導讀：新春伊始，房地產迎來政策大禮包，房貸集中管理政策再次鬆綁。
春節長假後第二個工作日，央行、銀保監會就送來了房地產市場的“好訊息”：銀行業金融機構向持有保障性租賃住房專案認定書的保障性租賃住房專案發放的有關貸款，將不再納入房地產貸款集中度管理。
央行、銀保監會在《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》中指出，銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支援力度，按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，提供金融產品和金融服務。但銀行業金融機構要嚴格執行人民銀行、銀保監會有關統計制度，確保資料真實準確。
央行方面表示，此舉有利於銀行業金融機構加大對保障性租賃住房專案的信貸投放，支援我國住房保障體系建設，有助於推動建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。
據悉，這是繼此前房企優質專案併購貸款之後又一個不計入“房地產貸款集中度管理”的涉房貸款業務。有業內人士認為，這將給市場傳遞積極的訊號。
央行方面還透露，下一步，人民銀行、銀保監會將加快建立完善住房租賃金融制度，繼續加大對保障性住房建設和長租房市場發展的金融支援力度，促進房地產業良性迴圈和健康發展。
房貸集中管理政策再次鬆動
2021年元旦前夕，央行、銀保監會發布了一項房地產金融政策重磅新規——建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，對銀行業金融機構房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比均做出規定，並宣佈自2021年1月1日起實施。
這一政策嚴控下，涉房貸款壓降成為趨勢。央行資料顯示，2021年末，房地產貸款餘額為52.17萬億元，同比增長7.9%，比上年末增速低3.7個百分點；全年增加3.81萬億元，佔同期各項貸款增量的19.1%，比上年全年水平低7.2個百分點。房地產在全年人民幣貸款總額佔比中下降。
分類來看，2021年末，房地產開發貸款餘額12.01萬億元，同比增長0.9%，增速比上年末低5.2個百分點。個人住房貸款餘額38.32萬億元，同比增長11.3%，增速比上年末低3.3個百分點。
央行金融市場司司長鄒瀾表示，近期房地產銷售、購地、融資等行為已逐步迴歸常態，市場預期穩步改善。下一步，央行將全面落實房地產長效機制，保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支援力度，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。
值得指出的是，在2020年12月31日房地產貸款集中度管理制度推出之際，央行、銀保監會就此答記者問時曾表示，為支援大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算；人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計範圍。
現在，央行、銀保監會進一步發文明確，自本通知印發之日起，銀行業金融機構向持有保障性租賃住房專案認定書的保障性租賃住房專案發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。
“這是信貸放鬆和鼓勵的重要政策，真正促進房貸領域支援保障性租賃住房發展。此舉也體現了房貸集中度政策在鬆動，此前是併購貸退出房貸集中度考核，體現了房貸集中度政策積極最佳化。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，此政策將促使房企申請貸款動力增強，對於今年保障性租賃住房更快更好發展，將提供更大動力。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉置評道，在保障房貸款利率比較低（可低至3.85%-3.9%）、期限比較長情況下，銀行投放保障性租賃住房貸款收益會比商業性貸款低。為激勵銀行多放貸，此類貸款不納入集中度管理，有利於提高銀行放貸積極性。他預計，下一步，隨著住房租賃金融制度的建立，銀行將會單列保障性租賃住房貸款科目，並對該類貸款在認定、投放、定價、償還等方面，建立完全不同的貸款管理制度。
同時，他認為有利於促進地產融資轉型。“對商業性房貸限制規模，對保障性租賃住房貸款不限制規模，且利率優惠，意在調整銀行資產結構，促進普惠金融發展，其邏輯與扶持中小微實體貸款完全一致。央行、銀保監這次也表示，加快建立完善住房租賃金融制度，也就是要針對新的住房供應體系配置相應金融支援制度，從而促進地產行業轉型。”李宇嘉表示。
保障性租賃住房迎爆發式增長
《通知》還鼓勵銀行按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，加大對保障性租賃住房發展的支援力度。在市場分析人士看來，這釋放了加大金融支援保障性租賃住房發展的積極訊號。
“加快發展保障性租賃住房，幫助新市民、青年人等群體緩解住房困難，促進解決大城市住房突出問題。”一位業內人士表示，發展保障性租賃住房市場，有利於推動國辦此前關於加大金融支援保障性租賃住房有關要求的具體落地，有助於支援我國住房保障體系建設，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，促進房地產市場平穩健康發展。
作為房地產市場重要的長效機制之一，近年來保障性租賃住房備受各級監管機構及各地政府青睞。
今年初召開的全國住房和城鄉建設工作會議指出，2021年全國40個城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套，2022年將大力增加保障性租賃住房供給，以人口淨流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。
在1月初的國新辦新聞釋出會上，住建部還透露，“十四五”期間將擴大保障性租賃住房供給，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）。而各地陸續釋出的“十四五”時期有關規劃中，上海、深圳、廣州等多地均提及增加保障性租賃住房的相關計劃。
明明債券研究團隊測算，“十四五”期間全國新增保障性租賃住房將在800萬套-900萬套，對應的新增建築面積或在4億-4.5億平方米，對應的開發投資將在1.7萬億-1.9萬億元，預計2022年投資將超過4000億元，拉動地產投資3個百分點左右。
“從保障性租賃住房市場的發展角度看，該政策將真正促進房貸領域支援保障性租賃住房的發展。”嚴躍進預計，該政策之後，房企的申請貸款動力增強，對於今年保障性租賃住房的更快更好發展，將提供更大的動力，亦將促進房企在保障性租賃住房建設等方面積極發力。
中原地產首席分析師張大偉亦認為，保障性租賃住房市場對信貸資金價格非常敏感，由於運營週期長，因此單獨計算貸款額度將有利於提高企業參與這項業務積極性。
推動樓市長效機制 有利於“穩增長”
此外，作為拉動投資的重要組成部分，加快發展保障性租賃住房還將有利於今年經濟“穩增長”。
曾剛預計，拉動基建和房地產市場投資將是今年上半年“穩投資”的重要方向，而當前各地政府在基建方面已經開足馬力；房地產市場投資亦將緊隨其後，而保障性租賃住房將使用重點領域。
“保障性租賃住房專案的上下游產業鏈範圍較廣，投資保障房，能產生和商品房一樣的拉動發展的效果。”曾剛表示，短期來看，監管機構推動保障性租賃住房方面的投資，將對“穩投資”、“穩增長”起到直接作用。
筆者認為，此次政策對保障性租賃房專案、住房消費群體和地產公司均有直接影響，對地產行業而言更是善意的暖風。
首先明確此類貸款單列將有助於鼓勵房企申請，繼而解決保障性租賃住房專案融資難的問題。政策鋪開後，有望吸引更多商業地產公司參與保障性住房建設，無論以配建還是合作、單獨建設的形式，這都將撬動部分地產公司產能，打破目前的僵持局面，確保現金流的穩定，促進房企資金、運營等層面的良性迴圈。
來源：財聯社（北京，記者 姜樊）、中國房地產報、財聯社
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