各位看官大家好，先進行身份介紹——13年綠中介從業經驗，現在從事2年學區諮詢附帶線下交易，現在把13年線下交易經驗托盤而出，讓各位看官明白所有二手房的交易流程，一定不要被中介忽悠，咱們這裡有系列文章包含了學區知識和線下交易、以及選房技巧等等；總有一項是您需要的。
這篇為大家分析交易流程，如果您正在購房，學會了這一項工作基本就能分辨您的中介是不是專業。
一、全款購房的基本流程是什麼
全款購房是指買方的購房資金全部自籌，不需要貸款的購房行為。全款購房的基本流程如下：
客戶資質稽核-簽署房屋買賣合同- 辦理網籤 -繳稅預審- 預約繳稅 -繳納稅費- 預約權屬轉移登記-資金監管 -辦理
權屬轉移登記 -領取新不動產權證書- 物業交割 -監管資金解凍。
全款購房有下列特點：
1 ）流程簡單，不需要購房人提供收入證明、銀行流水等貸款資料 2 ）籤後周期短，降低交易中可能出現的糾紛； 3 ）房價能有一定幅度的優惠，適合前期資金寬裕的客戶 4 ）無貸款利息，債務壓力較小。
二、商業貸款購房的基本流程是什麼
客戶資質稽核-簽署房屋買賣合同- 辦理網籤 （可同時進行貸款評估，備件預審，網簽完成之後可進行繳稅預審）
-銀行面籤 -批貸 -繳稅預審-預約繳稅 -繳納稅費 預 -約權屬轉移登記 -資金監管 -辦理權屬轉移登記 -領取新不動
產權證書- 首付款解凍 -辦理抵押登記 -銀行放款至賣方賬戶 -物業交割 -保證金解凍 （包括戶口保證金和物業保證金） 。
接下來進行詳細講解每個細節
北京市住房限購政策
一、北京市影響住房購買套數的因素有哪些
在北京市，影響住房購買套數的因素有：
1 ）家庭戶籍，可分為北京市戶籍家庭和非北京市戶籍家庭，
2 ）婚姻狀況，可分為未婚與已婚、離異、喪偶
3 ）在京已有住房套數。
二、北京市住房限購政策是什麼
北京市釋出住房限購政策後，首先明確下列四點：
1 ）不論什麼家庭，最多隻能購買 2 套住房
2）單身（含未婚、離異、喪偶）家庭最多隻能購買 1 套住房；
3 ）滿足條件的非北京市戶籍家庭，最多隻能購買 1 套住房；
4 ）不滿足條件的非北京市戶籍家庭，不能在北京市購買住房。
北京市住房限購政策可以總結如下：
三、北京離婚購房限購政策
（一）離婚購房最新政策規定
自2 021 年 8 月 5 日起 夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起 3 年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。
夫妻離異前房產套數不符合限購政策規定，是指本市戶籍家庭（包括持《工作居住證》家庭、駐京部隊現役軍官、警官家庭）擁有住房套數 2 套及以上、非本市戶籍家庭擁有住房套數 1 套及以上。
（二）離婚購房最新政策執行注意事項
1、 已經提交離婚申請，但還沒有正式登記離婚的，是否按照新政執行？
在2021 年 8 月 5 日（含）前，已辦理離婚手續，或者是已向民政部門提出離婚申請、正式辦理離婚登記時間在政策出臺 後的，仍按照原政策執行。
2、 計算離婚時間的起點是什麼？
離異時間以離婚證登記時間或法院判決、調解時間為準。
3、 京籍家庭離婚，夫妻一人分得一套，離婚後 3 年內其中一人將名下這一套房產賣了，是否還能再買一套？
離婚起3 年內，任何一方提交購房資格申請，稽核系統是自動帶入原家庭住房套數來稽核的，即使離婚後將名下房產賣出，也無法透過稽核。
4、 夫妻都是非京籍，北京有一套房，離婚後，名下無房的那一方 3 年內是否可以新購買一套住房？
離婚起3 年內，任何一方提交購房資格申請，稽核系統是自動帶入原家庭住房套數來稽核的，即使離婚後將名下房產賣出，也無法透過稽核。
5、 京籍家庭離婚前有兩套房，離婚後有房的一方將名下房產賣出，然後雙方又復婚了，這個家庭還能再買嗎？
如果再次組成家庭，那麼就按照再次組成後的家庭稽核購房資格，如果只擁有一套住房，是可以再購買一套的。
