房地產市場或再迎重要調整。2月10日晚間，市場訊息稱全國性的商品房預售資金監督管理辦法已於近日製定出臺，該管理辦法將明確預售資金監管的基本標準。國內某百強房企副總裁向奧一新聞證實了該訊息的真實性，他評價：“這釋放了鬆綁房地產市場的訊號。”
預售監管資金，是房管部門為了防止期房爛尾，從而對開發商預售所得款項進行約束。於1994年出臺的《城市商品房預售管理辦法》曾對預售資金監管做出原則性規定，即“商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定”，同時“省、自治區建設行政主管部門、直轄市建設行政主管部門或房地產行政管理部門可以根據本辦法制定實施細則”。
這導致各地預售資金監管的方式差別較大。安信證券於2021年11月出具的研報中指出，預售資金可分為重點監管資金和一般監管資金。其中，重點監管資金的監管金額一般與工程款金額相當，用於保障專案交付，根據工程進度支取。從額度看，部分城市規定為預售款的10%-40%，如廣東城市普遍為10%，昆明為30%，重慶為35%；部分城市規定為工程造價上浮一定比例，如浙江為工程造價的1.3倍，福建的城市多為1.2倍。
該新近出臺的管理辦法有望改變這一現狀。據媒體報道，該管理辦法明確了預售資金監管的基本標準，對監管資金監管額度、交納範圍、取用條件等進行了明確。各地在此基礎上因城施策制定細則，有利於引導最佳化預售資金監管。
此外，該管理辦法還釋放了利好的訊號。據悉，該管理辦法明確預售資金監管額度由市、縣級住房城鄉建設部門根據專案合同、工程造價等核定，以確保專案竣工所需資金，達到監管額度之後的剩餘資金則可以由房企提取使用。
“這同近期某城對備案價採取動態管理的道理類似，都是為了鬆綁房地產。”前述房企副總裁評價。此前，該人士在接受記者採訪時曾指出，預售資金對部分高週轉高槓杆的房企而言“可謂命門”。尤其是在2021年9月以來，隨著房企負面輿情增多，多地加強預售資金監管，這意味著企業對房屋銷售所得的款項可以自由支配的能力減弱，部分房企可能會進入流動性的陣痛期。
值得注意的是，近期以來，已有個別城市放寬商品房預售資金監管。
2022年1月18日，煙臺市住建局釋出《關於對煙臺市2020年度守信房地產開發企業實施激勵措施的通知》，對信用等級為AAA級開發企業，商品房預售監管資金留存比例降低5個百分點（工程單體施工結束的不予減免）；對信用等級為AA級開發企業，該比例降低3個百分點（工程單體施工結束的不予減免）。
2021年11月18日，廣州市釋出的《廣州市房屋交易監督管理辦法》明確，對於商品房預售款的使用額度及留存比例，該管理辦法將專案主體結構施工封頂前，封頂後、排柵未拆除前，拆除排柵後的留存比例分別降低至累積核准使用預售款的8%、6%、3%，較原規定均有不同程度的降低。
奧一新聞記者 林少娟
