今年的房價是漲還是跌？
這永遠是歲末年初最熱門的話題，也是各大權威研究機構的角鬥場。
有機構春風得意，就有機構臉被打腫，這都不算什麼，風物長宜放眼量，只要時間的週期夠長，春風拂面與啪啪打臉的機率會無限接近。
但是常在河邊走，也有號稱不溼鞋的，比如中國社會科學院財經戰略研究院。
據好事的媒體統計，此前的七年，這家機構的預測全部押中！
預測準一次不難，難的是連中七元。
不妨來探究一下。
神奇的七連中？
從2014年開始，中國社會科學院財經戰略研究院以年為單位連續釋出關於中國住房的發展報告。
在好事的媒體統計中，該報告對七年房價漲跌預測如下：2014年上漲7.6%，2015年上漲1.2%，2016年上漲3.9%，2017年上漲3.4%，2019年上漲7.2%，2020年上漲6.1%，2021年上漲5.1%。
經過比對中國房價的歷年走勢，好事媒體驚奇地發現，雖然上漲幅度有所出入，但是從“漲跌”兩個角度而言，居然全部猜中了。
花滿樓君被氣笑了！
這有什麼好神奇的？在樓市狂飆猛進的景氣週期裡，連續七年都在預測房價上漲不是常規操作嗎？從樓下的房產中介處裡隨便拉出一個西裝革履的小哥來，八連中、九連中、十連中都是探囊取物一樣的容易。
當然，恥笑不能落在中國社會科學院財經戰略研究院的身上，撩開好事媒體的胡亂解讀，這其實是一家權威、嚴肅的研究機構。
這家簡稱為“財經院”的機構， 是覆蓋多個經濟學科領域的中國財經科學的學術重鎮。其每年釋出的《中國住房發展報告》，透過對樓市的總體現狀判斷，結合大的經濟、政策等宏觀背景，對樓市的發展與未來走向進行脈絡式的解讀。
支撐這份報告的，是科學的體系、長期的學術積累、拔尖的人才群以及頂級智囊機構的嚴謹。
但就是這樣一個機構，第八次預測時不再全押房價上漲。
會有八連中嗎？
歲末，中國社會科學院財經戰略研究院釋出了《中國住房發展報告（2020-2021）》。其中預計，2022年全年全國商品住房平均價格增長率將在-3%至3%。
也就是說，該院預測房價漲幅或首次出現“負數”。
報告中提到，在沒有重大政策轉向和新的外部衝擊以及疫情顯著好轉的情況下，中國樓市總體將延續平穩，但其結構性潛力仍在。預計2022年中國樓市將繼續延續平穩恢復的態勢，房地產租賃市場將有所改觀，保障性租賃市場的步伐也將會進一步加大。
對於樓市存在的問題，報告認為，房企仍面臨較多問題，其中槓桿率問題是重中之重。還有相關財務指標的惡化趨勢沒有得到遏制，債券到期量進入高峰等。報告指出，在諸多問題影響下，行業集中度會進一步提升。
總體平穩、問題不少，這是報告給出的房價漲幅或出現負數的原因。
而1月15日權威機構釋出的統計資料顯示，2021年全國商品房成交均價較上一年度上漲2.8%。
上漲2.8%是個什麼概念呢？
2019年和2020年的漲幅是兩位數：11.2%和10.8%；2011年至2018年的年漲幅均為個位數，但是基本都在8%左右。可以說，“房價漲幅高於GDP增速”是常態。
漲幅一下回落至2.8%，可能是真的漲不動了。
還有更冰冷的資料：2021年土地成交面積比上年下降15.5%，成交面積創2001年以來的最低值；2021年房地產開發投資增速創2016年來最低值，新開工面積加速下降；2021年住宅新開工面積小於銷售面積；2021年末商品房待售面積環比小幅增加，商品房現房存銷比環比增長5.1%；2021年房企到位資金增速創2016年來新低，國內貸款降速創歷史新低。
不僅漲不動，從上面的資料來看，維持也費勁。
所以，2022年房價漲幅出現負數，可能性也是存在的。
被平均的資料
全國房價的漲跌，說重要也重要，說不重要也不重要。
重要在於揭示了樓市的大局，不重要在於也只有大局。
普通人，誰靠大局活著呢？大局之下的差異化、分流才是真正影響普通人生活的推手，被平均的資料不是。
資料的河入海流，終歸是要分頭走。有跌就有漲，有連綿的空房也有搶破頭的房子，東邊日出西邊雨正是市場經濟的特徵。所以，2022年即便房價漲幅真的出現負數，也並不意味著不能買房，哪怕是投資性需求。
關鍵是找對方向。
那麼，方向在哪裡呢？
有一句老話說得很有道理：房產發展長期看人口，中期看土地，短期看金融。
告別樓市的黃金時代後，未來樓市的比拼，肯定是跟人口的流向相關。
房產的價值最終捆綁的是所處區域的資源，包括就業、教育、醫療、交通配套等，這些資源的底層支撐就是人口。更多更密集的人口能撐起更好的資源，更好的資源反過來吸引更多的人口流入，形成正迴圈。
有人口才有需求，有需求才有市場，資源是這樣，樓市也是。
人口會流向哪裡呢？
毫無疑問，以一線和準一線城市（包括省會城市）為基點的都市圈，會是人口流入的主目的地。產業的升級、生活方式的重構、價值觀的迭新，已經決定了人口遷徙的方向，只能是資源富集的都市圈。
“財經院”的報告中也提到，規劃並構建以都市圈為主體的全國住房空間體系，是實施重點突破的關鍵之一。
而按照規劃，房地產開發企業金融去槓桿預計在2023年完成，房產稅試點預計在2023年做效果的初步評估。以此推算，2022年至少會是一個階段性底部。
所以，如果方向無誤，時間並不是問題。
文/花滿樓
編輯：董楠