6、 離婚後如果與其他人組成新的家庭，應該怎麼計算購房資格？
任何一方如果與其他人重新組成家庭，那麼就以新家庭為單位申請購房資格，但不能由離異方單獨簽約。
四、如何理解家庭及家庭名下住房套數
（一）家庭成員的定義
家庭成員，是指夫妻雙方及未成年子女，成年子女不能計算在內。未成年子女的判定標準：未滿18 週歲。
（二）家庭名下擁有的住房套數計算方式
家庭名下已擁有住房套數：指家庭成員名下獨自擁有或與他人共有的成套住房的套數。為了加深理解，可以明確下列 4 點：
1 ）居民家庭已擁有住房，包括已經取得不動產權證書的住房和已完成網上籤約但尚未取得不動產權證書的住房。
2 ）來自不同家庭的 2 人及以上共同擁有一套住房的，各計一套已擁有住房。
3 ）認定住房套數時，“認房”必須是北京市內有住房，不 在北京市內的住房不包括在內。
4 ）北京市建委規劃立項中體現為非住宅專案的商品房不計入住房套數、土地使用年限通常為 40 或50 年。例如：寫字樓、商業、辦公、廠房、車位、配套公建、倉儲等。年。例如：寫字樓、商業、辦公、廠房、車位、配套公建、倉儲等。
北京戶籍家庭購房資質稽核
一、北京戶籍家庭的類別有哪些
1 ）居民家庭成員中至少有一個人具有北京市戶籍的家庭。
2 ）居民家庭成員中至少有一個人持有有效《北京市工作居住證》的家庭。
《北京市工作居住證》有五種：①北京市工作居住證；②北京市工作居住證（留學人員）；③北京市工作居住證（國內駐京機構人員）；④北 京市工作居住證（港澳臺高階人才）；⑤北京市海外高層次人才工作居住證。
3 ）本人為在京集體戶口 學校 )，其集體戶口本首頁蓋有本市公安局章，且本人頁職業一欄顯示“博士後”的人員可視為京籍戶籍家庭。
4 ）駐京部隊現役軍官和現役武警家庭（志願兵和士官，不屬於軍官，不符合本條所描述的購房資格現役，是指還在兵役期間（不含退役軍人）。
5 ）北京市單位集體戶口（非北京市戶籍人口因就學遷入學校集體戶口的，不能視為北京戶籍家庭）。
6 ）北京戶籍未成年子女，其父母或監護人婚姻狀況為離異或喪偶的外埠居民，如出本人為未成年人或與未成年人共有，可按北京戶籍單身家庭購房對待。
7 ）北京戶籍未成年子女，其父母或監護人婚姻狀況為已婚的外埠居民，如出本人為未成年人或與未成年人共有，可按京籍已婚家庭購房對待。
二、北京戶口的注意事項有哪些
北京戶口分為個人戶口和集體戶口。集體戶口是指暫時還不具備單獨立戶條件，戶籍關係掛靠在某個集體戶頭上的居民戶口。集體戶口又分為學校集體戶口和工作單位集體戶口。學校集體戶口又分為學生戶口和教職工戶口。
值得注意的是，北京戶口中的個人戶口、集體戶口中的工作單位戶口、學校集體戶口中的教職工戶口為北京戶口。學校集體中的學生戶口視為非北京戶口。
北京戶口中的集體戶口在買房時，應出示集體戶口首頁影印件蓋戶主單位公章和本人頁原件。
非北京戶籍家庭購房資質稽核
一、非北京戶籍家庭的定義是什麼
非北京戶籍家庭是指，家庭成員中無人擁有北京戶籍或無人可按北京戶籍對待的家庭。非北京戶籍，但因入學遷入學校集體戶口的，購房資質稽核時也視為非北京戶籍。
二、如何理解非北京戶籍家庭購房政策
非北京戶籍家庭在北京購買住房，需要達到一定的條件，具體為：持有本市有效居住證 、在本市沒有住房，且近期連續 60 個月 含 以上在本市繳納社會保險或 個人所得稅 。
1 ）社會保險：近期連續 60 個月（含）以上在本市繳納社會保險（社會保險指的是養老保險）；
說明：因單位註冊地址發生變更、扣款失敗等因單位原因造成單位所有員工社保斷繳，單位為個人完成補繳不超過 3 個月的，在購房資格稽核中會視為正常繳納。因工作調動造成個人社保補繳的，單位為職員完成補繳，且不超過 3 個月的，視為正常繳納。以上兩種情形補繳累計不得超過 3 個月。
2 ）個人所得稅 ：是指近期連續 60 個月（含）以上在本市繳納個人所得稅（最長斷繳不超過 3 個月）。
