今天咱們繼續講戶型知識。其實關於戶型的知識已經有很標準化的講解，網上一搜一大堆，而我個人也住過各種各樣的戶型，也買賣過很多戶型。在這裡只想和大家分享外面很難搜到的個人真實體驗，關於戶型的其他非常標準化的基礎知識。
咱們開始，第一個要素，南北通透。從剛需樓盤到高檔樓盤，重要程度呢從 3 顆半到五星星（五顆星滿星）。沒錯，南北通透的重要程度是跟隨小區檔次而定的。在二手市場越高淨值的購買群體越在乎南北通透。打個比方，同一個小區通透和不通透的戶型，在剛需盤可能最多有 5% 的差價，但在高檔樓盤或者豪宅可能會差 15% 甚至更高。確實越富有的人越挑剔細節，不管這些細節是否對生活真正有影響，而到個人經驗而言呢，實話實說，南北通不通透的戶型，我都住過很多套，平心而論，對生活影響真沒那麼大，稍微暗點又能如何？大不了你開啟燈喜歡曬太陽呢，你就坐在窗戶口，只要不是北朝向，還怕曬不到太陽嗎？還有通風問題？其實只要室內外有溫差，咱們開啟窗戶一定就會形成對流，無非通透的戶型對流速度快一點而已。
說實話，我從來沒感覺在不通透的戶型裡，空氣比通透的戶型不新鮮多少。因為這兩個戶型我都住過很多。所以高收入的朋友，買高檔樓盤或大戶型可以追求通透，因為未來接盤的人他也在乎，但暫時收入沒那麼高的朋友，如果選擇不通透戶型，可以讓生活的壓力沒那麼大，咱就放心大膽的購買。
第二個，戶型方正，重要等級呢，三顆半星。意味著有些重要，但絕不是首位度的重要。戶型方正呢，代表邊邊角角的浪費面積少，但也僅此而已。因為戶型是否方正，很多時候不如名義上的面積重要。在房子這件事上，面積和得房率才是硬道理。比如相同的價格和得房率有兩套房。第一套房面積大，但戶型有點兒不方正。第二套，面積小，但戶型方正。這種情況只要不是特別不方正，就優先選面積大的。這種情況下如果價格相差很小，甚至一樣不方正的戶型，只要不是特別不方正，就優先選面積大的。說真的，當別人問你家多大時，你才能體會到戶型方正在絕對面積面前，就算個屁。就算你住的是 128 平，戶型非常方正非常完美的一個戶型。而另一個人住的是 149 平。但是戶型不方正，總價可能和你的房子差不多。然而在別人的眼裡，你就是個住 120 多平的。而你朋友住 150 平的。潛意識裡比你混得好。更冤枉的是你房子可能一點不比你朋友房子便宜，
手槍型
手槍型
這種每個房間都是異形
當然也不能極端不防止什麼手槍型、跑道型或者這種每個房間都是異形，還有這種不可描述形狀的戶型，這種特別不方正的就明顯太難受了。
這種每個房間都是異形
第三，空間浪費，剛需樓盤到高檔樓盤，影響程度從 5 顆星到 3 顆星，不少戶型總會有浪費的面積。
第五，動線合理，影響等級兩顆半星。二手房的動線型別幾乎成千上萬種。
而且沒錯，越高階的樓盤，越沒人在乎浪費面積，甚至有些豪宅 198 平，只設計兩個臥室，依然很搶手，因為從來不發那一種除了孩子，誰都不配與我住在一起的那種頂級富豪觀念，而且高階樓盤的面積都是超大戶型，空間達到一定程度就脫離了它的實際使用價值了。所以從高階到低端，隨著檔次越來越低，那麼面積浪費就會變得越來越重要。在普通的剛需盤，比如 89 平三室兩衛，一定比 80 多平兩室一衛的設計更合理，浪費面積更少。那麼減少空間浪費，價值也會大更多。
第四，動靜分離，影響等級四顆星。
戶型有浪費面積，找一個設計能力強的設計師，其實在一定程度上是有回天之力的，但動靜不分離，它是屬於那種基因性骨子裡的缺陷。再強的設計師大多也無能為力，動靜區混亂，如果一兩個人住還好，一旦家裡有孩子或者是一個大家庭，對於大多數人而言，干擾還是挺大的。
第五，動線合理，影響等級兩顆半星。二手房的動線型別幾乎成千上萬種。
什麼是動線，動線就像圖示所講，一定是交叉越少越好，大家可以展添一下畫面，大概理解一下動線。但是實話實說，動線這個東西無非就是多走兩步、少走兩步的事，對於生活品質影響說實話不是特別大。一套房子只要得房率高、朝向沒問題，浪費面積少、動靜分離、私密性，這些要是沒有大問題，動線這個因素天然就不會太差，或者是哪怕差一點，影響也不大。過於把精力關注動線上，不如我們關注在一個叫初動線的概念上。什麼是初動線，就是一進門的動線形態。目前新樓盤最主流有兩種初動線，
