解局 | 業績預虧九成的宏泰發展

觀點網開年後首周，穿插於各房企陸續公佈的2022年首月經營資料中，宏泰發展一則盈利警告再引關注。

2月9日，中國宏泰產業市鎮發展有限公司公告披露，基於對集團未經稽核綜合管理賬目及董事會目前可得其他資料的初步評估，預期截至2021年12月31日止年度的公司擁有人應占溢利將較截至2020年12月31日止年度減少約90%。

宏泰發展認為，主要是由於龍河高新區出讓的商住用地面積減少所致。受新冠肺炎疫情及物業限購政策影響，2021年初以來泛京地區物業市場整體低迷，導致龍河高新區土地出讓未達預期。

不同於傳統物業開發模式中的買地經營，宏泰發展透過與地方政府合作獲取專案，提供產業構建、園區規劃運營、基礎設施投資等服務。由宏泰發展投資完成區域的基礎設施建設及生產性服務平臺的搭建，再從後期地方逐漸增長的新增財政收入中獲得服務費。

雖為輕資產模式，但由於建設週期相對較長、墊資發展、週轉較慢等多方原因，故也承擔一定現金流壓力。

據悉，宏泰發展目前已在國內投資建設8個不同主題的產業市鎮園區。經過逾10年發展，截至2021年中期，位於河北省廊坊市的龍河高新區產業市鎮專案正處於快速開發的收成階段，並在期內取得收入貢獻，其餘7個專案處於規劃及開發初期。

資料來源：企業公告

2021年經營性現金流保衛戰下，各大小房企損兵折將無一倖免。事實上，2021年中期業績報告發布之前，宏泰發展也曾釋出盈警公告。

彼時，宏泰發展預期截至2021年6月30日止六個月的公司擁有人應占溢利將較上年同期減少約80%。

一個月後，中期業績正式發出：期內，宏泰發展實現收入6.79億元，同比減少52.4%；毛利4.14億元，同比減少64.8%；公司擁有人應占溢利1.04億元，同比減少82.2%；每股基本盈利0.06元，同比減少82.9%，不派中期息。

就公告所指，溢利減少主要是由於龍河高新區出讓的商住用地面積減少所致。

觀點新媒體獲悉，於中期，有關地方政府出讓龍河高新區總共17.67萬平米土地，總土地出讓金額為1.72億元。

與2020年同期以24.8億元出讓龍河高新區總共27.73萬平方米土地相比，期內土地出讓面積和土地出讓金大幅下降。與此同時，2021年上半年，宏泰發展毛利同比減少64.8%至4.14億元，毛利率由上年同期82.6%下降至當期61%。

由此，年度擁有人應占溢利同比減少約90%也在意料之中。

2021年6月，宏泰發展與中國金茂透過一項交易將彼此繫結，此後宏泰發展得到了數倍於往年的曝光率，面臨的危機也就此呈現在市場面前。

隨後，標普全球評級表示，透過聯姻另一開發商，中國宏泰產業市鎮發展有限公司的流動性狀況將適度改善。中國金茂作為戰略投資者入局，將會提高中國宏泰發展的經營水平，特別是在大本營河北龍河的住宅開發。

該次合作收效如何或許還要待年度業績公告披露，甚至要放在更長的時間河流來看。可轉債的換股權是否會行使、何時行使，也始終並未有答案。

僅就當下而言，宏泰發展仍在現金流保衛戰中努力著——2021年12月，宏泰發展調整兩筆可換股票據及美元票據的到期日為2022年12月31日。

市場注視著企業的每一個動作、每一份公告，試圖從中拆解分析其真正目的。但在大多時候，外界並不那麼重要，居於首位的一直都是接下來的路怎麼走以及走向哪裡。

在2018年對宏泰發展創始人王建軍採訪中，對方曾向觀點新媒體透露：“如果真正想做好產業運營商的角色，要有擔當、要有奉獻、要有胸懷，不能急功近利，不能圖眼前，要有科技創新。”

時至今日，中國宏泰發展已將自身定位為與時俱進為“產業市鎮綜合發展商”。只是巧婦難為無米之炊，收益大幅降低之後的宏泰發展下一步將落在何處？

好在現金流承壓是近年房企普遍面臨的重大挑戰之一，而2022年以來市場已陸續釋放利好訊息。

宏泰發展於2月9日的盈警公告中亦稱，鑑於目前市況，各級政府陸續出臺相關政策，以促進房地產業穩健發展。中國宏泰對廊坊市房地產市場持樂觀態度，預計龍河高新區的土地出讓情況於2022年也會有樂觀表現。

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