如果以後有人出書，寫中國樓市發展史，那2021年，應該有資格擁有自己的一席之地。
深圳的房價從7字頭硬生生“跌”回了6字頭，百強房企權益口徑銷售額自08年金融危機以來首次下跌，300城賣地收入6年來首降。
樓市就像是被綁在了過山車上，直上直下，到了2022年，也還是沒看到個頭。
這麼花裡胡哨的，不盤點一下，可惜了。
因此，我們精選了8個標誌性的事件，從不同的角度來對去年的樓市進行一個還原，在這個後視鏡的基礎上，還會對2022年，進行一個展望——
在冰水裡泡過一回的樓市，還能搶救一下，回暖嗎？
樓市相當於被摁在地上 打了9個月
對於樓市本身來說，去年屬實是悲多過喜。
房住不炒大背景下的一系列操作，讓樓市遭受了罕見的打擊，全國超過650次的相關調控，折算下每天基本要被調控近2次，就像是一場大型的外科手術，從頭到腳都在挨刀，捱了個遍。
那進入正題，我們列出了8個去年發生的，我們認為正在“重塑”中國樓市的重點事件，有的甚至到現在，還在繼續：
1 束縛房企和銀行的五道紅線，是一個巨大的行業最佳化器。
2020年8月，三道紅線被提出來時，房企們就知道遊戲規則要變了，以往那種高負債高週轉的模式很快就要玩不轉，只不過它們沒想到壓力來得這麼快，銀行在房地產貸款集中度上，也被上了金箍。
效果如何呢？
根據浙商雜誌2021年12月31日的報道，透過人民法院公告網的資訊顯示，一年下來，已經有396家房企破產了，而且大多數都是中小企業，資金鍊非常薄弱，一旦市場被政策降溫，就很容易被“最佳化”掉。當然，百強的大型房企也有一些出現了債務問題，只不過鑑於它們完蛋會帶來的後果，還是能續著的。
現在，百強房企內部大洗牌，前十里國資背景佔了6席，國資的託底很明顯。
2 官方指導價——一次地方和銀行的聯合演習
去年2月深圳第一次提出官方指導價時，估計很多人沒放心上，心想你說個價我就按這個賣？做夢呢！
結果這個操作的一個保險機關就是，銀行在放貸時，會參考指導價，哦豁，這下好了，有本事全款，不然就是得聽銀行的，得向指導價低頭，從深圳目前表面上看被壓回6字頭的房價來看，這次地方和銀行的聯合演習，效果很好。
當然，威力大，濺射傷害也大，剛需人群就是這麼一類被波及的購房者，由於指導價的限制，貸款額度實際下降了，而業主只要不是很急，也並不會按指導價來，他可以等。
最後留下剛需客在風中凌亂，只能繼續觀望。
3 土地財政的邏輯被打亂
在集中供地這個模式出來後，國內賣地第一次有了“統一性”，再加上銀行在對公房地產貸款上被限制，房企拿地沒那麼自由，城市也不敢過多依賴於土地財政。
比較直觀的結果，根據中國新聞網的訊息，中指研究院的資料顯示，去年300個城市“成交各類用地20.2億平方米，同比下降17.1%；出讓金總額為5.6萬億元，同比下滑9%”，甚至還有部分房企出現“退地”的操作。
量價齊跌，放這幾年來看的確罕見，但是這是整體情況，如果細分的話，那也就是——旱的旱死，澇的澇死。
比如杭州在經歷了第二輪集中拍地的冷場（31塊流拍17塊），第三輪稍微優化了下規則，最後總數還是超過了去年500多億。這種賣地大戶還在漲，而整體下跌，可以想象，各城市間土地財政的分化有多嚴重。
當然杭州能有這樣的成果，還是和後期國資背景房企託底有關，所以今年的集中拍地會如何，並不好說。
4 房企員工最好的年終獎，就是沒有被開
房地產雖然依舊是和網際網路和金融齊名的高薪行業，但去年壓力太大，讓很多人遭不住。
去年9月，中華工商時報訊息，合景泰富、富力、泰禾等房企員工人數一年大幅減少超過30%，而一些上市房企也出現了員工降薪的情況。
而根據野馬財經的報道，就在去年12月，有將近90個房企高管，出現了包括辭職、退休、免職和卸任的情況，而這種“離職潮”，已經持續了一年，這要是算上倒下的中小房企，那更不得了。
我自己認識的中介自己也說了，很多同事離職送外賣去了，好歹穩定點。
對於房企員工來說，最好的年終獎，怕不就是沒被開掉吧......
