按揭貸款利率相對於LPR的溢價（改革前則為相對於基準利率）在2021年三季度達到了歷史性的高點。這為2022年起按揭利率較快下行提供了勢能。我們相信，隨著存量按揭貸款需求釋放完畢，金融機構為了爭取更大份額而下調按揭定價的行為，將有助於在2022年3月後穩住中國房地產市場。
▍按揭定價過高，不利於合理住房需求釋放，也存在居民信用持續收縮風險。
雖然當前按揭貸款利率的絕對水平並不在歷史高點，但2021年三季度末按揭貸款利率相對於LPR的溢價幅度，要大於歷史上任何時期（在LPR改革前則以基準利率為準）。由於當前首套房貸款佔到按揭貸款的九成以上，按揭利率過高確實增加了剛需購房居民的負擔。2021年，我們測算新增住房信貸投放（新增投放商貸估算+公積金貸款投放，並非淨新增貸款概念）同比下降3％，而商品房銷售額則同比上升5％。正常合理的貸款需求無法滿足，不斷刺激個人貸款利率提升，個貸放款週期拉長，也迫使一些買房人尋求其他名義的貸款，使得房地產金融的情勢複雜化。
▍預計按揭貸款利率將加速下行。
2021年年底，監管開始積極投放按揭貸款，2021年10月和11月的按揭貸款淨新增規模顯著高於9月水平，積壓的存量貸款需求得到了很好的滿足。但2021年12月按揭貸款淨新增規模明顯放緩，微觀上說明存量積壓的貸款需求已經得到滿足，從2022年起按揭貸款投放開始面臨需求不足的問題。由於按揭貸款的需求側嚴重缺乏議價能力，卻又對價格高度敏感，我們認為商業銀行爭奪市場份額的過程，將伴隨著按揭貸款利率的快速下降。
我們測算，存量按揭貸款的平均利率水平在5.18％（由於演算法問題，很可能存在高估），仍顯著低於當前新增按揭貸款利率。按揭貸款定價也遠遠高於商業銀行整體的貸款投放利率（儘管風險較低）。在此背景下，我們相信商業銀行完全有可能在未來明顯調低按揭定價，適應自住購房需求的需要。我們預計，從2021年三季度到2022年二季度，按揭貸款利率有望下降50-100個BP，儘管5年期LPR並無明顯大幅下降空間。
▍按揭貸款定價是穩住房地產市場的關鍵。
按揭貸款利率下行，當然意味著居民負擔的減輕。在房價不變的情況下，按揭貸款利率如果從5.6％下降到5％，意味著剛需買房人負擔下降5％。但按揭的重要性不止於此。充裕的按揭可以重啟改善性購房鏈條，可以避免出現換房鏈條斷裂的問題。從歷史經驗來看，按揭貸款較大幅度的下降（一般要在50個BP以上），將會有助於推動房地產市場見底。
▍本輪按揭貸款利率下降的驅動因素不同，預計房地產市場在2022年3月開始穩住。
和歷史不同，本輪按揭貸款利率的下降，預計並不會伴隨著LPR明顯且大幅的下降，也不會伴隨著房地產金融政策的明顯調整，而是商業銀行在合理政策引導之下，順應市場機制的結果。這可能導致房地產市場可以穩住，但又不會出現房價明顯上漲。
▍風險提示：
部分房地產企業的信用風險。
本文源自金融界
