去年6月份以來，藍光發展、華夏幸福等千億元級房企接連出現債務違約，這場房企自救攻堅戰已經持續了半年多。而從去年12月份起，降準、降息、啟動併購貸加快房企風險出清……穩步化解房地產“灰犀牛”風險的一系列政策相繼落地。
然而房企流動性仍然緊張。據中指研究院監測，2022年1月份，房地產企業融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環比下降16.6%，單月融資規模同比連續11個月下降。2022年開年，房地產行業融資並未出現明顯放鬆。
“2022年是償債高峰年，在剛剛過去的1月份，房企到期債務資金缺口為570億元，結合銷售市場下行，房企需尋求融資新突破。”貝殼研究院高階分析師潘浩向《證券日報》記者表示，從開年房企發債結構看，境外債持續低溫，當前以境內債券融資為主，但併購貸已登場，或成為全年新趨勢。
首月融資規模降七成
開年曆來是房企籌錢的關鍵節點。眾所周知，開年融資儲糧，二季度之前投資拿地，以房企現在的高週轉能力，新增土地當年即可轉化為銷售業績。這從過去三年開年首月融資規模就可以窺見一二。
據中指研究院監測資料顯示，從2019年到2021年，每年的1月份，房企融資總額分別為2823.3億元、2246.7億元及2664.6億元，分別佔到全年融資總額的12.2%、9.4%和15.1%。而2022年1月份則為792.2億元，同比下降七成。
“房企1月份的融資情況對全年來說至關重要。然而今年1月份的融資總額不及上年的三分之一，延續了上年四季度的疲軟態勢，未能形成良好開局。”中指研究院企業事業部研究副總監陳星向《證券日報》記者表示，多家房企的海外債、信託無法按期兌付，償債能力減弱造成投資人更為審慎，是融資總額大幅下降的主要因素。
值得關注的是，從歷史融資路徑來看，1月份原本是海外債集中發行的月份，但當月融資不足百億元，海外債融資能力短期內難以恢復，說明境外債券市場觀望情緒猶在，市場信心未能全面修復。公開發行的海外債方面，綠城中國發行的增信債券利率最低，為2.3%，上坤地產最高，為13.5%；碧桂園單筆融資規模最大，為39億港元。
值得一提的是，海外債雖依然保持低迷狀態，但仍有5家房企的交換要約獲得同意，在債券到期前成功展期，避免了違約風險，說明海外投資人對個別房企的資產質量、經營能力有一定的認可，認為其可以在未來一定時間內緩解流動性壓力。
“今年首月境內外債券發行在期限上都出現下降現象，即以短債為主。境內債券一年內短期債券佔比升高至29%；境外債新增10筆中8筆為一年內到期的短期債券。”潘浩表示，發債週期減短是市場信心不足的表現。
年內到期債券規模近萬億元
海外債發行短期難以走出“違約”陰霾，而房企還需面對今年三四月份的償債高峰。
貝殼研究院監測資料顯示，2022年仍然是房企償債的高峰之年，年內到期債券總額接近萬億元，其中1月份、3月份、4月份及7月份到期債務規模均超千億元，根據當前月均發債500億元規模計算，房企償債壓力仍較大，結合銷售市場下行表現，房企需要突破傳統借新還舊的模式，尋求更多維的融資渠道和方式。
不過，《證券日報》記者此前已經得到多家房企確認，併購貸可以不計入“三道紅線”融資限制，這將促使部分優質房企加大收購力度。
2022年1月份，招商蛇口、建發分別發行12.9億元和10億元的併購債，表明關於推動收併購融資的政策已經在央企、地方國企層面落地。同時，浦發銀行也成功發行首單併購主體債券，主要用於收併購類貸款的發放。結合政策導向可以推斷，收併購類融資將成為優質房企新的融資渠道。
2月3日，有媒體報道稱，浦發銀行、招商銀行、廣發銀行等多家銀行表態將提供房地產併購融資支援，方式包括併購主題債券、併購貸、併購基金、資產證券化等，預計提供併購融資支援超300億元。
對此，多位業內人士向《證券日報》記者表示，併購貸可以一定程度上緩解房企的流動性壓力，有利於防範房地產領域風險。不過，陳星認為，“對併購融資方來說，自身償債壓力並不大，其融資目的為收併購而非債務償還，因此不存在緩解償債壓力的問題。”
陳星進一步稱，對於出讓專案的房企來說，則急需出售專案償還債務，但“優質專案”這一前提限制了處置資產的特徵。對於債務壓力大、可售資產質量不高的房企，還需擴充其他資金來源。