說明：①按“工資、薪金所得”繳稅的納稅人：連續 60 個月繳納個稅的標準是從申請月的上一個月開始往前推算 60 個月在京連續繳納個人所得稅。 2019 年 1 月 1 日後，購房資格申請人因新個人所得稅法實施而不再繳納個人所得稅的，如果其當月社會保險正常繳納，可計入個稅累計繳納月數，此後各月在申請人辦理個稅連續申報的前提下只稽核其社會保險繳納情況。對於因工作變動等原因造成未繳或補繳稅款且不超過三個月的，視為連續繳納。
②按“個體工商戶生產、經營所得”繳稅的納稅人，根據新個人所得稅法修改為“按‘經營所得’繳稅的納稅人”，根據其適用的計稅期間，從申 請月的上一個月（或上一季度）開始往前推算 60 個月（或 20 個季度）在本市連續繳納個人所得稅。
3 ）港澳臺、華僑家庭：港澳臺居民和華僑在境內工作、學習和居留的，限購 1 套； 4 ）外籍家庭持工作類或記者類簽證、在境內工作的，限購 1 套 。
說明：
港澳臺、外籍及華僑，資質稽核時，被稽核人需在境內 資質稽核部門會核查出入境記錄 ，否則資質稽核會不透過。
網籤
一、什麼是網籤
網籤即網上籤約，是指房屋買賣雙方在住建委網上籤約系統線上錄入《存量房買賣合同》的相關條款內容，做合同備案的過程。
網籤的主要作用有：
1 ）防止 假房源 2 ）防止 一房二賣 情況的發生；（ 3 ）加強市場監管維護市場秩序；（ 4 ）增加房地產市場透明度。
二、網籤價格如何填寫
網籤價格=合同中房屋成交價格 =網上籤約授權委託書價格。需要注意的是，房屋買賣合同與網籤合同是不同的，房屋買賣合同本中涉及 3 個價格，成交總價 =房屋成交價格 +房屋裝修價。
三、哪些房屋不能辦理網籤
1 ）被法院查封的房屋 2 ）產權歸屬不明確的房屋 3 ）不滿 5 年的經濟適用住房；（ 4 ）未辦理央產上市登記的央產房（ 各城區要求不同 ） 5 ）無不動產權證書的房屋。
商業性貸款評估
1 ）個人住房商業性貸款中評估的作用是什麼
在個人住房商業性貸款活動中，商業銀行為了業務發展和防範風險，既不能壓低房地產抵押價值，也在個人住房商業性貸款活動中，商業銀行為了業務發展和防範風險，既不能壓低房地產抵押價值，也不能提高房地產抵押價值。兩全其美的辦法是，追求合理的抵押價值。不能提高房地產抵押價值。兩全其美的辦法是，追求合理的抵押價值。
為了知道合理的抵押價值，商業銀行會委託信任的房地產估價機構進行評估，為其確定房地產抵押貸款額提供參考依據。現實中，房地產估價公司若要承接某個銀行的估價業務，則需要入圍這個銀行估價公司款額提供參考依據。現實中，房地產估價公司若要承接某個銀行的估價業務，則需要入圍這個銀行估價公司的目錄。
必須明確的是，商業銀行會委託的房地產估價機構，必須具備國家審批批准的房地產估價資質。有些網際網路公司雖能提供估價服務，但不具備網際網路公司雖能提供估價服務，但不具備房地產估價資質，商業銀行若認可網際網路公司做的估價，將承擔估房地產估價資質，商業銀行若認可網際網路公司做的估價，將承擔估價無效的風險。價無效的風險。
2）評估報告是否收費，由誰承擔
評估公司的評估作業是有償服務，是收費的。
在住房商業貸款以及市屬組合貸款和國管組合貸款中，評估費由貸款銀行承擔，不需要客戶繳納評估費。
在市屬純公積金以及國管純公積金貸款中，由北京住房公積金管理中心承擔，不需要客戶繳納評估費。
3）評估值與成交價格的比例是多少
評估公司評估的是房屋的抵押價值，等於房屋市場價值評估公司評估的是房屋的抵押價值，等於房屋市場價值減去法定優先受償款。因此，評估價值減去法定優先受償款。因此，評估價值一般比成交價值低，通常到成交價的成交價的90%--95%。
北京市個人住房商業性貸款的政策是什麼
