本文是專欄第329篇文章。
當前的樓市比經濟先一步進入滯漲，一方面是停滯，一方是通脹的延續，我來試著分析一下理由。
首先是買賣環節資料的大幅下降，子去年8月份以後全國主要城市一二手房的成交量、成交價格都在下降，在目前這顯然不是最棘手的問題，最麻煩的在於：
想賣的賣不掉——這是二手房市場；
想買的買不起——這是一手房市場。
這就是滯漲的問題，成交發展停滯，同時貨幣仍然在保持寬鬆，這會導致人們手頭上的貨幣購買力進一步降低。前些天LPR五年期的也降了，央行也表態說對貨幣政策工具要用足，要針對性積極用，要前置，這意味著什麼不用說你也知道，然後從疫情以來這麼多的貨幣發放量估計絕大多數人的賺錢速度是跟不上的，跟不上就意味著你的財富在貶值。大約除了那幾個被查的電商帶貨主播之外，一般人都落在通脹後面了。
前面說的二手房房東想賣的賣不掉，因為沒有貸款支援，貸款肯定是先去保一手房，那是等於保土地財政和稅收，你什麼時候見過讓個人收益排在**之前的呢？
房子是貴重的大件，沒有信貸撬不動，但是沒有信用就沒有信貸，可是現在房企有信用麼？都違約了，個人購房者的信用也隨著停供房貸的人增加而受到波及，本來這個市場好好的，但是信用在2020年末到2021年是被徹底打碎了，同時信心也沒了，這才是樓市最大的風險。
然後一手商品房買不起的問題就略顯複雜，當然核心是沒錢，或者說起碼大多數需要房子的人目前資金有限，而且信用也有限。這裡可以說一下收入問題才是根源，我國是製造業大國也算是強國，但是產業工人的收入、經營者的收入不算高，生產的成本不算低；例如去年我國出口在其他國家沒有從疫情中恢復的情況下屢創新高，注意是歷史最高，但收入情況顯然沒有那麼樂觀。可以說過去很多年我們的產能對就業有拉動，對就業者收入改善也有作用，但只是改善了一部分。大家多少可以有點錢買輛車，給孩子上個培訓班而已，再多的支出都是靠貸款，他們的付款能力被擼的差不多了。
說白了一句話，普通人享受到的發展紅利太有限了，今天再讓他們出力的時候他們需要底氣。
再接下來就是保障房，前天央行和銀保監會“明確保障性租賃住房專案有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，加大對保障性租賃住房發展的支援力度。”
保障房這些年來一直提，但之前商品房處於解決居住的第一位，前天兩部門出的這個通知裡，保障房相關的專案貸款不納入集中度管理，這個是給銀行開口子，因為這也算房地產貸款但是不佔用集中度管理的放款比例限制。這個節骨眼挺有意思的，因為目前絕大多數房企的資金壓力，使他們無法投身其中，自己原先的債務還沒還上，銀行是可以放貸給保障房建設，但是不代表你企業就有資質去新增貸款。
這個時候也就是部分國企、央企可以做，所以這個方面的建設（無論是否有建設利潤）很多房企是無法參與的，你會發現保障房的發力似乎生不逢時。可想而知保障房是真的可以解決居住問題，但不能解決財政收入，所以從當年提出至今保障房幹不過商品房。
說到這裡你會發現撬動樓市的資金面還沒有解決，因為不知道貸款給誰，誰可以貸款，這就是整個市場的信用、信心被政策影響後的結果。去年卡的緊，今年再鬆動但是藥效不好說，目前唯一一個有質量的資金渠道是公積金，目前三十多個城市放開了公積金貸款購房的門檻，然而這部分人相對少，而且很多都有房子了。
目前這個市場行情下，不是沒有錢，是大家缺乏投資信心，因此過去的矯枉過正如今必須改弦更張，需要回到一個正常的節奏上來。之前全國商品房均價過萬元的時候房子並沒有賣不出去，後來全國均價到了九千多，但那時候政策卡死了銷售端資金鍊。
目前政策期望的市場穩定，是需要成交量來支撐的，單純的利率下調怕是不夠。
