各位看官大家好，先進行身份介紹——13年綠中介從業經驗，現在從事2年學區諮詢附帶線下交易，現在把13年線下交易經驗托盤而出，讓各位看官明白所有二手房的交易流程，一定不要被中介忽悠，咱們這裡有系列文章包含了學區知識和線下交易、以及選房技巧等等；總有一項是您需要的。
吐血為大家整理北京二手房交易中的稅費，避免被中介騙了
第一節
契稅
一、不動產交易涉及哪些稅
不動產交易中涉及的稅費主要有：契稅、增值稅及附加（教育費附加、城市維護建設稅、地方教育費
附加）、個人所得稅、印花稅、土地增值稅、土地出讓金、不動產登記費等。
二、不動產交易稅的流程是什麼
不動產交易稅的流程大致可分為三步：網上預審
備件準備 到場辦理。
網上預審是指網籤後，向徵稅管理系統提交繳稅備件，待預審通過後買賣雙方攜帶繳稅備件到場辦理。
網上預審 5 個工作日出具稽核結果，稽核結果 60 個自然日有效。法拍房不支援網上預審。
賣方備件有：（1 ）身份證明原件及影印件 2 ）不動產權證書原件及影印件 3 ）家庭有未成年人
需提供戶口本原件及影印件，戶口本不能體現直系親屬的，提供未成年人的出生證明；（ 4 ）婚姻狀況證明
（未婚除外 5 ）享受稅收優惠政策的其他證明等，如房屋滿 5 年的證明、原始購房發票、原始購房契稅
票、家庭唯一住房承諾表、購房貸款合同、購房貸款結清證明、 貸款利息清單。
買方備件有：（1 ）身份證明原件及影印件，已婚的雙方均提供 2 ）婚姻狀況證明（未婚除外 3
家庭成員的戶口本及影印件；（ 4 ）享受稅收優惠政策的其他證明等，如家庭購買首套住房證明。
三、什麼是契稅
契稅，是指在土地、房屋權屬發生轉移時，對產權承受人徵收的一種財產稅。納稅人為承受土地、房
屋權屬的單位或個人，即購買人。計稅依據為官方認可的成交價格。契稅條例規定的契稅稅率為 3% 5% 。北
京市的契稅稅率為 3% 。
四、如何計算契稅額度
（一）影響契稅
稅額 的因素
（1 ）購買人性質（個人還是公司）（ 2 ）房屋性質（住宅還是非住宅）（ 3 ）房屋套數（首套還是二套）
（4 ）建築面積 90 ㎡及以下還是 90 ㎡以上；（ 5 ）核定價格與網籤價格比較（大於等於或小於）。
（二）契稅優惠政策
只有同時滿足下列條件時：
1 ）購買人為個人 2 交易房屋為住宅 3 套數為首套。才能享受契稅優惠政策。只要有 1 條不滿足，契稅稅率均為 3% 。
（三）契稅計算總結
對存量房契稅的計算，可總結如下表
五、契稅免徵或者減徵的常見情形有哪些
1 ）對於《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、
外祖父母）繼承土地、房屋權屬，免徵契稅。
2 ）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產分割，免徵契稅。
3 ）居民在 2003 年 3 月 1 日之後上市出售已購公有住房前後一年內新購各類商品住房，按新購房屋
與出售已購公有住房成交價的差額計徵契稅。
4 ）出售成本價房產一年前後（以網籤時間為準）購房可減免相應契稅，祖孫三代內直系親屬可享受
（辦理有效期 3 年）；祖孫三代直系親屬包含：父母、配偶、子女、爺爺奶奶、姥姥姥爺、孫子孫女、外孫
子外孫女。
若購房時網籤價低於出售時網籤價，則契稅全免，差額部分可以繼續使用。
5 ）拆遷後購買房屋，如果僅產生契稅，在繳稅當時，憑拆遷協議可以直接減免契稅，祖孫三代內直
系親屬可享受此優惠（拆遷後契稅減免無時間限制）。祖孫 三代直系親屬包含：父母、配偶、子女、爺爺奶
奶、姥姥姥爺、孫子孫女、外孫子外孫女。
若購房時網籤價低於拆遷補償價格，則契稅全免，差額部分可以繼續使用。
值得注意的是，在這裡：兒媳、女婿、公婆、岳父母及兄弟姐妹不算做直系親屬。
第二節
增值稅及附加
一、什麼是增值稅及附加
增值稅及附加，包括增值稅和增值稅附加，增值稅是以不動產在流轉過程中產生的增值額增值額作為計稅依作為計稅依據而徵收的一種據而徵收的一種流轉稅流轉稅，是一種賣方需要承受的稅。增值稅附加包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教，是一種賣方需要承受的稅。增值稅附加包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加三種稅的總稱。育附加三種稅的總稱。
納稅人：出讓土地、房屋權屬的單位或個人，即出賣人。計稅依據：增值稅的計稅依據：官方認可的屋權屬的單位或個人，即出賣人。計稅依據：增值稅的計稅依據：官方認可的成交價格（在土地、房屋權屬轉讓時）。增值稅附加的計稅依據：本次所繳納的增值稅額。成交價格（在土地、房屋權屬轉讓時）。增值稅附加的計稅依據：本次所繳納的增值稅額。
