京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問：京總你好，請問北京大興泰禾有2套商住，當初被銷售忽悠，請問是該等還是該賣？我和我母親都有資格，能買的情況下還是投北京吧
A:回答：你好，北京的商住被ZC徹底打蒙，現在賣不會有好的價格。該等還是該賣取決於你的下步計劃，如果有看好的投資品，割肉出掉商住，下一波行情能把失去的這部分找回來，如果沒有看好的投資品，建議先留著慢慢等機會。
建議您認真閱讀星球置頂的文章《未來五年絕命大換倉,賣空雜盤,只留霸盤》這篇文章中有關於商住的賣出時機的參考原理.祝一切順利.
Q:提問:您好京總,我把你星球中的所有文章全部看完了,另外有一個問題想請教京總,我目前的資金情況可以買到核心區你推薦的次新盤,但買在新區面積可能會大一些,品質更高一些,但有一點就是交房時間可能會晚一些,像我這種情況應該是買新區等發展,還是買在核心區的次新呢?如果新區發展起來豈不是可以實現高收益?
A:回覆:你好,價格沒有絕對的窪地，絕對的窪地更多的是波動性，一般人在房產投資的過程中,或經過所謂ZJ的指點，想獲得更高的收益。
而大部分的投資者是非理性的，不否認他們對上漲和下跌都有推動的作用，尤其是有ZJ指引的情況下，所謂ZJ的這種投資方式，並沒有任何可學習和可複製性，更沒有經過實際操作的經驗，按照邏輯和理論，他自己並不一定能買他所謂的窪地。
反而因ZJ的推動，造成超高波動出現過山車的現象,看著漲了，但你沒能力把握市場週期，賣不到最高點。一旦下跌虧損的一定是你，因為你一定是後知後覺的那個。
當然也不排除有牛人能找到比一般人厲害的方法或技巧，但這種人畢竟是少數，我們普通人更應該選擇操作難度相對簡單一點的，如果你不確定自己是投資界的牛人，太注重潛力往往適得其反。
不如看好趨勢，堅定持有核心地段優質物業的樓盤，搭乘這座城市的經濟增長和人口紅利，只要有收益,後面就有機會繼續建倉!
建議您認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利!
Q:提問：京總晚上好，今天剛加入，看了你置頂的文章，已經被徹底抽醒，我目前北京房票貸票已經用盡，京戶，父母還有房票，目前持幣不多，大概200現金，還能再找點籌到300左右，北京非核心板塊，如:房山，順義，大興的邊緣地帶，之前也出現過BZ， 目前的價格比較低，存不存在窪地一說，放水後明年有BZ的可能性嗎？能不能趕在上漲前買入，感謝京總，
A:回答：你好，感謝信任！這些遠郊漲勢不可持續，你認真觀察一下，這些地方的漲幅可能會在六個月之內漲起來，但是漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還一直回落，也就是這些板塊的市場並沒有這麼強，都是虛火旺起來的，價值比較弱導致沒有持續的後續購買力，所以如果你這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健！這些位置的房子我一般都是建議趁著高峰出貨而不是買進。可以淘淘主城區的二手，
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》《北京7個行政區邊緣的房價預警研判》祝一切順利！
Q:提問:京總您好，首套房票2張，可用資金500萬。想用這筆錢當首付，購不同區域投資房兩套。爭取最大化利用，請問如何選擇？
A:回答:你好，感謝信任!我的建議可能和其他人不同，我會只買一套，買核心區的優質盤，做首套貸滿,只用一張房票吃幾輪，另外一張房票空出來，一張完整的房票，幾年後房屋升值可以籌一大筆錢，再用第二張房票，這是利益最大化的操作方法，建議認真閱讀星球置頂的文章《未來五年絕命大換倉,賣空雜盤,只留霸盤》,祝一切順利！
Q:提問:你好老師,我的首付150到200w,總價450-600萬,以自住為目的,期望能夠保值增值,2居室即可,具體工作地點在環保科技園、中關村、西土城,因為這套房子屬於首套自住房，到明年五月時，自己和女朋友，加上家人的一部分，資金供約150萬。但是想先辦法再借一些錢多湊點首付（比如想了解下你這會提供的資金方案），首付湊到200左右吧。打算正規二居室，以後小孩和父母可以一起住。目前和女朋友公積金每月加上公司交的，一共8000左右，兩個人到手工資共約3.5萬。希望十年左右換改善房。所以這個首套房估計會住十來年。另外，能不能同時考慮十年後女朋友的首套房資格，還有目前公積金貸款等事項。
A:回答:你好,感謝信任!
1:首付:購房前2個月可透過我們解決首付不足的情況,
2:10年後置換,想保留女友的首套首貸房票,這個建議你們結婚之前購買辦理DK,否則是按照以家庭為單位計算的,以後女朋友在買房算二套.
關於地段選籌上,我們的這個預算在海北只能考慮:保利西山林語、溫泉凱盛家園,這兩個盤在板塊品質靠前,居住屬性還比較不錯,雖然在海淀但是基本已經到邊緣地帶,如果按照10年計算,這兩個盤的漲幅應該還不錯,海北的兌現時間大概是3-5年左右成型.
其次可以看看回龍觀區域,預算可以買到回龍觀的品質次新,回龍觀最大的優勢是向西可以連線西二旗、向東連結望京兩大產業園區，回龍觀在北京幾乎是80%碼農的首選；向西承接西二旗,向東承接望京,
產業帶動就業，就業吸引人口，人口造成供需失衡。這是一個區域房價上漲的主要邏輯。迴天計劃對於回龍觀是加強。對於天通苑更多的是改善。
加強後的回龍觀，憑藉產業的距離將會吸引更多的碼農和更多的需求和更多的人口流入。未來的行情依然會領漲。可以看一下流星花園二區、流星花園三區、北京人家、領秀慧谷B區、金域華府一期、首開國風美唐.
