購房攻略｜通州未來價值最高的板塊——運河核心區板塊（中篇）

作者：Kevin Sloan

寫在前面：

愉快的春節假期結束啦，又要繼續填坑碼字啦。叨叨祝大家虎年行大運，虎虎生威！希望大家在新的一年裡，像女足一樣昂首挺胸，迎接新年新收穫~

今天將繼續對通州運河核心區板塊的新房、二手房專案做一個簡評。如果對上篇運河核心區板塊發展程序及價值梳理感興趣的朋友，可以點選下方連結：

通州區購房攻略｜未來價值最高板塊——運河核心區板塊（上篇）

本文力求客觀，請放心閱讀。

二、 運河核心區板塊新房專案簡評

目前通州運河核心區得益於完善的配套，板塊整體價值高，但受到政府住宅用地管控，鮮有住宅地塊供應。板塊內在售新房僅有兩個專案，分別是金融街武夷融御、京貿國際城，基本上都屬於遺留專案。金融街武夷融御為期房在建專案，網籤存量在150套左右；京貿國際城為成品現房專案，網籤存量在400套左右。

圖1：運河核心區板塊新房分佈圖

01金融街武夷融御

核心區住宅土儲之冠，精裝小戶型快速熱銷

運河核心區買房不可避免的就是土地年限問題，融御產權剩餘年限不足50年。地塊原為中國武夷2003年以1.61億獲取600畝土地中的一部分，2016年由於通州規劃調整，需補交21.37億土地出讓金，金融街集團以總價31億收購北京武夷三分之一股權同時操盤專案。

融御定價不低，二期較一期整體漲價約10%，在售均價6.5萬元/㎡。專案整體以小戶型成交去化為主，多以剛需剛改客戶成交。專案商品住宅建面約30萬㎡，分為3期銷售，定位面積段跨度大，50~176㎡。一期售罄，二期2021年9月21日開盤，推售西地塊316套，開盤認購115套，成交金額9.1億，成交均價精裝6.53萬元/㎡，去化率36%，100㎡及以下戶型去化率較高。

圖2：融御專案地塊分佈

專案二期產品力比較差，得房率較低，不含贈送得房率僅為74~77%。雖然有裝置平臺、南側飄窗贈送，但是整體產品面寬、次臥尺度不足，居住體驗不佳。圖3這個戶型已經是矬子裡面拔將軍的戶型了。戶型方正，南北通透，南向雙臥室套房，主衛、公衛是兩個明衛，靠近廚房有多功能間便於收納。但是戶型整體進深較長，書房、南向次臥套面積較小，使用感受較差。

圖3：融御142~148㎡四室戶型

戶型不好，精裝來湊。產品精裝交付標準較高，廚衛品牌為博世、漢斯格雅、唯寶，贈送嵌入式冰箱、垃圾處理器、淨水器、蒸烤一體機、涼霸，裝修標準達3500~4000元/㎡，北京市區裡配置這樣標準的專案單價至少8萬元/㎡+。

圖4：精裝交付客廳

圖5：精裝交付廚房

圖6：精裝交付衛生間

最近有客戶留言很糾結融御是否還有升值空間，是否要退房購買其他專案。他購買的是融御小戶型產品，價格是6.1萬元/㎡左右，相比於目前成交均價6.5萬元/㎡已經算是合適的了。但是因為戶型比較差，得房率較低，覺得居住體驗不好，想退掉融御後購買臺湖萬科東望。其實長遠看，運河核心區板塊價值肯定是要優於臺湖板塊的，如果實在接受不了融御的戶型，建議可以再多看看周邊的二手房。目前臺湖受到學區、軌道利好的這股妖風還未過去，價格上漲得較快。建議儘量還是不要乘著快速上漲的東風買房，可以冷靜地和家人討論討論，2022年買房以穩為主，萬一突遇一個政策再打壓下來就得不償失了。

02京貿國際城

高密度現房大型社群，價值衡量混亂

京貿國際城產權剩餘年限45年左右。京貿國際城也是個鼎鼎有名的專案了，它在上世紀90年代取地，距離今天已經約25年了，當時拿地的成本價不到2000元/㎡。京貿國際城拿地雖早，但卻遲遲未開工建設。直到2007年《中華人民共和國城市房地產管理法》做了修訂，在第三章第26條中規定了土地閒置費、滿兩年未動工無償收回土地使用權的條款，京貿國際城才開始開工建設，並於2010年1月首次開盤。

圖7：京貿國際城外立面

京貿國際城是個大社群，新房、二手房都有，新房價格漲幅大，升值空間壓縮。京貿國際城專案分東、西兩個區塊，總佔地面積20萬㎡，住宅建築面積70萬㎡。目前在售的新房現房是西區，因為開發商惜售，導致雖已過去10年，仍有新房在售，售價也是越來越高。專案整盤的成交均價從2010年的1.9萬元/㎡上漲至2021年6.5萬元/㎡，房價10年間翻了3番。目前京貿國際城東區二手房成交價格在5萬元/㎡，二手房熱銷集中在套總價450萬左右的兩室戶型。因為專案自身二手房源較多，內部競爭激烈，同時專案二手房與新房有接近1.5萬元/㎡的差價，這使得新房升值可能將受到嚴重壓縮，如遇市場行情較差或者急於出手的情況，價格談判可能將不具備任何優勢。

社群為高密度現房，即買即住。小區在售的西區一共13棟樓，有10棟已經交付併入住，目前剩餘3棟樓在售，精裝、毛坯現房都有，即買即住。專案共計4247戶，戶型包括58㎡一居~159㎡四室，小戶型居多，整體居住密度較高。社群內部配套較好，設有景觀水系，同時設有羽毛球場、籃球場、花園、涼亭、兒童遊樂場地等。

圖8：京貿國際城水系

圖9：京貿國際城綠化情況

專案戶型較多，目前在售大戶型產品力較差，小戶型產品力適中。圖10純南向78㎡的一居室十分寬敞，得房率78%，但是這個戶型一居室總價在500萬左右，功能性較弱，價效比較低。同樣的總價下，周邊有太多兩居的二手房可選，在大量二手房競爭下，未來這種高總價一居室出手難度可能也比較大。

圖10：京貿國際城78㎡一室

圖11邊戶92㎡兩室戶型產品力較好。它擁有大戶型才有的半獨立玄關位，雖然有些浪費面積，但是儀式感拉滿。南側雙臥室採光較好，居住舒適度高。客廳朝東，雖不是南北通透，但是採光面較足。廚房西側非承重牆，可以打通改造。只是戶型衛生間面積較小，同時戶型面積超過90㎡稅費有所增加，經濟性略差。

圖11：京貿國際城92㎡兩室

京貿國際城戶型越大，產品力就越差。首先，我們可以看出圖12這個三室戶型並不方正，且南北不通透，戶型是典型的刀把造型，這在120㎡以上的戶型比較少見。其次，雖然戶型餐廚客一體化設計且都有采光，但是北側牆體有出入並非聯通性的設計，同時全部是北側採光，冬天會比較冷。最後，120㎡以上戶型很少出現衛生間全部是暗衛的情況，一般至少有一個明衛，這個戶型設計明顯欠缺誠意。

圖12：京貿國際城124㎡三室