昨天，有業內人士爆料，相關部門於近日下發了關於城市商品房預售資金監管的相關意見，重點在於明確了對預售資金的監管規定進行全國統一。
檔案規定，
專案預售款包括定金、首付款、購房款等，這些均需全部存入預售資金監管賬戶，確保專款專用於專案建設、施工款等相關支出；預售款的撥付進度要根據工程建設進度來進行，具體由住房城鄉建設部門確定；預售資金監管額度由市、縣級住房城鄉建設部門根據專案合同、工程造價等核定，以確保專案竣工所需資金，達到監管額度之後的剩餘資金則可以由房企提取使用。
該檔案的出臺，有利於規範預售資金的使用，明確地方相關部門的監管責任，有利於進一步促進房地產業平穩健康發展、革新城市土地市場、緩解房企資金壓力。
1預售監管資金的重要性
想要完全理解該意見的重要意義，就要從商品房預售制度和預售監管資金政策說起，前者小樓曾在之前的文章中重點分析過，我們今天只談預售監管資金政策。
之所以有商品房預售資金監管，是因為我國在商品房銷售時採取預售制度，也就是期房銷售，商品房預售時並不要求房屋建設完工，房地產開發企業將已興建但尚未竣工或即將興建的商品住宅與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，在未來某一時期擁有所購房屋。
可以理解為“先交錢，再收房”。以鄭州為例，從專案開盤到實際交付，時間跨度在2年半到3年左右。
1994年出臺的《城市房地產管理法》對商品房預售制度做了原則性規定，同年11月出臺《城市商品房預售管理辦法》，2001年和2004年，經過兩次修訂，進一步完善了預售資金的監管細則。
商品房預售資金是指購房人按照商品房買賣合同約定支付給開發商的購房款，根據各地監管內容的不同，一般包括定金、首付款、後續付款、銀行按揭貸款以及住房公積金貸款等。
比如杭州、寧波、溫州、湖州以及珠海、成都等地商品房預售監管資金明確要求公積金貸款部分；北京、成都、珠海、佛山、東莞、鄭州、合肥、昆明等地對定金部分有明確要求；天津、衡陽、烏魯木齊對預售資金的監管要求比較模糊和“簡單粗暴”。
預售監管資金為何重要？因為它直接影響到房地產開發企業到位資金情況。
據國家統計局資料顯示，2021 年房地產開發企業到位資金 201132 億元，同比增長 4.2%，規模創歷史新高，但增速居近六年新低。
房地產到位資金中銷售回款（定金及預收款 + 個人按揭貸款）2021 年累計值達到 106334 億元，佔比達到 52.87%，歷年來首次超過 50%，表明當前房企業更加依賴銷售回款。
房企到位資金要麼靠銷售，要麼靠融資，50%以上與銷售直接相關，因此定金及預售款、個人按揭貸款以及其他融資渠道自籌資金直接決定了企業的回血能力。
對房企來說，當前融資環境持續收緊，融資渠道變窄，自籌資金對企業的支援力度難以持續，個人按揭貸款金額又完全取決於商品房銷售金額，如果能在預售資金監管方面，對房企有所扶持，絕對是雪中送炭。
2預售監管資金新政重點
雖然意見的全文尚未完全披露，但從目前掌握的內容來看，該意見明確了預售資金監管的基本標準。對監管資金監管額度、交納範圍、取用條件等進行了明確。
首次在全國範圍內統一預售資金監管。
在2004版的《城市商品房預售管理辦法》中，對商品房預售應符合的條件、開發企業申請預售許可需提交的材料以及商品房預售辦理程式等方面做了明確規定，但實際上這麼多年，各地的商品房預售管理制度一直由省（自治區）、市、縣房地產管理部門制定，全國並無統一標準。
預售監管資金分為一般監管資金和重點監管資金。各地對預售重點資金監管額度的規定不太一樣，基本上分為以預售款為基準、以工程造價為基準以及以每平米的建造成本為基準幾種。
比如去年11月份赤峰市出臺的《赤峰市商品房預售資金監管辦法》和《赤峰市存量房交易資金監管辦法》。檔案中規定重點監管資金為專案總工程造價的1.2倍，工程總造價以工程施工合同約定價格為準；一般監管資金為重點監管資金以外的預售資金。
預售資金重點監管以每平米的建造成本為基準的城市包括北京、成都、濟南、南通等地。北京每平米不低於5000元；成都清水建安費用每平米3500元，裝修工程為每平米1500元；濟南正負零以上平均建安造價、小區內配套費用每平米3300元；南通坯房重點監管資金標準為每平米3000元，成品房為每平米4000元。
重慶、太原、廣州、惠州、佛山、昆明等地預售資金重點監管以預售總額為基準，最低10%左右，最高為昆明，一級監管專案，監管資金比例上調為專案預售總額的100%。
以鄭州、廈門、蘭州等城市代表，預售資金監管以專案建設工程資金總額為基準，鄭州依據企業等級分為1A/2A/3A企業，監管資金由105%-120%不等。
此外，天津、無錫、西安等地預售資金監管較為籠統，需要結合房產測繪情況或監管系統。
保證資金使用的靈活性。
預售監管資金制度的初衷，在於規範房企合理使用專案預售資金，以保證專案順利竣工和交付，減少和防範停工、爛尾情況。此次的新意見，能大大提升預售資金使用的靈活性。
據透露的內容顯示，預售款包括定金、首付款、按揭款和他形式的購房款等，均應全部存入預售資金監管賬戶。預售資金監管賬戶中的監管額度內資金必須專款專用，使用用途包括建築材料、裝置款、施工款等相關支出。
此外，預售資金監管額度由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等進行核定，以確保專案竣工所需。當賬戶內資金達到監管額度後，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。具體撥付的節點由各地的市縣級城鄉建設部門確定。
該規定能增強商品房預售資金的靈活性，提升回款的流動性，有利於緩解房企的資金壓力，對房地產行業的內部迴圈也有著積極的作用。
明確地方相關部門的監管責任
預售資金監管的主體部門是誰？住建部門？開戶的商業銀行？施工方或監理商等？還是開發商自己？
由於全國無統一規定，各地對商品房預售資金監管責任不清的情況較為普遍。以鄭州為例，專案預售資金賬戶的監管主體是開發企業和銀行，住建部門在資金監管方面只能起到督促和協調的功能，不具備強制開發企業繳納監管資金的能力。
新檔案的出臺，將改變原有各地對商品房預售資金監管責任不清的情況。
大膽預測，後續各地將根據新原則制定實施細則，相信各地區的相關部門已經展開相應工作了。
有業內人士表示，在當前各地政府“保交樓”壓力較大、企業預售資金使用受限的情況下，全國性新的預售資金管理辦法的出臺，有利於引導地方“保交樓”的同時，對緩解當前企業資金壓力、提高資金使用效率將起到積極作用，有利於維護購房者合法權益，穩定購房者置業預期，亦有利於打通資金的迴圈使用，促進房地產行業良性迴圈。
最後，近期能明顯感覺到房地產業從政策方面回暖明顯，市場方面的明朗也值得期待。不過，房企資金壓力放緩，房子會不會漲價呢？