2017年 3 月 17 日，北京住建委釋出了《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。 2019 年 8月 16 日，中國人民銀行釋出 2019 年第 15 號公告《改革完善貸款市場報價利率 ( 形成機制》，即日起 在新發放的貸款中主要參考貸款市場報價利率定價。按照上述 通知，北京市個人住房商業性貸款的政策如下表：
首套住房、二套住房如何認定
認定住房是首套或二套，有兩個部門：一是，銀行；二是，不動產登記機構。兩個部門的認定標準，有時一致，有時不一致。在貸款環節，按照下列標準認定：
1 ）首套房，是指借款人在全國範圍內，沒有透過貸款購買過住房，也就是無貸款記錄；同時還需滿足在北京市目前沒有住房。
2 ）區分首套與二套，是以家庭 為單位。在北京市無住房，不僅僅指借款人本人無住房，還包括借款人家庭成員無住房。網簽在其家庭成員名下和登記在其家庭成員名下的住房，都認定為家庭擁有的房屋套數。
3 ）住房貸款記錄的範圍是指全國，而不是僅僅包括北京市；不僅包括住房商業貸款記錄，還包括住房公積金貸款記錄；曾經有過的住房商業貸款或者住房公積金貸款，不論是否結清，都算貸款記錄。
4 ）貸款購買的房屋是商業或辦公用房，不計算貸款記錄；以住房為擔保物，完成的抵押消費貸或者抵押經營貸，不計算貸款記錄。
5 ）只統計北京市內的住房，不統計北京市之外的任何房屋 ；住房的範圍包括經濟適用房、已購公房、商品住房、平房，不包括商業用房、辦公用房。
6 ）2017 年 3 月 24 日之後，借款人離婚不滿一年的，申請貸款時，無論是否有貸款記錄或有無住房，認定為二套。
7 ）購房人本人無固定收入，由其父母擔保還款（父母須為在職人員），直接認定為二套貸款。關於首套與二套認定辦法，可以總結如下（表內均為 非離異或離異已滿 1 年）
普通住房與非普通住房如何認定
普通住宅，必須同時具備下列3 個條件：
1 ）容積率 1.0 以上（含），以估價報告認定為準。
2 ）建築面積 140 ㎡以內（含），以不動產權證書標註為準。
3 ）環線指導價：總價或者單價滿足其一即可。
如何應對收入證明不足以覆蓋月供兩倍的情形
1 ）可開具兼職收入證明 （需要是合理兼職並匹配流水）
2 ）男女朋友共同借款
3 ）父母作為擔保人
4 ）可將所有獎金、補助、住房公積金，全部計算收入
5 ）接力貸，借款人為所購房屋的所有權人，父母或子女作為共同借款人。
貸款年限如何確定
【房齡】：一般要求房齡在 40 年以內，同時還需滿足：貸款年限 +房齡≤ 70 年（各銀行之間有差異，一般不超過 70 年 ）；（農行、華夏、光大、中信、上海，郵儲，北京，招商、農商、渤海，城六區超 40 年房齡可做，平安五環內 45 年房齡可做；中國超 40 年內可做，但是周邊需要學校及醫院等周邊）；
【借款人年齡】：貸款年限+借款人年齡≤ 70 週歲（工行、農商、建行、北京、上海、光大、平安可貸至 75 週歲，興業可貸至 80 週歲，光大二套可貸至 85 週歲）；
【最長貸款年限】：不超過25 年；
以上三點同時滿足，以貸款年限短的為準。
銀行針對哪些情形會拒貸
1 ）虛假貸款申請資料（包括虛假身份證明、虛假收入證明、虛假婚姻證明、虛假購房合同等、虛假工資流水）；
2 ）徵信記錄非常差 （包括 但不限於 ：信用卡止付或呆賬，進入徵信黑名單 。原則上說，近兩年內連續三次累計六次的逾期記錄，銀行就可以拒貸。逾期記錄包括信用卡、 房貸 、車貸等還款逾期情況）；
3 ）虛假房地產交易。 （包括 但不限於 買賣雙方為親屬關係，買賣雙方為債權債務關係，均有可能被銀行視為騙貸行為）；
4 ）收入證明不符合要求。中國銀行業監督管理委員會要求，借款人住房貸款的月房地產支出（總負債）與收入比應控制在 50% 以下（含），也就是收入應至少達到總負債月供的 2 倍；
5 ）近期有消費貸、信用貸之類貸款未結清的
6 ）有在途未結案的訴訟，涉及到經濟糾紛被告的。
各銀行對提前還貸有何規定
關注“梁哥談升學”讓您知道線下交易就是這麼簡單。下節為大家講解關於公積金的流程
