京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問; 京總您好,二次提問,感謝您的耐心回覆,目前看上了馬駒橋的橡樹灣,我本人和家裡都比較期望能買新房,想問下京總,馬駒橋這個位置未來的發展前景如何,是潛力地段嗎?感謝京總
A:回答; 你好,感謝信任!溢位板塊哪個未來更有潛力,就是房價上漲的確定性更高;首先你要知道溢位區域的邏輯和原理.溢位的區域一般分為一級二級次次級和純產業溢位;北京的樓市行情從317之後就變成傳導型的規律,核心板塊必須大熱才能帶動一級溢位的區域,就是行情來了一部分剛需客在核心板塊上車壓力偏大會自動傳導到周邊的次級板塊;溢位的區域有3個核心邏輯:一個是距離一個是配套,一個是產業數量,距離一般5-7公里，越近越好,這個距離屬於一級溢位，可以承接熱門板塊的人口溢位，也可以承接部分產業溢位。其次就是配套:溢位的區域要有基本的生活配套，比如學區、商業，能夠滿足這個區域人群的基本生活需求。如果沒基礎配套就是通勤睡城,睡城是一個偽概念.在過去的城市化程序中已經被否定,最後溢位的區域所依靠的產業越集中、後期越能承接優質的購買力,意思就是單靠一個產業沒有靠2個產業的有優勢,靠2個產業的沒有靠3個產業的有優勢,產業數量+產業的質量最終決定的是溢位板塊的價值
馬駒橋的定位是亦莊的產業外溢，主要的產業是物流和製造,這兩個產業的結構本身價值不高; 從過往的行情看上漲動力一般，但下跌比較嚴重，位置處於大興和通州的交界，屬於通州最邊緣的位置，在亦莊人口沒有飽滿的情況下，短期不容易匯入人口，如果靠本地購買力支撐，這種產業即便發展成熟很難給市場輸送優質的購買群體，
拉動房價的是有購買力的人口,有無購買力直接與這個區域的房價掛鉤;單一的產業購買力非常弱;有購買力的區域最大的特徵就是遇到樓市上行週期的行情,區域內的品質次新樓盤領漲,如果區域缺乏優質的購買力,品質次新的樓盤長期處於橫盤下跌的趨勢,馬駒橋的成交熱盤應該珠江逸景，合生世界村，而區域的品質次新像融科香雪蘭溪近幾年的行情應該是向下走的.
亦莊重點的發展格局是向東南方向外擴，未來人口飽滿產業成熟之後會承接一部分亦莊的溢位群體，但這個位置目前的交通和環境需要最佳化改造才能釋放潛力，未來才有補漲的可能性。如果一直固化很難吸引到外區的購買群體。可以看下星球置頂中文章《大興跑贏大盤選籌地圖》祝一切順利!
Q：提問:你好京總,新人首次提問，首付款最高500萬，貸款300萬;主要是自住（儘量保值增值）,房型兩居室（三居室最佳）;工作具體地點西單地鐵站,傾向區域二手房朝陽雙井、百子灣、四惠、四惠東、朝青板塊；豐臺麗澤、玉泉營、草橋、馬家堡、角門、大紅門板塊東城：永定門板塊海淀次新即可（暫時未找到）;對小區沒什麼要求，別是回遷房、老公房、非部委等經適房即可第二，儘量不要超過一梯三戶，儘量不要塔樓和奇怪戶型第三，房齡儘量在2000年以後，感謝京總！
A：回答:你好,感謝信任!800萬的總價可以看下望京、朝青、雙井、如果考慮豐臺的話,建議重點看下麗澤;迴避角門、大紅門，豐臺是北京分化最嚴重的區,仔細研究你會發現北京但凡是靠著鐵路的區域和樓盤沒有一個漲幅能跟上大盤的,而豐臺是火車站鐵路最多的區,尤其南三環以外的板塊更像是縣級市的水平,趙公口規劃的商務新區如果沒有一個長時間的重視程度和資金投入短期很難有氣色。豐臺一直不景氣一是沒有好的教育資源，二是高產業比較弱幾乎沒有，區域普遍是批發市場為主。
豐臺未來能不能出坑看麗澤，受麗澤直接輻射的區和主要溢位的，未來購買群體會不斷增多，整個豐臺的主要購買群體也會集中到這個區域,人口達到一定密度就會釋放市場紅利.
雙井屬於國貿的後花園,租金高流動性好,樓盤高中低三個檔次都有,可以承接國貿不同的購買人群,屬於國貿50%以上上班人群首選的區域,保值增值性都比較不錯.
朝青屬於國貿主要的溢位板塊,可以常年承接國貿的剛需購買力
望京最大的優勢是產住結合，保值增值性都比較穩健.
