房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為，就是我國實行的商品房的預售制度，這一制度起源於香港的“賣樓花”，預售制度有效的促進了房地產業的繁榮和輝煌，房地產業截止目前還是我國經濟發展的支柱性產業之一，購買沒有成型的房屋本身就存在風險，像開發企業的經營性風險（資金鍊斷裂等）就是我們無法預見的，那我們老百姓購買商品房應注意什麼才能有效的防範風險呢？
按照正常的理解，房屋開發的程度越高，距離房屋竣工的時間越短，風險就越小，這也是商品房預售時投入開發建設的資金必須達到工程建設總投資的25％以上得要求的由來，按照《商品房預售管理辦法》的行政主管部門作出的准予商品房預售許可的決定，應當予以公開和開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》規定，購買商品房時我們首先應當向房地產開發企業要求出示預銷售許可證，這是該專案程式合法的必要條件之一。從老百姓的角度來說，購買的商品房取得不動產權證書才算是和開發企業脫離了關係（房屋保修期內除外），所以我們建議，在購買商品房時應主動要求企業出示針對該房地產專案的“五證”，分別是國有建設用地使用權證書、建設用地規劃許可證、施工許可證、建設工程規劃許可證和預銷售許可證，這五證也是根據相關規定企業應該在售樓處主動張貼的材料，我們無需有心理負擔，就登記來言，只要這“五證”齊全，企業就具備了將來辦理不動產權證書的基本條件，即使遇到最壞的結果企業破產，該專案也容易盤活。
房子選好，下一步就是簽訂商品房買賣合同了，朋友們一定注意，除了合法預售以外的其他任何以眾籌、定金、選房金等名義收取的預收款都是不符合法律規定的，可以向當地市場監管部門和住房和城鄉主管部門投訴，所以籤合同一定要籤備案的商品房預售合同，不要籤一些草簽型別的合同，你一旦付了錢，主動權就到了企業的手裡。2020年6月，我國推行預售商品房全面預告登記制度，朋友們如果還不放心可以要求企業配合辦理預購商品房的預告登記，取得不動產登記證明。簽訂合同時一定不要盲目的簽字，要仔細審閱關鍵條款，特別是付款方式和雙方的違約條款，比如因住房貸款審批原因造成未在規定期限內補齊尾款應如何處理、開發企業的交房時間和未能如期交房的違約責任、房屋建成後房屋實測面積和預售面積差距較大的處理方式等等，這些問題都是將來萬一出現民事違約行為而引起訴訟的關鍵性證據，真到了那一步，我們說當時沒看只簽字了就沒有什麼意義了，這裡我們也建議購買的商品房出現了較大問題首先考慮的是民事訴訟，而不是現在好多老百姓動不動就上訪的方法，當地人民政府只能出面協調企業，確實解決不了一些實際性的問題，但是如果訴訟了，政府是可以推動民事官司的程序的，如果出了問題就找政府，那也不用談看什麼證，籤什麼合同了。
第三個階段就到了商品房交付了，商品房交付預示著我們即將有個新家，但是交付也不能掉以輕心，首先，交付時企業應該向購房人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，其中質量保證書至關重要，涉及到房屋的保修範圍和保修時效，剛交付的房屋漏水怎麼辦，當然是保修了，哈哈。商品房交付時，購房人可以向當地城鄉和住房建設部門諮詢是否符合商品房交付條件，避免企業違規交房，如果在還不具備交房條件的情況下我們接受了房屋並開始使用，我們就由主動變為被動了。
對大部分老百姓來說，一輩子可能就買一次房子，我經常給我們的工作人員說，要像對待自己的親人和朋友一樣不厭其煩的給他們解釋，因為他們不可能掌握這麼多專業的知識，我們不是為了教會他們，只是讓他們安心。