2016年5月1日以後辦理個人轉讓住房產權變更事項的，應繳納增值稅，不繳納營業稅。個人銷售、日以後辦理個人轉讓住房產權變更事項的，應繳納增值稅，不繳納營業稅。個人銷售、轉讓土地使用權、建築物及其土地附著物應按照“銷售不動產”稅目徵收增值稅，稅率為轉讓土地使用權、建築物及其土地附著物應按照“銷售不動產”稅目徵收增值稅，稅率為5%5%，，20192019年年33月月77日起，對增值稅小規模納稅人減按日起，對增值稅小規模納稅人減按50%50%徵收城市維護建設稅（稅率徵收城市維護建設稅（稅率3.5%3.5%）、教育費附加（費率）、教育費附加（費率1.5%1.5%）、地方）、地方教育附加（費率教育附加（費率1%1%，遠郊區縣免徵）。即：，遠郊區縣免徵）。即：
①增值稅額
①增值稅額 = = 轉讓收入轉讓收入 ×5%；；
②城建稅
②城建稅 = = 增值稅額增值稅額 ×3.5%；；
③教育費附加
③教育費附加 = = 增值稅額增值稅額 ×1.5%
④地方教育費附加
④地方教育費附加==增值稅額×1%
綜上所述：
北京市城八區增值稅及附加=轉讓收入轉讓收入×5.3%；；
北京市遠郊區縣增值稅及附加==轉讓收入轉讓收入×5.25%；；
北京市城八區包含：朝陽區、海淀區、豐臺區、東城區、西城區、石景山區、亦莊經濟技術開發區、門頭溝區。門頭溝區。
二、如何計算增值稅及附加稅額
（一）影響增值稅及附加稅額的因素
三、增值稅及附加免徵常見情形有哪些
1 ）法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，免
徵增值稅及附加；
2 ）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產分割，免徵增值稅及附加
3 ）直系親屬贈與免徵增值稅及附加。直系親屬包含：父母、配偶、子女、爺爺奶奶、姥姥姥爺、孫
子孫女、外孫子女、兄弟姐妹。
第三節
個人所得稅
一、什麼是個人所得稅
個人所得稅，是指對本國公民、居住在本國境內的個人財產轉讓取得的所得和境外個人來源於本國的
財產轉讓所得徵收的一種所得稅。
納稅人，為出讓土地、房屋權屬的單位或個人，即出售人。計稅依據，為官方認可的成交價格（在土
地、房屋權屬轉讓時）。基準稅率分為差額稅率和全額稅率，差額稅率為20%，全額稅率為 1% 。
二、如何計算個人所得稅稅額
（一）影響個人所得稅
稅額的因素
1 ）房屋原值（有或無 ）2 ）房屋性質（住宅或非住宅 ）3 ）房屋持有年限（滿 2 年或不滿 2 年，
滿 5 年或不滿 5 年）；（ 4 ）出售方家庭持有套數（唯一或不唯一） 5 ）核定價格與網籤價格比較（大於等於
或小於）。
（二）個人所得稅優惠政策
1、只有滿足下列條件時，個人所得稅才會按全額徵收，稅率 1%
1 ）交易房屋為住宅 2 ）無法追溯到購房原值且不能提供原始契稅票或契稅減免通知單 3 ）房屋
持有年限不滿 5 年或非售房家庭在京唯一住房。
2、只有同時滿足下列條件時，個人所得稅才會享受免徵：只有同時滿足下列條件時，個人所得稅才會享受免徵：（1）交易房屋為住宅；（2）房屋持有年限滿5年；（3）交易房屋是售房家庭在京唯一住房。
（三）個人所得稅計算總結
三、個人所得稅徵收中有哪些特殊問題
（一）免徵的情形
1 ）法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，免
徵個人所得稅；
2 ）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產分割，免徵個人所得稅
3 ）直系親屬贈與免徵個人所得稅。直系親屬包含：父母、配偶、子女、爺爺奶奶、姥姥姥爺、孫子
孫女、外孫子女、兄弟姐妹。
（二）界定交易房屋滿5 年的標準
1 ）商品房、一類經濟適用房，均以契稅票填發日期或房產證登記日期孰先原則
2 ）已購公房：房地產證登記日期、原始購房合同簽署日期、第一筆購房款的銀錢收據日期，三者孰
先原則，收據的章和購房合同的章要一致收據才有效（只要一個日期滿五年即可）；
3 ）繼承的房地產可以按照繼承前的日期界定是否滿 5 年；
4 ）贈與的房地產為直系親屬之間贈與的可以按照贈予前的日期界定是否滿 5 年；
5 ）夫妻更名的房地產可以按照更名前的日期界定是否滿 5 年；
6 ）遺失補證、破損換證的房地產可以按照原房地產證的時間界定是否滿 5 年。
7 ）優惠價或標準價已購公有住房補交土地出讓金變更為成本價住房可以按照原房產證的時間界定是