5 長租公寓，退賽的選手越來越多
1月4日，上海市第三中級人民法院受理了上海青科公司的破產清算案，號稱長租公寓第一股的青客公寓，在上市三年市值蒸發97%後，還是熬不下去了。上一回長租公寓連續爆雷還是2020年時，看相關報道，有過一月跑路16家的情況，我原來租的蛋殼，也沒了。
去年貌似沒有什麼太多關於長租公寓的負面訊息，結果一開年就來了個大的，長租公寓這個模式看起來很難走下去了。
不過鑑於保障性租賃住房是十四五規劃的重點之一，而且就在1月21日，萬科就和深圳市人才安居集團聯合成立了一家深圳市安居建業投資運營有限公司，這是不是一個國資對長租公寓青睞的訊號？
6 維權，差點成為常態
去年9月和10月，武漢漢陽區和光谷各出現業主維權活動，據當地人表示後者比較慘，因為聚眾跑市政府門口拉橫幅了所以被拘留了。
這些人為啥要維權呢？原因都一樣，就是才買不久的房子開發商轉臉就給降價了，等於他們多花了很多錢來買，心理不平衡。
而造成這種現象的，就是房企自身難保，需要趁著金九銀十透過低價甩賣來快速回血，好保證現金流，好保證還款，好保證還能拿個地什麼的。
這倆小區只是武漢的縮影，而武漢可以說是除了一線之外幾乎所有地方的縮影，得虧央行後來表態對房企貸款放鬆了些，不然這種情況在今年，怕不是要變成常態。
7 三孩，房地產稅，以及保障性住房
這三個詞看起來關係貌似不大，但實際上內在聯絡很緊密，三孩政策的原因在這幾個月各類人口資料放出後已經很明顯了，2020年時出生率跌破1%，2021年人口淨增長僅48萬，情況的確比較嚴峻。
那為啥不肯生呢？一個比較通用的說法就是生養成本太高，住房教育醫療三座大山壓在身上喘不過氣，後倆這裡不提，房子正好在調控，必須解決。
那房地產稅和保障性住房體系就是方法中的一部分，前者可以讓購房者考慮總的購房成本，同時還能慢慢替換一部分土地財政，後者的話，共有產權房，保障性租賃住房之類的都屬於這個系統，全款買不起那就共有產權，再買不起，那就租。
這三個詞加在一起，正在大力高速改變樓市的“地形”。
8 降準，降息，降LPR
央媽在去年9月和10月連著提到房地產，先是說要維護市場的健康發展和消費者的合法權益，然後說有的金融機構對三線四檔有誤讀，等少數城市房價走勢恢復正常，那房貸供需也需要恢復正常。
央行的表態讓大家對房地產的前景樂觀了不少，而去年12月的降準，接著一個月後就是降息，再就是隨後的降LPR（21個月以來第一次下調），都讓人感覺，這是一個樓市要回暖的訊號。
總結一下，過去的一年，中國樓市應該是遭受了長這麼大以來，來自家長的最嚴厲的一次調控，而其中很多方面，不僅僅在形式上，在本質上，也出現了改變。
樓市被打得像豬頭的臉 正在消腫
現在說說對2022年樓市的展望：
1 房住不炒的基調是不會改變的，這也註定了，即便樓市回暖，也不可能回覆到普漲的時代，更多要面對的，是各個區域，或者是各個城市間更加嚴重的差異化，比如頭部城市和三四線，我們不應該用一個標準去衡量。
2 根據華夏時報訊息，土拍方面，北京已經打響了新年第一槍，釋出了首批集中供地的計劃，總起拍價超過了491億，競現房比例增加，而且18塊地裡有4塊要求配置保障性租賃住房，門檻是比以往高了，去年對房企的最佳化至少是已經開始，不知道其他已經進入兩集中的城市，是否會跟進，還是說會像去年杭州一樣，一輪壓力測試後就趕緊回到舒適區了。
3 從上邊的盤點來看，一個詞經常出現，那就是國資，這意味著，不管是房企以後的發展，甚至是收併購，還是土拍的熱度維持，還是長租公寓等租賃住房，都很可能還會有國資在其中牽引託底，讓整個市場保持在一個穩定向好的狀態。
4 LPR不下調，那大家就不敢借錢，也不敢花，LPR下調多了，那就變成了直接刺激樓市，有可能前功盡棄，那這回央行下調了5個基點的5年期LPR，還是非常謹慎的，但是目的非常明確，去年GDP雖然全年漲勢很好達到了IMF在年初預測的8.1%，但是每個季度的遞減也非常明顯，尤其是第四季度，因此就是要刺激經濟增長。
5 建材價格方面，水泥目前還行，鋼材什麼的還有點高，不過由於現在市場上精裝修和保障房等的需求量越來越大，所以建材市場這塊，應該是要復甦的。
以上，雖然樓市的臉在去年被打腫了，但是年底時，卻又被塞了顆糖，臉也慢慢消腫，還是有些盼頭的。
各位如果要買房，還請長點心，精挑細選一下，咱們已經過了普漲的時候了。
如果覺得喜歡以上的文字，還請點贊和在看，以示鼓勵呀，多謝！
（免責宣告：本文為葉檀財經公開資料做出的客觀分析，不構成投資建議，請勿以此作為投資依據。）
-- END --
