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北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問：京總，看了下最近一年多望京融科橄欖城的成交，去年1月份異常活躍的成交了幾十套，據中介和網上訊息說是有個C房團去把當時融科橄欖城在售的房源都買下來，然後再一起抬價賣出，導致一年時間漲了好多。像這種剛被炒房團炒了一遍的小區，因為不是真實需求，是不是已經透支了未來幾年正常的漲幅了？非常擔心現在追高會不會站崗很多年呀？
A:回答:你好;C房客的流派分為兩大派,一種是長線,一種是短線,長線的打法是他們懂得借勢順勢而為催化加速，他們往往透過自己對一個城市某一個區域長期專業的研究,能準確找到在未來有一定“潛力”的地方，房價即將上漲的區，把這股潛力快速激發出來，在半年一年之內獲取5年的收益，之後拍屁股走人，讓接盤俠們等到5年以後才能解套,比如通州.這是他們的核心過人之處，就像高倍率催化劑一樣，能快速將一個本應是5年的升值空間，縮短至1年甚至半年內完成BZ。沒有希望的區域沒有C房客,
而短線是半年週期,一年週期的打法,一般是在核心地段的二手房市場,望京的區域能量比較足,這些炒房客打的是短線,不存在長期站崗的現象.
建議認真閱讀星球置頂的文章《望京139個盤,穩健增長的只有39個》《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利!
Q:提問：您好京哥，我是你的忠實粉絲，今天剛加入星球，我屬於工薪階層，收入勉強夠用，天津有投資價值嗎？請您指點一下，不知道我能不能走上條路，謝謝您
A:回答：天津其實是兩個城市，天津的市區和塘沽，塘沽的房地產市場基本上是W了，不要去碰它，天津市區還可以，基本上也是一個北京的全面縮水版，也能買，也有一定的流通性，而且也的確很多人賺了錢，但賺得不是很多，各方面指標不是很突出，如果你是天津人可以買，否則不建議，如果資金有限的話，處於起步階段，可以看看強二線還有沒有機會。祝一切順利！
Q:提問:京總你好！拜讀你的文章，崇拜你的選房分析，精總到位。我打算在經濟技術開發區投資一套總價300w的小戶型房子，（因是以公司名義購買不能貸款）因資金有限又要選保值增值投資類房子，總是很難選到合適的房子，請京總給於指點，期盼！另我自己選了一些樓盤，又覺不太合適，新盤合生m悅52平一居室精裝修，優點有地鐵，缺點學校未定，價格高單價6.1w到6.5w，期房2024年底交房，通泰國際公館優點緊挨京東等產業區，有地鐵，有建華學校，缺點53平米大開間倆梯16戶，像公寓，入戶不走小區，街邊入戶庭直上電梯。它對面有個小區還可以，300w預算可買的只能是44平米小開間，不知將來好租好賣嗎？（流通性如何）南海家園去看了，學區未定，隨機，大機率是二中，沒地鐵，回遷房品質差些。還有貴園小區，2000年的房子。其它經開區的房子都看了，小戶型我預算之內少，京總指指路，我說的這些樓盤可選嗎？怎樣排序？還有更好的選項嗎？
A:回答:您好!1、我還是建議您優先選擇南海家園,您是純投資,這個盤對於總價不高的預算投資算是河西比較合適的一個盤了
2、合生m悅包括熙悅雲上、熙悅林語、和錦誠園、中鐵和園，花語府這幾個盤買過來一定站崗,我在回答問題時很少用一定這個詞,這幾個盤的溢價比較嚴重,瀛海成交量最大的樓盤是興海園、其次是玉璟園、最後是德茂小區;興海園的價格3萬6,玉璟園4萬2,德茂小區3萬8,區域的品質次新盤,紫宸苑4萬7,已經連跌5年,從這個區域的二手市場成交情況可以判斷出,這個板塊的購買力並沒有那麼強;
近幾年北京房價輪動的原理和之前不同,尤其是2017年之後,現在的規律是遇到房價上行期間首先第一波上漲的是學區房和熱門區域(核心區域)的品質次新,第二波仍然是學區+成熟的溢位區域(同樣是品質次新剛需盤),這部分剛需盤上漲的邏輯是樓市上行期間,一部分購買群體在核心區上車壓力偏大或資金預算受限,會第一時間選擇在交通出行便捷的溢位的板塊上車,第三波依然是學區+熱門核心區域+溢位區域的品質次新+剛需盤;第四波才會輪動到偏冷門的板塊,同樣是品質次新盤、這些冷門板塊一般是存在溢價現象的,上漲的前提是必須洗清溢價.這是大行情出現時房價輪動的規律。瀛海屬於價值窪地,受亦莊的輻射,新房溢價需要洗
3、如果您以公司的名義買房，這個房子就變成了公司產權，而不是個人產權，對於你今後的使用轉讓和繼承都會有非常大的麻煩。一般我們是很排斥用公司名義買房的，交易時的稅費很高。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我提問
Q：提問：京總您好;我的情況是這樣,總價最好不超過400,主要是投資兼自住,兩居或三居,不需要學區,不考慮工作地點,屬於自由職業;區域不特別限定，有通州資格,預計年底或明年購買,算是首套全款;傾向二手，新房也可以;每年住的時間不多，傾向於較新點的樓盤，小區環境好些的，保值增值為主要考慮
A：回覆：你好,感謝信任,可以關注下常營板塊、通州關注下核心區北側璐苑板塊，亦莊關注下河西板塊，常營屬於國貿的次級外溢，國貿產業成熟，可以長期向常營輸送購買人群;副中心璐苑商圈屬於副中心核心區北，距離運河CBD3公里，亦莊河西屬於低密度板塊,以上3個板塊都處於高新產業覆蓋外溢的板塊，購買力人口比較集中,保值增值屬性比較穩健。
如果能壓縮面積,建議往朝青看,通州可以往武夷花園商圈看,朝青屬於國貿一級溢位,後勁比常營要更穩健.
通州運河武夷花園是運河三角區最好的板塊,處於運河CBD五河交匯節點和政務區中間,未來副中心的所有資源都會往這個區域傾斜.通州買的是預期,需要長持;亦莊的產業已經形成,配套在慢慢完善,後期比較看好.
可以在星球置頂的文章中檢視通州、朝陽、大興跑贏大盤選籌導圖,綠色的都可選,
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Q:提問：您好，京總。 感謝您的分享，目前我想購置一個房產，主要考慮生活便利性以及交通，另外考慮未來的生活舒適性。目前在郎峰和通典之間猶豫。也想問下，未來八里橋片區拆除是否會提升通典區域的價值? 感謝
A:回覆：你好，感謝信任！ 1、不知你預算多少，如果考慮生活的便利性可以在萬達商圈重點看下富力金禧花園和萬方家園，能夠跑贏大盤的樓盤每個片區不會超過20%，萬達商圈配套成熟，這兩個盤有一定的稀缺性，長遠看有增值的價值。
2、八里橋片區屬於通州的西大門，在往西就是朝陽的溢位區域常營了，從位置上這個片區沒有明顯的競爭優勢，整個通州重點發展的是新城，新城重點發展的是運河CBD，靠近運河商務中心的優質地塊，未來有一定的價值，其他板塊都屬於配套服務區域了。建議看下置頂中的文章《通州跑贏大盤選籌導圖》祝一切順利！有問題可再向我諮詢！
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