麗澤可以關注下益豐苑、金泰城麗灣、順馳藍調、萬年花城4期、戀日花都;萬潤風景、三環新城8號院
雙井可以關注下蘋果社群南區、首城國際A區、A派公寓
朝青可以關注下華紡易城、青年匯佳園、珠江羅馬嘉園西區;
望京可以關注下澳洲康都、北緯40度二期、首開知語城
這些樓盤算是商圈的第一梯隊品質樓盤,保值升值性比較穩健,317之後的行情基本是品質樓盤領漲,中端住宅跟漲,這幾個區域我在星球都有深度的分析和樓盤過往的收益分析,可以檢視下.
商圈排序:望京、雙井、朝青、麗澤,祝一切順利!
Q：提問：京總您好;我的情況是這樣,總價最好不超過400,主要是投資兼自住,兩居或三居,不需要學區,不考慮工作地點,屬於自由職業;區域不特別限定，有通州資格,預計年底或明年購買,算是首套全款;傾向二手，新房也可以;每年住的時間不多，傾向於較新點的樓盤，小區環境好些的，保值增值為主要考慮
A：回覆：你好,感謝信任,可以關注下常營板塊、通州關注下核心區北側璐苑板塊，亦莊關注下河西板塊，常營屬於國貿的次級外溢，國貿產業成熟，可以長期向常營輸送購買人群;副中心璐苑商圈屬於副中心核心區北，距離運河CBD3公里，亦莊河西屬於低密度板塊,以上3個板塊都處於高新產業覆蓋外溢的板塊，購買力人口比較集中,保值增值屬性比較穩健。
如果能壓縮面積,建議往朝青看,通州可以往武夷花園商圈看,朝青屬於國貿一級溢位,後勁比常營要更穩健.
通州運河武夷花園是運河三角區最好的板塊,處於運河CBD五河交匯節點和政務區中間,未來副中心的所有資源都會往這個區域傾斜.通州買的是預期,需要長持;亦莊的產業已經形成,配套在慢慢完善,後期比較看好.
可以在星球置頂的文章中檢視通州、朝陽、大興跑贏大盤選籌導圖,綠色的都可選,祝一切順利,如有問題可再向我諮詢
Q:提問：您好，我原本持有積水潭附近海淀北太平莊街道的老破小60平，最近想賣出換大面積的房子。想請教兩個問題：一是繼續持有未來增值空間大嗎？二是選擇新街口的次新三居是好的選擇嗎？
A:回答:你好,感謝信任.北太平莊區域基本全是老公房小區，沒有什麼品質特好的小區，整個區域的房子密度比較大，缺點就是缺乏年輕人聚集，都是老人居住，板塊基本已經固化導致上漲動力不足,年輕人聚集的板塊才是未來房價的支撐,如果有合適的投資品可以考慮置換,長遠看新街口次新三居要比北太平莊的老破小更有價值一些,祝一切順利,有問題再向我提問.
Q：提問：京總你好，我們家庭目前有一套住房,但還有一個名額,不能貸款了,負債情況目前的住房還有400左右的按揭,家庭年收入400左右,現在手頭現金1000,年底還能拿到300左右,總價大概1200-1300,想在配置一套房產,想問下北京未來的投資區域或者說投資的重點在什麼位置,未來的趨勢?謝
A：回答：你好，感謝信任！1、2017年317之後北京的房價漲跌規律和之前不同，317之後房價上升期，核心區品質次新+學區領漲，然後傳到溢位區域同樣是品質次新，最後在傳到偏僻位置同樣是品質次新。這是大行情出現時上漲的規律。非核心區，非首要溢位的板塊一般是大行情結束。
但目前普漲的行情越來越少，預算夠的話儘可能選在核心區位置的品質次新，現階段買房投資一拼的是選籌能力，二拼的是金融財技，能否在有限的資金讓利益最大化,這是現階段投資的原理.
核心區的品質次新一般都是這個區域房價的風向標，如果房價上漲，基本都是領漲，下跌橫盤期抗跌性也最強。這些房子的特徵是品牌開發商+品牌物業、樓領新，在整個區域屬於稀缺性產品,整體的居住體驗都高於周邊的小區，屬於這個區域置換改善的目標盤，重要的是這類盤符合這個區域的購買力。
2、317之後樓市下跌行情出現，冷門地段、配套差、品質差的小區會先跌，在傳到地段好、配套好的老破小社群.最後是核心地段的品質次新盤。
反之,核心地段的品質次新比較抗跌。一無產業、二無教育、三無品質會導致本地購買力不足，下跌行情出現必然第一個下跌。
用逆向思維看就是樓市低谷期哪個盤最抗跌，就是行情出現的領漲盤
3、北京因長期的調控導致積壓的購買力會集中在改善群體，總價1500萬以上屬於藍海市場，1000到1500萬可以拿到核心地段，次新3房或者品質兩房，目前各類福利房的供應會導致核心地段的次新會越來越稀缺；幾乎成為孤品，以投資的角度，購買力比較集中的核心地段次新，符合未來市場的主流。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利
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