房地產板塊沸騰了！全國性商品房預售資金監管辦法出臺，房企流動性困境有望反轉！地產還能扛起基建大旗嗎？

今日，房地產板塊開盤就掀起漲停潮，泰禾集團、南山控股、榮安地產、天保基建、金科集團漲停，京投發展、嘉凱城、中國武夷漲超9%。

港股地產板塊也全面上漲。時代中國、富力地產漲超7%，合景泰富、中國奧園、融創中國、寶龍地產漲超5%。

訊息面上，2月10日晚間，有訊息稱，全國性的商品房預售資金監督管理辦法已於近日製定出臺。

據瞭解，管理辦法明確了預售資金監管的基本標準。對監管資金監管額度、交納範圍、取用條件等進行了明確。各地在此基礎上因城施策制定細則，有利於引導最佳化預售資金監管。

該“辦法”中明確“預售資金額度監管為“重點額度監管”，由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定，能確保專案竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度後，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。”

預售資金按國家統一規定執行

1994年頒佈的《城市商品房預售管理辦法》規定，“商品房預售資金監管的具體辦法由房地產管理部門制定”。這就導致了預售資金的管理方式差異較大。由於全國並無統一的規定，部分地方預售資金監管存在政策不明確、提取基數和提取比例過高、提取節奏不合理等問題。

知情人士指出，此次新出臺的資金監管辦法保證了商品房預售資金使用的靈活性，在確保專案交付的前提下，提高商品房預售資金使用靈活性，將成為行業基本面改善和投資者信心提振的催化劑。對於此前部分地方在預售資金管理執行過程中過於嚴格的做法，亦將有一定的糾偏效果。

房地產各項資料快速滑落

要說2021有什麼最令人唏噓不已的事，就不得不談到以某H大為首爆發的房企債務違約潮，可謂是地產的行業的“至暗時刻”。

房地產下半年以來，出現了各項指標快速下滑。

頭部民營地產商不斷暴雷，房企的投資積極性驟然下降，土地流拍現象不斷增加，房地產新開工面積和銷售面積下滑。由於擔憂房價下滑，居民的購房信心不足，所以可以看到2021年代的居民中長期貸款增速在減弱。

負反饋效應體現得明明白白。

再來看統計局的資料就可以更直觀感受到“一個時代落幕”了。

2021年12月房地產開發投資同比下降13.9%，連續四個月負增長，2021年房地產開發投資147602億元，比上年增長4.4%。

同年的全國商品房銷售面積179433萬平方米，同比增長僅為1.9%；商品房銷售額181930億元，增長4.8%。

因為房地產直接佔GDP的比重約12%-15%，如果考慮上下游產業鏈大致佔比為34%。因此，如果對房地產行業處置不當，就極有可能對國民經濟造成嚴重衝擊。

房地產政策暖風頻吹

房地產嚴監管的轉折訊號出現在2021年9月24日，央行第三季度例會定調“兩維護”：維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。

2021年10月的金融街論壇年會上，更是有多位中央高層針對房地產行業發聲。

國務院副總理在會上表示，目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

央行行長易綱表示，總體上恆大事件對金融行業的外溢性可控。

中國人民銀行副行長，國家外匯管理局局長潘功勝表示，已逐步矯正金融部門風險偏好過度收縮的行為，金融部門將積極配合相關部門維護房地產市場的健康發展。

2021年12月印發的《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》，重點支援優質房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質專案。同時相關併購貸款不再計入“三道紅線”。

同時地產預售金有鬆綁跡象。今年1月就有訊息稱中國正在起草全國性規定，放鬆對房地產開發商使用預售監管賬戶資金的限制，作為緩解地產行業流動性壓力的最新舉措。

今年1月，央行更是將1年LPR 下調10個基點，5年LPR下調5個基點。LPR下調對房貸的直接影響就是房貸月供會相應減少，有利於刺激買房，推動房企銷售復甦。

可以看出來，地產託底政策開始發力，但效果似乎並沒有很顯著。

12月經濟活動及社融資料顯示，目前為止地產相關政策的“穩增長”效果欠佳。華泰宏觀認為，目前開發商現金流週轉受阻很重要的原因之一是地方政府對預付金加強監管，一定程度上加劇了金融風險壓力及地產商現金流萎縮對實體經濟的影響。同時，金融領域對地產相關風險防範及金融“去槓桿”和宏觀審慎監管之間的矛盾也有待協調、避免各類矛盾互相強化。

1月金融資料“開門紅”，可以期待地產板塊

2月10日，中國人民銀行釋出的最新資料顯示，1月人民幣貸款增加3.98萬億元，同比多增3944億元，是單月統計高點，超過了去年同期。

在新增貸款的支撐下，2022年1月的社會融資規模同樣創下歷史新高，超過市場預期。

初步統計，2022年1月社會融資規模增量為6.17萬億元，比上年同期多9842億元。

申萬宏源宏觀分析稱，1月信貸社融強勁開局，有利於打消市場對於地產產業鏈融資堵點的強烈擔憂。只要2022年年初能夠見到信貸社融“開門紅”，那麼在穩定的需求釋放過程中，地產投資預計將有望自2季度開始改善，全年有很大希望可以避免地產投資負增長，1%左右的全年小幅正增長可以期待。1月信貸社融資料顯示商業銀行並非固守對地產產業鏈的風險厭惡，一些涉及住宅專案處置的微觀堵點也正在積極化解，對地產投資建議可以樂觀一些了。

同時2月8日，房地產市場再迎新增長極。2月8日，央行、銀保監會聯合發文，明確保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。

分析人士指出，新規的落地，不論是對減輕房企負債投資壓力，還是打消銀行發放涉房貸款諸多顧慮都有積極作用。對房企而言，隨著近期一系列樓市調控政策的微調，房企銷售和資金壓力有望逐步緩解，從而推動市場預期逐步改善。可以預見，已落地的糾偏政策會持續發力，而在穩地價、穩房價、穩預期的總體要求下，各地還會因城施策繼續出臺有利於促進房地產業良性迴圈和健康發展的相關舉措。

房地產投資還能看什麼？

可以看出來，地產託底政策開始發力，最壞的時候即將過去。今年行業環比改善是大機率事件。

從投資的短週期角度來看，穩增長訴求下，房地產需要軟著陸。2022年房地產板塊將迎來政策持續改善，疊加頭部房企競爭格局持續最佳化的情況下，可以關注融資環境結構性分化下的龍頭房企。

但長期邏輯下，房地產行業的邏輯已經發生了根本性改變，值得期待的增量機會並不多。