一種就是一進門，比如左轉是客廳，右轉是餐廳，廚房直走臥室，
第二種一進門想去客廳或者臥室，必須穿過餐廳或廚房。理論上講第二種多走幾步也沒有造成太多的空間浪費。但是有點神奇，就是說讓一個有點閱歷的人去家裡做客。一開門如果是第一種三個選擇方向的出動線戶型和第二個進門之後只有一個方向可走的出動線給人的感覺是明顯不一樣的。第一種就能給人一種很正式的家庭感。而第二種觸動線給人的感覺相對就有點沒那麼正式，甚至給人一種手頭不是特別寬裕的感覺。儘管住在第二種動線房子的人並不一定缺錢，但往往給來客的潛意識裡，第一種出動線的房子分量往往更重一些。這種潛意識，不是我憑空猜測，是我多年和房產圈的人交流得來的真實感受。所以同地段同檔次的情況下，價格相差 10% 以裡的話，儘量還是選第一種出動線戶型。
第六，進門沒有玄關，從剛需樓盤到高檔樓盤，影響程度，從一顆星到四顆星。
進門沒有玄關意味著進門一覽無遺，私密性不夠。而私密性在古文化是一種尊貴的體現。所以在古時候有錢人會建二進位制或更多進位制的大院，一進大門還得穿過好幾個院子才能到主人的屋子裡，這才是古時候的尊貴體現。而在現在，如果一個豪宅或者高檔樓盤，其戶型沒有設計一個正兒八經的玄關，那麼高淨值人群，儘量不要購買。這意味著此開發商對於高檔樓盤的開發嚴重缺乏經驗，未來這個樓盤整體很難達到高檔樓盤應有的水準。而在偏剛需的樓盤，重要程度就會降低不少。因為在入門處做個造型或鞋櫃擋一擋，也能起一個私密性的作用。尤其是剛需樓盤，大多都是幾十平的戶型，幾十平的戶型再設計出一個單獨的玄關，那就有點太奢侈了。開發商同意，住戶都不一定同意。
第七，主臥衛生間門直衝床，影響等級兩顆星。其實這個更多的是心理層面上的影響。說真的，只要正常打掃衛生間所謂的細菌，還不一定有被子上或者是床底下多。再說平時都是關著衛生間門影響的確確實比較小，所以能避免當然更好，但如果其他因素合適，就差在這個上了，也別過多糾結，這都是小事。
第八，臥室出門見鏡子，影響等級兩顆半。沒錯，這玩意兒對於多數人而言，比衛生間門衝床影響會略大那麼一點，因為每天一出門就看到鏡子裡自己，大多數人會感覺非常不舒服，甚至在夜裡還會有點詭異。
遇到這種情況，如果在一側能有一個 80 公分左右的長度，就儘量把洗手檯改到這一側。
第九，衛生間沒窗，影響等級兩顆星，衛生間有窗沒窗其實對生活影響很小，在二手市場也並不會有過多的人在乎，實際交易，也幾乎很少有單純因為這一個因素而去折價的。因為在衛生間這種不常待的空間採光，直接開燈就好，通風換風扇就可以很好的解決。而這兩種電器，一輩子都不會多用幾度電，何況很多時候呢，每次洗澡上廁所，就算有窗戶也得拉窗簾。而衛生間的細菌是否滋生過多，大部分呢還是與生活習慣有關。
除此之外呢，我還想和大家談一談關於戶型的其他感受。目前戶型的趨勢是越來越緊湊，比如原來八九十平，尤其是在北方大機率是做兩室的。而現在的新樓盤呢？基本都會優先設計成三室。但是有一個問題來了，假如說得房率比較低，比如說一個八九十平的戶型，得房率僅僅在 70% 左右。那麼這種情況下再去設計成三室，你會發現客廳、廚房、衛生間、臥室哪都很侷促，很不舒服。所以對於有些家庭呢，還不如選兩室的舒服。比如說孩子大了，不需要長輩或者保姆在家照顧。那麼這種家庭可能兩室會更舒服一些。不過如果八九十平或者是 90 多平，除了三個臥室，還能設計出兩個衛生間。那就拋開我剛才所講，一定要優先選這種三室兩衛的不足擺平的戶型。因為多一個衛生間對於大多數家庭而言，帶來的生活品質提升是巨大的。
另外現在新樓盤有時候會出現這種餐廳和客廳平行式的佈局。
平行式佈局
一字型佈局
那麼在二手市場和傳統的一字型佈局差別不是特別明顯。但是傳統一字型佈局目前更受歡迎一些，也就是說交易週期會短一些，包括我個人其實也不太喜歡這種平行式的佈局。沙發後面空著總感覺有點不穩，哪天有個熊孩子在後邊突然嚇你一跳，也怪難受的。而且大機率也會比傳統的一字型佈局過道浪費的面積大一點。所以同等價位如果沒有特別的癖好，我還是建議選傳統的一字型格局好。
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