進入2022年，擺在很多人面前的一個問題就是該不該買房，這是目前很多人都很難作出選擇的一件事情。放在過去，這是很好選擇的一件事情，因為過去房價基本上都是上漲的，人們買房都是儘早，越早買房越便宜。而現在不同了，現在房價不僅位居高位，同時房價在2021年已經出現了下跌的勢頭。根據國家統計局公佈的統計資料顯示，在2021年9月份，全國二手房房價和新房房價都迎來了6年多以來的首次環比下跌，並且在10月份房價再次迎來環比下跌。也就是說，在“金九銀十”的樓市傳統旺季中，房價不漲反跌，這讓人們對樓市信心有些不足了，特別是很多投資客，都因此開始看跌房價了。
房價下跌，對於剛需購房者肯定是好訊息，這可以直接降低他們的購房成本，減輕購房壓力。但是由於現在房價依舊位居高位，平均房價依舊為萬元左右，所以人們購買一套房子的壓力依舊非常大。現如今，很多人為了購買一套房子，不僅需要花積蓄、掏空“6個錢包”，最後還要揹負二三十年的鉅額房貸。因此可以看出，對於大部分普通剛需購房者來說，雖然他們買房是為了自己居住，但是未來購買一套房子也已經花光了自己和家庭的所有積蓄，房子已經成為了他們最大的財富，所以他們也不希望自己買了房子之後房價就下跌。就比如在2021年下半年很多買房的購房者，都面臨了房價下跌導致房子貶值的情況，甚至筆者有一位粉絲買房不到半個月，房價就下跌30%、虧損了近40萬元。
所以，隨著房價出現下跌趨勢，不管是投資客還是剛需購房者，在買房這個問題上都開始猶豫不決了。而最難作出選擇的還是剛需購房者，因為他們本身就是急需用房的人群。因此，對於剛需購房者來說，在2022年這個樓市特殊的一年，該不該買房就成為很多人需要面對的選擇。越早買房，自己就可以越早入住，解決住房問題，但是同時也需要面臨房價下跌的風險。而繼續等待，不僅住房問題暫時無法解決，同時也可能面臨房價突然反彈大漲的風險。在過去，房價也經歷過幾次下跌，並且每次都反彈大漲並且繼續創了新高，所以，對於房價再次反彈大漲，很多人都認為有很大的可能再次發生。
對於未來10年房價的走勢，目前依舊有很多人看漲的，其中不僅有很多投資客，還不乏很多專家和學者。就比如房改專家孟曉蘇就認為，目前在全國大部分地區，住房還面臨供不應求的局面，人們對住房的需求依舊很大，只是樓市調控政策抑制了人們對住房的需求，一旦樓市調控政策放開，房價還會繼續上漲。另外，北京師範大學教授董潘也認為，房地產行業是經濟發展的支柱，未來房地產行業依舊會高速發展下去，並且未來10年我國城鎮化建設速度依舊很快，每年都會有大量人口流入城市之中，能夠支撐房價繼續上漲。對此，董教授更是預測，未來北京和上海等一線城市的房價，最高可能漲到80萬元/平方米。另外，中國中小城鎮研究專家李、經濟學者張五常等專家學者也都提出類似的觀點，他們都認為房價會繼續上漲，買房要趁早。
對於未來房價的走勢，一份來自某房地產機構的房價預測資料：一線25萬、二線10萬。根據現在北京、上海、深圳和廣州這4個一線城市平均6萬元的房價計算，漲到25萬元一平方米就意味著未來10年房價上漲了300%。而目前鄭州、廈門、南京、杭州、成都、重慶、蘇州、武漢、青島等二線熱點城市，現在平均房價在2萬元-4萬元之間，到了2035年漲到10萬元以上，漲幅接近400%。另外，像目前房價不算太高的長沙、太原、南寧和石家莊等二線城市，房價也從當前的1.2萬元-1.4萬元漲到了均價4.5萬元-5萬元。
那麼，對於機構預測的一線城市房價漲300%、二線城市房價漲400%，這有可能實現嗎？在筆者看來，可能有個別城市會出現這種情況，但是大部分城市的房價就算會繼續上漲，也不可能出現這麼大的漲幅了，原因主要有以下兩點：
1、房價已經太高，社會中已經沒有太多資金來支撐房價上漲這麼多了。房價的上漲是需要大量資金的支撐的，並且隨著房價不斷走高，需要的資金越來越多。舉一個例子，在房價1000/平方米時，讓一套100平方米的房子價格上漲10%，需要投入1萬元。而房價1萬元/平方米時，讓一套100平方米的房子價格上漲10%，就需要投入10萬元。可見，同樣是讓房價上漲10%，不同價格需要投入的資金是不同的。而現如今，大部分城市的房價都已經非常高了，像一二線熱點城市動輒幾萬元甚至十幾萬元一平方米，讓這些城市的房價再上漲300%-400%，需要的資金是巨大的，可能是過去幾十年投入房地產行業所有的資金。所以，在房價已經這麼高的情況下，房價想再像過去10年那樣上漲幾倍基本上是不可能的了。
2、人們對住房的需求量正在不斷減少，已經沒有足夠的人口繼續支撐房價繼續大幅上漲了。房價的上漲不僅需要資金的支撐，同時還需要人口的支撐。在過去20多年，房價之所以能夠持續不斷上漲，根本原因就是人們對住房的需求非常大，隨著城鎮化的減少，大量人口流入城市，對住房形成了巨大的需求。雖然現在城鎮化建設依舊持續，但是目前我國人們對住房的擁有率已經非常高了。
根據統計資料顯示，目前我國96.86%的城鎮家庭都已經有了房子，這意味著大部分家庭都已經有了房子。另外，在過去20年，我國新生人口數量不斷降低，00後和10後整整比80後和90後少了1億人。更重要的是絕大部分00後和10後都是獨生子女，他們父母、爺爺奶奶和姥姥姥爺可能都有房子，所以他們對住房的需求非常小。因此，隨著時間的推移，不管是因為人口數量減少還是因為大部分人們都已經有了房子，都可以看出未來人們對住房的需求會不斷減少。
透過以上3點可以看出，房價基本上很難再像過去那樣繼續大漲了，並且在樓市調控政策持續收緊的大環境下，投資房產的收益越來越低，投資客也會慢慢退出樓市，這對房價的上漲也會造成很大阻礙。因此，大家可以放心了，就算一二線熱點城市未來10年房價還會繼續上漲，上漲幅度也不會太高，最多也是穩定上漲。在穩定的房價走勢下，早點買房和晚點買房差距已經不大了。
