有個事，很重要。
2月8日，央行、銀保監會發通知，明確保障性租賃住房專案有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，加大對保障性租賃住房發展的支援力度。
關鍵詞有兩個：保障性租賃房、房貸集中度管理制度。
房貸集中度管理制度，就是我們常說的“限貸令”。
從2021年開始，央行給每家銀行定下了開發貸、房貸額度比例，只要超過這個紅線，銀行就無法再放貸。
正因為限貸令非常嚴格，所以就造成了去年房貸利率飆升，不少城市的二手房甚至直接停貸，新房放貸速度也在放緩，開發商回款吃緊，很多購房者的申請單子一直卡著不批貸。
可以這麼說，限貸令，直接掐住了樓市的“七寸”：信貸。
把保障性租賃房的相關貸款，從房貸集中度管理制度中“擇出來”，釋放了極其強烈的訊號：租購併舉，邁出實質性一步。
過去這些年，租賃房供應太少，選擇太少，公租房體量畢竟有限，也沒有做到真正的“租售同權”，落戶容易了，上學依然是老大難的問題，而且目前租房市場仍以個人房源為主導，房客處於弱勢地位，沒有長期穩定居住的預期。
高房價、高房租、租房難、租售無法真正同權，這一切，都讓初出校門的年輕人感到無能為力。
保障性租賃房，就是實現真正“租購同權”的重要手段。
去年，住建部曾在瀋陽、廣州分別召開了發展保障性租賃住房工作座談會，北京、上海、廣州、深圳等40個城市分兩批參加，這40個城市，基本涵蓋了所有一二線城市，還有部分熱點三線城市，今年開始，都要強力執行租賃房計劃。
這些房子，有什麼特點？
從各地公佈的計劃來看，建築面積以70平方米以內為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房，對閒置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，允許改建為保障性租賃住房。
除了租購同權之外，保障房的大規模建設，還有一個重要作用：大基建開始加速！
根據海通宏觀組測算，在“十四五”時期，全國將新增保障性租賃住房約748.8萬套，預計2022年保障性租賃住房建設接近200萬套，投資約2100億元，同比增長約110%。
根據德邦宏觀蘆哲的預測，正常情況下，今年保障房能帶來3493億投資，帶動房地產投資2.4個百分點。
如果建設進度超預期提前，則能帶來5201億投資，托住房地產投資3.5個百分點。
但從力度來看，2015年房地產下行時，棚改開工580萬套，按下一節估算的年投資1.4萬億計算，對房地產投資的拉動估計超過10%。
也就是說，保障房會拖住大基建的“總盤子”，但比起棚改，力度會小一些。
限貸令對保障房“開口子”，會釋放出巨量資金支援租賃房的建設，地的問題解決了，錢的問題也解決了，剩下的，就是大幹快上了。
除了房貸集中度管理制度出現變化，困擾房企的“三道紅線”，央行也有了一定程度的鬆綁。
三道紅線，是2020年下半年，央行對重點房企做了規定：扣除預收賬款後的資產負債率大於70%。淨負債率大於100%。現金短債比小於1倍。
滿足這3個要求，有息負債增速才能保持在15%的水平上，否則就不準發債融資。
因為絕大部分房企習慣了高週轉、高槓杆經營，陡然收緊的融資政策，加上2021年中大型房企爆雷，金融機構開始對風險較大的房企抽貸、斷貸，更加速了開發商爆雷的程序。
正是看到了這種苗頭，在12月份的時候，央行、銀保監會出臺了《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》。
通知明確說了，鼓勵銀行發併購貸，重點支援優質的房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質專案。
上證報已經核實，目前銀行已告知一些大型優質房企，針對出險企業專案的承債式收購，相關併購貸款不再計入“三道紅線”相關指標。
之前市場一直顧慮的是，央企有收購專案的意願，民企有甩賣專案的需求，但標的專案一同並進收購方的負債，會把降到安全線內的“三道紅線”，再次推高。
現在三道紅線對併購貸開了綠燈，也就意味著：央企下場掃貨“撿便宜”，民企有了活下去的生機，“保交房”可以鬆口氣了。
藍白覺得，限貸令的變化，三道紅線的鬆綁，是央行佈局2022年樓市的兩大方向。
第一大方向：完善房地產調控長效機制，讓租房者與購房者“地位平等”。
保障房的範圍，其實覆蓋很廣泛。
公租房，面向的是城鎮戶籍的低保、低收入住房困難家庭。
租賃房，面向的是人口淨流入的重點城市，主要是大中城市，特別是這些城市的新市民和青年人的住房問題。
共有產權房，是由各個城市因地制宜，主要是幫助有一定經濟實力，買不起房子的居民能夠儘快改善居住條件。
第二個大方向：穩住房地產短期的行業支柱地位。
從去年下半年開始，房企爆雷的家數不斷增加，任何風吹草動，都會把債市和股市嚇得如同驚弓之鳥，違約的房企越來越多，哪怕是三道紅線“全綠”的開發商，照樣也會出現流動性危機。
市場已經徹底失去對房地產行業的信任，融資近乎停滯，停工壞賬的開發商越來越多。
此時，央行大力推進併購貸，就是為了實現樓市的“良性迴圈”，讓貨幣流轉起來，讓房貸批得更快些，地方上的限購、限售的門檻稍微開個口子，財政更積極一些，在短期穩住房地產，保交樓、保土地出讓、保產業鏈，維護購房者的權益。
簡而言之，一方面是長期的“居者有其屋”，一方面是短期的“樓市良性迴圈”，央行這兩個操作，可謂是用心良苦。