金域華府和國風美唐屬於回龍觀的領漲盤,屬於第一梯隊,比較推薦這兩個盤.其次是北京人家,最後流星花園領秀慧谷B區
以上樓盤保值升值性比較穩健一些,回龍觀因為有網際網路產業的加持,所以購買力比較足,交易量一直在北京排名前五,行情出現品質盤領漲,中端住宅跟漲;
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Q:提問; 您好京總,我看了你很多影片和問答,很佩服你對這方面的研究,我是你的忠實粉絲,我春節後有購房資格,想請教京總房山的長陽你怎麼看呢?後期的發展會好嗎?我們是屬於外地戶籍,首付也是家裡給出了一部分,月供只能承受1萬5左右,在高就有壓力了.期待京總的回覆!
A:回答; 你好,北京整個城市的產業佈局發展軸是以東南為主,西北有海淀,中部有金融街、西南有麗澤(處於發展階段),再想發展出一個新的產業似乎有點困難,
再一個北京目前的人口進入停滯階段，不足以支撐十個郊區，開車圍著五環繞一圈，你會發現有大概十個不同的產業新區，做為投資這種地方一定是要回避的，價格決定了未來房價的空間，買的低省下來的就是利潤，低價本身是一種優勢，用低成本買到高價值的資產就是賺到，以後賣房時議價權也掌握在自己手裡，這裡的低價不是價格絕對便宜，而是相比競品更有價效比，絕對價格更低的通常都是坑，而筍盤指的是相比其他同類價值的房產更便宜，核心是有價值且價格低於價值，所以才會有漲幅的空間。
房山明顯的缺乏產業支撐，商圈很難形成,投資的話不能總想著買便宜的房子，一般首次的購房者喜歡買特別便宜的房子，優勢是價格低面積大。但實際5萬一平米未必比8萬一平米的便宜，一套房子最終的價值不僅要看它價格，還要看它的盈利能力和成長性等很多因素。買便宜房子，就如同拿一張一百元的人民幣，換了一堆韓幣一樣，雖然在你面前堆了一大堆，但它們並不值錢。房產是個長期持有的投資品，隨著社會的發展，經濟的增長，尤其是像北京這種購買力比較強的城市，人們對房產的要求會越來越高，買太差了，將來沒人願意要。核心地段優質物業，永遠是市場上的稀缺品。
長陽屬於豐臺的溢位,未來麗澤人口飽滿一部分剛需客在核心地段上車壓力偏大會選擇在長陽上車,如果以保值增值的角度建議選擇次新的二手房為主,一定要回避新房,
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Q:提問; 你好京總,您覺得亦莊次新的潛力大於麗澤嗎，或者說麗澤的溢價太高了？相比海梓府和金域東郡，豐臺的科技園前景如何呢?
A:回答; 你好,感謝信任!麗澤的溢價比亦莊嚴重了些，主要原因是麗澤搞了十幾年才成型，過去套了不少人，前幾輪行情投資客又集體買入，導致目前一些品質的樓盤價格比較高。如果麗澤落地會把泡沫洗淨,如果發展落不了地,是存在泡沫的.未來的利好就是企業完全入住+行情出現。對應的草橋、玉泉營的品質盤會有一個漲幅，科技園價格太高了,優勢新,品質盤扎堆,但已經屬於通勤板塊了。亦莊的優勢是產業結構比較質量，亦莊如果是偏改善我比較推薦河西南側地塊，這個位置剛好壓在南中軸上，以後建設會限制密度和容積率，比較適合改善的群體，這裡面有一個邏輯是北京的每一輪行情基本全是置換改善群體把房價推高，河東的優勢是有地鐵，配套好，但是密度過於大，未來改善的群體會慢慢向河西置換。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題再向提問
Q:提問:京總的文章裡好像都沒有提到南海子西邊104國道以東這個區域幾個樓盤的分析。包括熙悅雲上，熙悅林語，和錦誠園，中鐵和園，花語府等新盤。能給些購買的指導建議嗎？？謝謝！
A:回答:您好,感謝信任!祝新年富貴!北京跑贏大盤的房子不超過20%,我們的選籌是在這20%的範圍內,因此文章中可能會缺少部分樓盤.
熙悅雲上瀛海、熙悅林語、和錦誠園、中鐵和園，花語府這五個盤所處的板塊屬於亦莊新城的溢位, 瀛海的優勢是有地鐵8號線,未來還有S6和亦莊T1,緊靠南海子公園,地鐵站還有未出讓的土地,未來有可能會建商業體,有自己的產業,並且已經劃為亦莊新城,整體的區域介面環境算是不錯的,
但幾個新盤的價格目標溢價比較高,買過來站崗的可能性比較大,舊宮也如此,
瀛海成交量最大的樓盤是興海園、其次是玉璟園、最後是德茂小區;興海園的價格3萬6,玉璟園4萬2,德茂小區3萬8,區域的品質次新盤,紫宸苑4萬7,已經連跌5年,從這個區域的二手市場成交情況可以判斷出,這個板塊的購買力並沒有那麼強
我們買房投資關注最重要的一個指標就是有價，買進價和賣出價，很多人會說那個房子漲價了，或者哪個片區漲的很快，開發商某個樓盤又調價了，但這個都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，而真正意義上的決戰是二手房市場，就是說你真的在二手市場掛牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交週期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手摺價差是多少倍。這個折價率是很明顯的指標。
溢位板塊我是不建議選擇品質盤的,這些板塊長期缺乏購買力的情況下,很難帶動這麼高的價格,結果就是持續站崗.
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題再向我諮詢.
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