50公里。
這個是有參照的，東京就是這種軌道交通長短線搭配的綜合體。
一個城市群它可能會有很多衛星城，每個衛星城到市中心就可以採用這種快線的通勤。
比如現在我從龍崗中心城到南山科技園上班，坐3號線轉11號線可能是一個多小時。
但是未來深惠城際建好後，惠州到前海也是一個小時，那惠州屬於南山中心區前海的在睡城，對不對？
放開大腦想一下，假如前海到珠海、中山、南沙，都能用這種200公里時速的城際軌道連線起來，那是一個什麼概念。
畫面太美不敢想象，整個深圳為核心的都市圈，人口有可能達到5000萬人及以上。
核心區房產的價值是不是會更高，同樣那各片區的價格梯隊也要有明顯的變化。
五、無人駕駛
假如說城際軌道對房產價值影響可以預測的話，無人駕駛對城市的影響就有點超乎想象了，
三、三五年前說自動駕駛很多人不相信，但是現在這個節點，人工輔助是越來越高階的。
估計在2025~2030年之間，實現真正無人駕駛汽車的就會出現在大家面前。
汽車到時候的形態可能不是現在僅僅是一個交通工具了，它有可能變成一個可以直接辦公或休閒的工具。
這個情況下，居住和工作會產生什麼樣的變化，我居住的小區是不是一定要在城市核心區，這個答案就不確定了。
這時城市的房產梯隊會有那些的變化，有可能就是顛覆性的。
你想一下我在南山下班後，看個書或聽會音樂的間隙，一會就到我居住的珠海或惠州，那將是怎麼的一個情形。
就像網際網路改變人的工作方式一樣，無人駕駛也會全方位地改變人的這種通行方式。
這個影響到底多少，有什麼一定會變，有什麼一定不會變，以後咱們可以好好地討論一下。
六、總結一下
老齡化和房產稅對這個城市的房產價值影響都可預判。
小城市會慢慢沒落，大城市還會繼續增長，城市間的分化更嚴重。
房產稅短期影響主要是心理的恐慌，長期影響不是太大。
更重要的是這種科技的變化和城際軌道的對城市群的影響。
城際軌道交通可能帶來很多巨型的城市群，一個城市達到3000 5000萬的規模。
這個是個巨大變化，規模的增加帶來的是活力的增加，城市就像金字塔一樣，總量的變化，塔尖會增得更高。
城市半徑的變化，對應著的房價梯隊也會有相應的變化。
無人駕駛的到來可能使城市的更加融合，縫合城市的斷裂帶，有可能帶來城市的均衡發展。
但是馬太效應下，方向也有可能是相反的，房產價值更加陡峭。
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