否滿 5 年。
第四節
土地出讓金
一、什麼是土地出讓金
土地出讓金，主要是針對房改房，即已購公房（包含央產房）、按經濟適用住房管理的二類經濟適用住房。即該房是在劃撥的土地上建造的，交易時需補交土地出讓金。房。即該房是在劃撥的土地上建造的，交易時需補交土地出讓金。
納稅人，為承受土地、房屋權屬的單位或個人，即購買人。計稅依據，一般為房屋建築面積。
二、已購公房如何繳納土地出讓金
計算公式為：
1 ）成本價購買的：由買受人於權屬轉移登記時繳納土地出讓金，繳納金額 該套房屋建築面積×當
年成本價格× 1% 。（成本價：城六區： 1560 元 ㎡；近郊城區： 1290 元 ㎡；遠郊縣： 1120 元 ㎡。
2 ）優惠價購買的：由出賣人先向原單 位或建委（以實際情況為準）繳納土地出讓金，將優惠價補成
成本價再交易。
三、央產房如何繳納超標款
1 ）不同級別的公務員會有不同住房面積標準 公務員、 科級以下 60 ㎡，正副科級 70 ㎡，副處級 80
㎡，正處級 90 ㎡，副司（局）級 105 ㎡，正司（局）級 120 ㎡。（按分房時候的級別算）
2 ）如果超標，能分割退回的要分割退回；不能分割退回的，可上浮一個職級（正司局級上浮 20 ㎡），
浮動範圍內補交：超標面積 × 1560 元 ㎡ （城八區 ）；超過浮動範圍補交：超標面積 × 4000 元 ㎡。
3 ）以家庭為單位並以級別高的一方確定住房面積標準 ，職工及其配偶有一套以上成本價住房合併計
算面積超標 。（只要是在婚姻存續期間內分的央產房，即使離婚了也要合併計算。）
四、經濟適用住房如何繳納綜合地價款
2008年 4 月 11 日之前（含）購買的經濟適用住房，滿 5 年後交易的，按照下列公式計算土地出讓金：
較高值（網籤價，核定價） × 10% 。
2008年 4 月 11 日之後購買的經濟適用住房，滿 5 年後要交易的，政府可優先回購。政府放棄回購的，
按照下列公式計算土地出讓金：【較高值（網籤價，核定價） 原購房價格】 × 70% 。
經濟適用住房購買時間界定的依據為簽署購房合同的時間，而不是繳稅或不動產權證書登記的時間。
五、按照經濟適用住房管理住房如何繳納土地出讓金
按照經濟適用住房管理的住房，包括但不限於具有回遷性質或康居、安居性質的房屋，按照經濟適用
住房管理的房屋。按照下列公式計算土地出讓金：較高值（網籤價，核定價） × 3% 。
六、限價商品房（即兩限房）交易條件及土地價款
限價商品房產權證登記日期或契稅票填發日期滿五年後方可上市交易；
上市交易時繳納【較高值（網籤價，核定價） 原購房金額】 × 35% 的土地價款。
七、自住型商品住房交易條件及土地價款
自住型商品住房購房人取得房屋所有權證後，原則上5 年內不得轉讓。
購房人取得房屋所有權證5 年以後轉讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型
商品住房購買時價格差價的 30% 交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉讓後，不得再次購買自住
型商品住房。
八、土地出讓金的總結
第五節
不動產交易其他稅費
一、什麼是印花稅
在銷售、轉讓房地產過程中書立的合同、協議、資料等，應按產權轉移書據稅目，由於交易雙方分別
按照書據所載金額萬分之五繳納印花稅。
依據《關於實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》，在2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日期
間，印花稅減半徵收，即基準稅率為： 0.025 。 若網籤價 核定價，具體計算如下表：
二、印花稅免徵或者減徵的常見情形有哪些
1 ）法定繼承人繼承土地、房屋權屬，免徵印花稅
2 ）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產分割，免徵印花稅。
三、一半繼承一半贈與的住宅如何處理
（一）一半繼承一半贈與的住宅如何繳稅
繼承部分可按照繼承的部分進行繳稅，贈與部分可按照贈與的方式進行繳稅。
（二）一半繼承一半贈與的住宅如何界定交易房屋滿五年
1、繼承、直系親屬贈與部分：均可按原購房日期核定產權年限；
2、非直系親屬贈與部分：按受贈日期核定產權年限。
四、多人共同購買一套房屋時，如何繳納契稅？出售多人共有的房屋時，如何繳納個人所得稅
1 ）如多人購買一套房屋，則契稅按較嚴格的一方認定住房套數。
2 ）房屋為多人共有，則個人所得稅按各共有權人家庭住宅套數分別計算。
